Курманкулов Н.Ж.

Аспирант Казахской Головной Архитектурно-Строительной Академии, Директор фирмы ТОО «Компания КБК Ltd»

КЛАССИФИКАЦИЯ ЭЛИТНОГО ЖИЛИЩА И

КЛАССИФИКАЦИЯ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА АЛМАТЫ.

Коммерческое жилище это жилище, которое продается. Коммерческое жилище проектируется без ограничений в размерах и количеству комнат. Условно его можно разделить по стоимости на сравнительно дешевое - «эконом-класс», дорогое – «бизнес-класс», очень дорогое – «люкс», сверхдорогое, малодоступное, и которого не может быть много – «элитное». В настоящее время под маркой «элитное» строят все коммерческое жилище, по предельной стоимости.

На рисунке 1 изображена схема в виде пирамиды, где, условно 50% социальное жилище, 50% коммерческое жилище. Коммерческое городское жилище условно можно подразделить на четыре уровня:

IA – Элитное – «High End», «Deluxe» (от 10 до 80 квартир – клубные дома)

IIB – Очень дорогое - «Luxe» (до 80 квартир)

IIIC – Дорогое - «Бизнес–класс» (до 500 квартир)

IVD – Среднее по стоимости - «Эконом-класс»

(количество квартир не ограничено)

VЕ – уровень социального жилища (Рис 1.)

Само название «элитное» связано с тем, что его количество в объеме коммерческого жилища предполагается, что должно быть минимальным, стремящееся к единицам на вершине треугольника. В этом случае, коммерческое жилище условно можно подразделить на 5 уровней: «IA – Элитное», «IIB- Deluxe», «IIIC - Luxe», «IVD Бизнес–класс», «VЕ - Эконом-класс». В настоящее время эти градации не выявлены настолько четко, чтобы произвести стоимостную оценку. В настоящей диссертации условно принята 4-х уровневая градация, где высшим уровнем элитного жилища является «клубный тип» дома, а высшие единичные уровни «элитного», персонального не рассматриваются.

В настоящее время в Казахстане всё коммерческое жилище, называется элитная коммерческая недвижимость и продается очень дорого, не подразделяется на классы по стоимости, но, как известно всё имеет свою цену. Данная классификация говорит о том, что разница в стоимости дорогих и дешевых квартир по классам должна соответствовать предложенной схеме, так, что цена за 1 кв.м. «IA – Элитное» должна быть в 5 раз превышать, чем цена класса «IVD – эконом-класс» по совершенно объективным показателям.

В рыночных условиях стоимость жилья зависит от многих факторов, в первую очередь от места его расположения, какой бы не был хороший дом, если он расположен в неблагоприятном окружении, далеко от центра, в экономически не развитом районе, его цена, не зависимо от качества, будет низкой. В зависимости от выше предложенных уровней классы коммерческого жилища должны соответственно размещаться на соответствующих территориях города. Классификация территорий города проводится по нескольким качественным показателям: качество воздуха – качество жизни, поэтому на первом месте стоит такой показатель, как наличие чистого свежего воздуха; близость к центру города - максимум удобств городской жизни - второй фактор; морально-психологическая защищенность – однородность социального состава места проживания;

Исторически город Алматы сформировался на относительно ровной, открытой, пригодной для строительства территории, земли, прилегающие к руслам горных рек, были особенно привлекательны в летний период. Город Алматы расположен в предгорной, полузамкнутой долине, окруженной отрогами гор Заилийского Алатау в виде полукольца с востока, юга и запада. Вследствие чего город попадает в зону ветровой тени, и воздушный бассейн города не проветривается. Воздухообмен в городе происходит за счет разницы температур вертикальной зональности, который выражается в форме горных бризов в утренние и вечерние часы.

В 60-тые годы численность города составляла 400 тыс. чел, и верхний или южный предел города определялся проспектом им. Абая, вдоль которой была организована головная оросительная система для полива деревьев, увлажнения и охлаждения воздуха в летний период. В утреннее и вечернее время горные, более прохладные потоки воздуха – бризы или фены устремлялись в город, замещая застойный дневной воздух.

