Экономические науки/10.Экономика предприятия

Подмазко Л. В.

Одеська державна академія будівництва та архітектури, Україна

РИНОК ЗАПОЗИЧЕНЬ ДЛЯ ФІНАНСУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА НА ПІВДНІ УКРАЇНИ

Минулого року ринок житлового будівництва залишався одним з динамічніших ринків в Україні. Зростання ринку житлового будівництва в Україні пов'язане з подальшим розвитком економіки в цілому, а також окремих індустріальних регіонів на сході і в центрі країни і туристичних територій на півдні України, де об'єми будівництва житла є найбільшими. Так, 6% введеного в Україні житла припадає на Одесу. При цьому будівельники активізувалися в областях, мотивуючи це дефіцитом землі в містах, спрощеною системою отримання дозвільної документації, а також попитом на якісне житло [2].

Сьогодні законодавчими нормами визначено, що інвестування і фінансування будівництва житлових об'єктів може відбуватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути сумісного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також шляхом випуску цільових облігацій, по яких базовим товаром виступає одиниця житлової нерухомості.

Аналіз динаміки запозичень для фінансування будівництва шляхом розміщення цінних паперів в 2007 році свідчить про збереження об'ємів проведення будівельних робіт. Так, за наслідками 2007 року рейтинговим агентством «Кредит-Рейтинг» було досліджено 102 випуски цільових облігацій загальним номінальним об'ємом 6,9  млрд. грн., емітентами яких є 95 українських забудовників, що використовують даний інструмент для фінансування будівництва і передачі приміщень інвесторам. Згідно деклараціям, вказаним в проспектах цих випусків, ці засоби планується направити на будівництво 91 об'єкту загальною корисною площею 2  562,0 тис. кв. м, з них передати інвесторам по облігаціях 1 646,0  тис. кв. м [1].

Об'єми випусків цільових облігацій за наслідками 2007 року є менше об'ємів 2006 року. Зменшення об'ємів перш за все пов'язане з використанням забудовниками інших схем фінансування: Фонди фінансування будівництва, Фонди операцій з нерухомістю, дисконтні, процентні облігації. Також слід зазначити реалізацію масштабних (в т.ч. повторних) випусків облігацій в 2006 році 12 емітентами з 104. Вони складають половину всіх вивчених випусків облігацій за номінальною вартістю. У 2007 році така концентрація також спостерігається, правда, при одночасному зменшенні об'ємів запозичень.

У Одесі в 2007 році емітентами цільових облігацій виступили 6 забудовників, які для фінансування об'єктів корисною площею 182,9  тис.  кв. м здійснили організацію випусків облігацій номінальним об'ємом 459,9  млн. грн., по яких інвесторам планується передати 117,2 тис. кв. м приміщень. Найбільший випуск облігацій здійснив «Реал-Інвест», який для фінансування житлового комплексу в ж/м ім. Котовського випустив облігації загальним об'ємом 63,1  млн. грн. [1].

Слід зазначити, що в 2007 році  в порівнянні з 2006 роком залишилася на тому ж рівні кількість позичальників, що мають кредитний рейтинг інвестиційного рівня: на їх частку припало близько 11% всіх прорейтингованных в цьому періоді випусків цільових облігацій. Спекулятивних рейтингів вищого рівня припало на частку 24%, що на 2 п.п. більше, ніж в 2006 році. Така динаміка свідчить про збільшення кількості позичальників, яким окрім досвіду реалізації інвестиційно-будівельних проектів також властиві достатньо хороші показники фінансово-господарської діяльності, помірне (як для цієї сфери) боргове навантаження, підтримка з боку акціонерів/учасників (в т.ч. іноземних), а також інформаційна відвертість [1].

Також слід зазначити, що в процесі моніторингу діяльності будівельних компаній рейтинговим агентством було підвищено до інвестиційного рівня випуски облігацій трьох емітентів, що реалізовують проекти в Києві і Одесі. Основними чинниками переходу із спекулятивної категорії в інвестиційну були отримання позитивного досвіду погашення цільових облігацій шляхом передачі інвесторам житлової площі в побудованих житлових об'єктах і розкриття додаткової інформації про участь емітента в крупних фінансово-будівельних групах.

У 2007 році з боку емітентів продовжувалося ухвалення до погашення цільових облігацій. Кількість зафіксованих фактів пред'явлення облігації до погашення значно виросла і на початок поточного року склало 35 випусків, здійснених 29 емітентами. При цьому слід зазначити, що в 2007 році з'явилися емітенти, які здійснили погашення по декількох випусках (різні об'єкти інвестування).

Виходячи з викладеного вище, можна відзначити наступні тенденції на ринку запозичень для фінансування будівництва шляхом розміщення цінних паперів в минулому році:

· поява практики погашення цільових облігацій шляхом надання інвестору приміщень в регіонах України (8 регіонів);

· поява прецедентів невчасного погашення цільових облігацій; 

· зменшення об'ємів випусків цільових облігацій в 2007 році в порівнянні з 2006 роком, що, зокрема, пов'язано з використанням позичальниками альтернативних інструментів залучення засобів інвесторів, а також проведенням масштабних випусків в 2006 році;

· збереження числа позичальників, випуски облігацій яких мають інвестиційний рівень кредитного рейтингу і збільшення рейтингів вищої спекулятивної категорії;

· продовження концентрації емітентів цільових облігацій в Центральному і Південному регіонах країни;

· очікування значних об'ємів введення в експлуатацію житла за рахунок засобів, привернутих шляхом емісії цільових облігацій в 2008 році;

· збереження високих ризиків невиконання значною кількістю емітентів цільових облігацій своїх зобов'язань, що зв'язано з використанням такого інструменту на різних стадіях реалізації будівельного проекту, зокрема ще на підготовчій, а також надання права випуску цих цінних паперів незалежно від досвіду і фінансового положення емітента;

· продовження тенденції переходу від використання простих схем випуску облігацій до залучення до таких схем фінансових організацій, зокрема, пайових інвестиційних фондів.

За прогнозами рейтингового агентства, в 2008 році кількість випусків цільових облігацій для фінансування будівництва далі зменшуватиметься, що, перш за все, пов'язано з посилюванням умов при їх реєстрації. Тому, зважаючи на специфіку будівельного бізнесу, що передбачає залучення значного об'єму засобів на будівництво, які, як правило, у багато разів перевищують не тільки власний капітал, але і валюту балансу, можна прогнозувати, що емітенти облігацій будуть вимушені нарощувати об'єми власного капіталу або привертати третіх осіб, а це спричинить за собою необхідність розкриття повноцінної інформації про діяльність емітента в рамках холдингу або групи, що є важливим моментом при привласненні кредитних рейтингів.

Література:

1. Кредит-рейтинг «Развитие рынка заимствований для финансирования строительства путем размещения ценных бумаг в 2007 году» // http://www.credit-rating.ua/ru/Analysis.html?_m=publications&_t=rec&id=3914

2. Новые вызовы строительного рынка Украины: публичность и репутация // http://www.ukrbusiness.com.ua/press.php?read=1293