Буковинський державний фінансово-економічний університет

Урсуляк М.М.

Грошова оцінка землі та напрямки її використання

Анотація. В статті розглянуто особливості та проблеми проведення грошової оцінки в Україні, визначено напрямки використання грошової оцінки, та шляхи оптимізації, ефективності проведення грошової оцінки, задля досягнення позитивного результату в розвитку земельних відносин.

Успіх економічних перетворень в Україні значною мірою залежить від успішного реформування земельних стосунків, і в першу чергу, від впровадження інституту приватної власності на землю, розвитку ринку землі, земельно-іпотечного кредитування, реєстрації прав на землю і об'єкти нерухомості Можливість купівлі-продажу землі, довгострокова оренда, необхідність плати за користування земельними ресурсами зажадали знання вартості землі, точна оцінка якої сприяє правильному ухваленню рішень в області землекористування.

Головною передумовою ефективного розвитку ринкових відносин, є об’єктивність оцінки землі, що визначає обґрунтованості прийняття рішень в галузі землекористування, як в державному, так і в приватному секторі.

У світовій і вітчизняній науці і практиці відомі різні методичні підходи до визначення грошової оцінки землі. Грошову оцінку землі іноді ототожнюють з ціною землі, але грошова оцінка землі визначається як вартість капіталу, а ціна, витікаюча з грошової оцінки, формується при купівлі - продажі відповідно до попиту і пропозиції. Ринкова вартість землі, в першу чергу, залежить від її місця розташування і впливу зовнішніх чинників, а також від попиту і пропозиції на ринку земельних ділянок, і не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання іншої ділянки еквівалентної корисності.

Оцінка землі враховує кількісний і якісний склад комунікацій і можливість приєднання до існуючих мереж, у випадку якщо на земельній ділянці планується будівництво об'єктів нерухомості.

Важливим чинником при оцінки землі, визначенні ринкової вартості землі, за умови забудови ділянки поліпшеннями, являються дані інженерно-геологічних і інженерно-геодезичних досліджень що дозволяють визначити склад, стан і властивості грунтів і дані про ситуацію і рельєф місцевості, необхідні для прогнозування можливого будівництва а також витрат пов'язаних з будівництвом.

Грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних стосунків, приватизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування, оподаткування і формування ринку землі. Тому її актуальність збільшується, а сфери застосування розширюються.

Питання методичних засад грошової оцінки земель в Україні висвітлені у працях широкого кола вітчизняних науковців,таких як: Башинський О. Дехтяренка Ю.Ф., Краснокутська Л., Добряка Д.С.,. Драпіковського О.І, Канаша О.П., Кілочка В.М., Манцевича Ю.М., Третяка А.М., Палехи Ю.М., Федорова М.М. та деяких інших, питання удосконалення відповідної нормативно-правової бази зберігає дискусійний характер. Таким чином, в сучасних умовах набувають актуальності дослідження в галузі застосування грошової оцінки в регулюванні земельних відносин, в тому числі при розробці економічних механізмів формування земельного податку, орендної плати, приватизації та купівлі-продажу земельних ділянок, іпотечного кредитування.

Метою дослідження є вивчити існуючі методи грошової оцінки землі та розробити пропозиції по їх удосконаленню та використанню в регулюванні земельних відносин України, як в приватному так і в державному секторі економіки.

Грошова оцінка землі залежно від призначення і порядку проведення може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка проводиться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213 "Про методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення і населених пунктів" і побудована на базі, відмінній від ринкової. Поза її увагою залишаються такі важливі чинники формування ринкової вартості землі, як конкретні обставини майнової угоди, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування, тому результати грошової оцінки не завжди будуть співпадати із сумою грошей, за яку земельна ділянка може бути продана в результаті комерційної угоди між компетентними добровільними сторонами[4,c.140].

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок згідно ст. 201 Земельного кодексу України використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання і охорони земель і т. п.

Нормативна оцінка земельних ділянок, які знаходяться в комунальній або в державній власності (у тому числі з метою викупу) в обов'язковому порядку підлягає державній експертизі.

Слід зазначити, що концентруючись на бюджетних рахунках, платежі за землю є потужним і надійним джерелом їх наповнення. У країнах з розвинутою ринковою економікою понад 50 % бюджетних надходжень становить саме земельний податок, а також мито від здійснення трансакцій із земельними ділянками (купівля, продаж, дарування, спадщина, міна, застава). Для порівняння, сьогоднішній рівень цих же надходжень до бюджету в областях України  становить близько 35 %, а бюджети населених пунктів АР Крим практично формуються за рахунок оренди і продажу землі.