По мере повышения этажности, увеличения численности населения, общественного и личного транспорта центральные и нижние части города уже в 70-80-тые годы стали задыхаться от смога. В любое время года, но в особенности в зимний период, смог укрывает весь город в виде грязного одеяла. Парализованный воздухообмен особенно ощутим в летний период в центральной и нижней части города. Вследствие которого, лучшими районами с экологической точки зрения в городе признаны верхние части города. Циркуляционные или воздухообменные процессы в городе, как уже было упомянуто, имеют направление юг-север, поэтому улицы направления юг-север лучше проветриваются. С одной стороны, более благоприятная ориентация с видом на горы имеют квартиры в домах широтной ориентации, в то время как для активизации воздухообмена и в интересах всего города, более предпочтительным для города является использование домов меридиональной ориентации. Практически, для улучшения воздухообмена нашего города целесообразней было бы использование строчной застройки в направлении юг-север для создания ветровых коридоров. Дома широтной ориентации – преграды, где скорость воздушных потоков быстро угасает. Лучшими территориями города являются места с благоприятным воздухообменом, к которой относятся открытые участки верхней части города с видами на горы, также участки вдоль русел горных рек, где до сих пор можно ощущать благотворное действие горных бризов.

Территория города имеет ощутимый уклон с юга на север, так что в сознании горожан есть четкое понятие верней и нижней частей города. К верхней части города относятся территории выше проспекта им. Абая, к нижней части города относятся территории ниже проспекта Раимбека, центральная, историческая часть города с богатой инфраструктурой, со сложившейся застройкой средней этажности называется старым центром. Старый центр со своей площадью, парком, системой культурно-бытового обслуживания в середине 90-х годов получила название «золотого квадрата» за высокую стоимость недвижимости. Внутри «золотого квадрата» имеется элитный квартал – улица М. Тулебаева, которая в советское время заселялась высшим эшелоном партийно-правительственной номенклатуры, в середине 90-х годов в народе получила название «дворянское гнездо», где стоимость советского элитного жилищного фонда остается наиболее высоким в городе и практически не продается.

Центральная старая часть города, несмотря на все преимущества своего расположения, в летний период обладает не достаточно благоприятным микроклиматом из-за парализованного воздухообмена и большого количества транспорта, поэтому в рейтинге экологически чистых и элитных территорий города она несколько уступает верхней части города. Внутри «золотого квадрата» расположены дома социального типа, поэтому неоднородность застройки не позволяет ей в рейтинге единолично занять самое высокое положение.

Первое место в рейтинге по праву разделяет с «золотым квадратом» верхняя часть города, которая обладает наиболее лучшими экологическими показателями воздушного бассейна с хорошим воздухообменом и ощутимой продуваемостью, к которой относятся территории выше старого центра от проспекта им. Абая до проспекта Аль-Фараби между улицами проспект Достык до русла реки Есентай (Весновки). В настоящее время она активно застраивается достаточно капиталоемкими проектами, типа «Нурлы Тау» формируются торговые и культурные центры.

Однако, лучшие территории микрорайона «Самал» были застроены монолитными многоэтажными жилыми домами в последнее десятилетие советского периода, это новые дома, но построенные по требованиям СНиП, остаются социальным жилищем по своей планировочной характеристике. Верхняя часть города до сих пор остается с неоднородно развитой инфраструктурой и еще потребуется много времени и мощных капиталовложений, пока она достигнет уровня «золотого квадрата».

Таким образом, к территориям, соответствующим элитному жилищу класса - «IA – Элитное», относится территория города в пределах «золотого квадрата» и прилегающей к ней верхней части города в пределах проспекта Аль–Фараби между горными реками Малая Алматинка и Есентай. Соединение нового и старого центров по критериям оценки попадают в один рейтинговый класс.

Самыми дорогими и, практически, недоступными для большинства людей сохраняют за собой права отдельные территории вдоль проспекта Достык по дороге на Медео, от проспекта им. Абая, выше проспекта Аль-Фараби, в районе Горного Гиганта, бывших садов САВО, бывших территорий партийно-правительственных дач Совета Министров и ЦК. Территории вдоль трассы проспекта Достык это лучшие места, где расположились сегодня элитные дома, таун-хаузы, жилые комплексы типа «Европолис», «Новый мир» и другие. Экологически чистый горный воздух в 20 минутах транспортной доступности от старого центра делает территории верхней части города вдоль трассы особо привлекательными для строительства жилых элитных домов.

