Банки и банковская система
Унверситет «КРОК»
Попри те, що вітчизняні дослідники вже неодноразово
зверталися до вивчення світового досвіду розвитку іпотечного кредитування та
побудови національних іпотечних систем, сьогодні відсутнє одностайне бачення ключових
факторів розвитку іпотечного ринку, що й обґрунтовує актуальність подальшого
пошуку у цьому питанні. Особливий інтерес для українських дослідників проблем
іпотечного кредитування становить досвід країн СНД.
Незважаючи на те, що іпотечний бізнес і його складова частина - іпотечне житлове кредитування, абсолютно новий напрямок у сучасній Росії, на кінець 2006 року вже сформувався основа для розвитку системи іпотеки. Стримуючим фактором є відсутність ряду необхідних законів, високі процентні ставки, а також певна невизначеність держави у принципах формування іпотечного ринку.
Закладена законодавча база для функціонування системи
іпотечного кредитування. У жовтні 2003 року Державна Дума прийняла ключовий
закон "Про іпотечні цінні папери", що встановлює порядок випуску і
обігу іпотечних цінних паперів. Для завершення формування законодавчої бази,
необхідно не тільки внесення виправлень у вже існуючі закони, але прийняття
нових, таких як:
"Про Федеральне бюро кредитних історій" -
дозволить знизити ризики банків при видачі іпотечних кредитів;
"Про будзберкаси" - закон, що регулює і
регламентує процес попереднього накопичення засобів на будівництво і придбання
житла;
"Про захист прав і законних інтересів громадян і
їх об'єднань, що вкладають грошові кошти в будівництво і придбання житла"
- закон, що дозволяє знизити ризики набувачів нерухомості й усунути факти
шахрайства на ринку житла.
По оцінках експертів у Росії діє до двох десятків
іпотечних моделей [1].
Здебільшого це зв'язано з тим, що в регіонах по-своєму підходять до рішенню
житлової проблеми і розвитку іпотечного кредитування. Тому з'являються, так
звані, псевдоіпотечні програми, в основі яких лежить бюджетне фінансування. Це,
безумовно, стримує поступальний розвиток. Проте, іпотечний ринок поступово
зростає якісно та обсягово, розвиваючись у наступних напрямках.
1. Американська модель. Концепції американської
моделі віддана перевага на федеральному рівні. Для реалізації і розвитку
програми було створено "Агентство по житловому іпотечному
кредитуванню", а у федеральному бюджеті закладені гарантії по цінних
паперах, що випускаються Агентством. З регіональних іпотечних агентств
найбільше близько до реалізації даної схеми підійшло "Іркутське
регіональне іпотечне агентство" (ІРІА), що разом з банками і страховою
компанією розробило схему іпотечного кредитування, що включає обов'язковий
елемент - рефінансування кредитів.
Серйозною перешкодою для розвитку є відсутність закону
"Про іпотечні емісійні цінні папери", без якого неможливо шляхом
рефінансування залучати в засоби з фондового ринку. Крім того, відсутність
"стартового капіталу" є стримуючим чинником для розвитку регіональних
програм, що, в основному, фінансуються за рахунок бюджетних засобів.
2. Німецька модель. Як альтернативу
"американській" моделі іпотечного кредитування, у Росії намагаються
створити систему ощадно-позичкових кас (ОПК) за аналогією прийнятої в
Німеччині. Джерелом засобів для іпотечних кредитів служать цільові депозити в
спеціалізованих кредитних організаціях. Вкладник бере на себе зобов'язання
протягом визначеного часу щомісяця
вносити фіксовану суму на цільовий депозит під процентну ставку, величина якої
істотно нижче середньоринкової. Після закінчення періоду накопичення, зібравши
приблизно половину необхідних на покупку квартири засобів, він одержує кредит
на другу половину засобів, також під ставку нижчу за середньоринкову. Засоби,
надані вкладником ОПК, використовуються для видачі кредитів його попередникам,
що вже закінчили період накопичення.
В Росії спеціалізованих кредитних організацій поки
нема. Їх заміняють організації-забудовники. Протягом періоду накопичення усі
внески клієнта оформляються як пайова участь у будівництві конкретного будинку
й інвестуються в будівництво. По його закінченні клієнт одержує квартиру,
виплачуючи забудовникові вартість
квартири, що залишилася, протягом обговореного періоду. У силу недосконалості
законодавства, дуже часто виникає конфлікт інтересів між ріелторами,
забудовниками і пайовиками.
3. Продаж житла з використанням позики або за
договором купівлі-продажу з розстрочкою
платежу. Оскільки регіональні моделі іпотечного кредитування почали складатися
до прийняття основних нормативних документів, до початку 2007 року в Росії
спостерігається різноманіття форм житлового фінансування, лише деякі з яких
засновані на механізмі іпотечного кредитування. Більшість регіонів орієнтуються
на власні наробітки, головним чином орієнтовані на використанні бюджетних
ресурсів. Цим гальмується процес розвитку класичного іпотечного кредитування й
обмежується можливість використання переваг позабюджетного фінансування,
властивих системі класичного іпотечного кредитування. Найбільш популярні схеми,
що діють у регіонах [1]:
-
оренда житла з наступним викупом;
-
створення фондів з використанням
бюджетних засобів, що здійснюють будівництво і продаж на виплат;
-
дотування місцевою владою
іпотечних агентств, тим самим значно знижуючи процентну ставку, стримуючи
можливості рефінансування кредитів;
-
іпотечні компанії самостійно
організують будівництво житла для потенційних позичальників, замикаючи в такий
спосіб будівництво і збут житла за допомогою іпотечного житлового кредитування.
По оцінках експертів, потенціал ринку іпотеки в Росії складає порядку 50 млрд.дол., але іпотечних кредитів видано поки тільки біля 150 млн.дол., і це дає можливість судити про величезний потенціал іпотеки в Росії [1, 2]. У 2006 році спостерігався досить стабільний ріст обсягів іпотечного кредитування в Росії. У великих містах іпотечний портфель банків виріс у середньому більш ніж на 50% у порівнянні з аналогічними показниками 2005 року. Якщо на кінець 2005 року частка іпотечного кредитування у ВВП складала 2,5%, то до кінця 2006 року цей показник збільшився до 5% [3].
Отже, світова практика не виробила єдиної вірної концепції або моделі побудови національної іпотечної системи. Ефективний розвиток іпотечного кредитування в країні можна забезпечити за рахунок оптимального співвідношення елементів окремих інституційних моделей побудови іпотечного ринку.
1. Саркисянс А.Г.
Ипотечное кредитование на современном этапе // Банковское дело (рус.).- 2006.-
№ 8.- C.46-52
2. Крысин А. Практика
ипотечного кредитования в России // Тезисы докладов Первого Российского Форуму
по инвестициям в структурные финансовые инструменты «Russian Structured Finance
Investment Forum». – М., 2006. – С.49-51.
3. Офіційний сайт
Центрального Банку Россії -
http://www.cbr.ru