Після проведення земельної реформи, оновлення в сторону збільшення нормативної грошової оцінки землі сільськогосподарського призначення і інвентаризації земель державної і комунальної власності, які відбудуться у рамках земельної реформи, сільські і селищні ради отримають додаткові живі кошти у вигляді податків і орендної плати[6,c.36].

Відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності в Україні", Законом України "Про оцінку землі" і Методику експертної грошової оцінки земельних ділянок, оцінка земельних ділянок здійснюється наступними підходами: прибутковим (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки), порівняльним (зіставлення вартості продажу подібних земельних ділянок). Кожен з перерахованих підходів має свої особливості і специфіку їх використання.

При оцінці земельних ділянок порівняльний (ринковий) метод оцінки землі є найпривабливішим, оскільки максимально орієнтований на кон'юнктуру ринку. Труднощі використання цього методу оцінки землі полягають у відсутності розвиненого ринку землі, а також в недостатньо розроблених (існуючих) поправках, що впливають на вартість, при зіставленні існуючих продажів і відсутності кількісних значень коефіцієнтів, що коригують.

Прибутковий підхід оцінки землі використовується у тому випадку, якщо земельна ділянка приносить прибуток від господарської діяльності або від здачі її в оренду окремо від будівель і споруд, та вартість ділянки відображає його здатність приносити прибуток в майбутньому.

Підхід залишку землі використовується при оцінки землі поліпшеного типу. Визначення витрат на земельні ділянки, в цьому випадку, здійснюється на підставі ринкової вартості цих поліпшень за умови найбільш ефективного використання земельної ділянки.

Експертна грошова оцінка проводиться у випадках:

- відчуження і страхування земельних ділянок, які знаходяться в державній або комунальній власності;

- запоруки земельної ділянки відповідно до закону; визначення інвестиційного внеску в реалізацію інвестиційного проекту на поліпшення землі;

- визначення вартості земельних ділянок, які знаходяться в державній або комунальній власності, якщо вони внесені до статутного фонду господарського суспільства (підприємства);

- визначення вартості землі у випадках реорганізації, банкрутства, або ліквідації підприємства, які є співвласником державного або комунального майна як власник земельної ділянки;

- виділення або визначення частини держави в земельній ділянці, яка знаходиться в загальній власності;

- визначення збитку, нанесеного власником або землекористувачем у випадках, встановлених законом або договором;

- у разі рішення

На відміну від нормативної грошової оцінки, в рамках експертної оцінки земельні ділянки розглядаються, передусім, як основна складова нерухомості – житлової, виробничої, комерційної – ринки яких в достатній мірі сформувались в багатьох регіонах України. Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально врахувати ринкові чинники. Крім того, оцінка внеску землі в загальну прибутковість об'єкта нерухомості забезпечує визначення поточної вартості реального, а не потенційного рентного доходу, в якому акумулюються індивідуальні властивості земельної ділянки та локалізованої в її межах діяльності і економічна ситуація, що склалася в населеному пункті та в країні загалом на момент оцінки.

Тобто експертна оцінка грунтується на зовсім інших засадах, що дозволяють застосовувати гнучкіші підходи до визначення вартості земельної ділянки. Методи експертної оцінки земельних ділянок викладені в постанові Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" [2,c.33].

Отже, грошова оцінка земель набуває функції економічного важеля, який дозволяє розширити економічні умови і стимули раціонального використання земель і створити необхідну основу для формування фінансово-економічної бази місцевого самоврядування, економічно впливати на регулювання земельних відносин при здійсненні транзакцій із землею.

Для ефективного фукнкціонування ринку повинні бути прийняті нормативно-правові акти, що дозволять посилити гарантії права власності на землю, створити прозорі економічні механізми регулювання ринкових земельних відносин

Список використаних джерел

1. Башинський О. Облік купівлі землі у розстрочку // Все про бухгалтерський облік – 2009. - № 53. – с. 50-51.

2. Кілочко В.М. Удосконалення грошової оцінки земель в Україні / В.М. Кілочко. – К. : ТОВ ЦЗРУ, 2008. – 170 с.

3. Краснокутська Л. Плата за землю – 2009 // Бухгалтерський облік і аудит – 2009. - № 1. – с. 14-18.

4. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання / Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г.,Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. – К.: Профі, 2002. – 256 с.

5. Федоров М. М. Нормативна грошова оцінка земель як складова механізму регуляторної політики держави // Економіка АПК : Міжнародний науково-виробничий журнал. - 2009. - N 11. - С. 3-10

6. Фесіна Ю. Ринок сільськогосподарських земель: інституціональна парадигма нових земельних відносин // Економіст. - 2010. - № 12. - С. 36-38