В настоящее время элитное домостроение представлено островками в общей структуре бывшей зоны отдыха г. Алматы, где в советский период размещались санатории, больницы, дома отдыха, пионерские лагеря. Территории вдоль трассы Достык, безусловно, являются наиболее привлекательными для строительства элитными жилыми комплексами самого высокого класса, но недостаточная развитость инфраструктуры и удаленность от центральной части, делает жилище больше похожим на загородное, чем на городское, поэтому жилище даже самого высокого качества не может быть оценено как городское класса - «IA». Здесь вступают другие критерии по оценке жилища. Одним из звеньев интенсивного современного градостроительного развития города Алматы является строительство крупных интегрированных, многофункциональных учебно-воспитательных, торгового развлекательных центров, строительство которых исходит из принципа – создания максимума удобств по месту жительства горожанам. Каждый житель большого города мечтает жить рядом с крупным культурным центром, где есть все от учебы, спорта, торговли, культурно-бытового обслуживания до отдыха и развлечения. Вдоль трассы Достык от проспекта Аль-Фараби и выше пока отсутствует обслуживание такого уровня, но благоприятные климатические условия и высокая стоимость земли пока удерживают район в рейтинге первое место, но ступень «В - IВ».

Второе место класс - «IIB - Deluxe», в рейтинге занимает центральная часть города вокруг «золотого квадрата», в квадрате проспектов Абая, Раимбека, ограниченная с востока горой Кок-Тобе и с запада рекой Есентай. При этом, горожане большее предпочтение отдаются территориям прилегающим с восточной части центра, за проспектом Достык. Критерием оценки класса территорий является только качество воздуха, а основным поставщиком свежего воздуха являются горы, поэтому у горожан и существует стремление заселяться выше к горам, но и ближе к центру, к транспортным артериям. В этом плане подножье горы Кок-Тобе – лучшие территории, но в последнее время из-за участившихся оползней гора Кок-Тобе пользуются плохой славой, и, несмотря на все прелести этих земель, рейтинг у нее ниже, чем в старом центре за пределами «золотого квадрата». На прилегающих территориях к «золотому квадрату» менее привлекательное северо-западное направление, где располагается промышленная и складская зона. Однако строительство новых жилых комплексов в юго-западной части таких «Тенгиз-Тауэрс», «Изумрудный город» осваивают хорошо проветриваемые территории вдоль русла горной реки Есентай.

По экологическим параметрам к первому классу, могли бы, относится Медеуский район, возможно и отдельные участки верхних частей Бостандыкского и Ауэзовского районов, но удаленность от старого и нового центров, неоднородность насыщения инфраструктуры и недостаточная экономическая развитость, проблемы транспортных пробок снижают рейтинговый класс до уровня «IIIC», предназначенные для строительства дорогое домов «Бизнес–класс» ( до 500 квартир).

Четвертое место IVD – «Эконом-класс» занимают верхние и нижние части города западного направления вплоть до микрорайонов «Орбита» и «Аксай» с отличным микроклиматом и видом на горы, но удаленные от центральной части города в 30 - 40 минут транспортной доступности, но частые пробки делают непривлекательным эти районы для богатых и деловых людей.

В настоящее время западное направление верхней части города активно осваивается за счет сноса ветхого частного сектора, и свободных от застройки территорий Бостандыкского и Ауэзовского районов. Все удаленные районы города как бы не были бы привлекательны по всем остальным показателям, они не могут претендовать на классы выше указанного.

Пятое V место в рейтинге территорий города занимают все остальные территории города ниже проспекта Раимбека до самых северных микрорайонов города, где располагаются промышленные, складские зоны, линии железнодорожного полотна Турксибского района Однако проектировщики изыскивают оазисы озелененных и обводненных территорий с богатыми ландшафтными характеристиками, где стремятся разместить более-менее привлекательное жилище.

Таким образом, относительно классификации коммерческого жилища, предложенного автором:

Класс - IA – старый исторический центр и верхняя часть нового центра города;

Класс – IВ – вдоль трассы проспекта Достык, улицы М.Оспанова и выше до поселка Юбилейный.

Класс – IIB – Очень дорогое - «Luxe» (до 80 квартир)

Класс - IIIC – Дорогое - «Бизнес–класс» ( до 500 квартир)

Класс - IVD – Среднее по стоимости - «Эконом-класс»

Рынок жилищного строительства Казахстана в настоящее время переживает динамичные изменения, связанные со строительным бумом, что ведет к некоторому беспорядку в «абсолютной» оценке так называемых «классов» жилых сооружений. Результаты диссертационного исследования помогут специалистам и проектировщикам в формировании требований по проектированию разных классов коммерческого жилища, в определении стоимости классов жилища, а также гражданам республики разобраться с понятием действительно «элитного» жилья и сравнить с тем, что предлагает нам рынок на данный момент. Одновременно, классификация коммерческого жилища позволит руководствам строительных и риэлтерских компаний Казахстана более точно определять стоимость возводимых построек.