ст..Плюта І.О., Яковенко О.Г.

МОДЕЛЮВАННЯ ПРОЦЕСУ ДОСТУПНОСТІ ЖИТЛА НА ОСНОВІ ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

При розгляді специфіки соціально-економічної ситуації в Україні і оцінці перспектив розгортання в її містах кредитних (іпотечних) інститутів та механізмів не можна не звернути увагу на вузькіть фінансових ресурсів більшості дохідних груп населення, на високу диференціацію його збережень. Це добре видно, по перше із співставлення розподілу населення по доходам – в Україні та розвинених країнах Заходу. По-друге вивчення розподілу кумулятивних збрежень за доходними групами населення показує, що більш чи менш значні об’єми таких збережень, співставні із вартістю житла, формуються лише в достатньо високих дохідних групах.

У зв’язку з цим в даній роботі моделюється впровадження іпотечної программи і при цьому оцінюється відповідна їй доступність житла в сучасних умовах і те як вона змінюється внаслідок даного розгортання інститутів іпотечного кредитування, що діє на базі більш чи менш жортких умов надання житлових кредитів. Під доступністю розумітимемо частку сімей в даному регіоні (місті), які за свїми фінансовими можливостями могли б придбати житло цього типу за цінима і на умовах кредитування, наданих міськими службами з реалізації комерційного житла, спеціалізованими іпотечними агенствами, кредитуючими банками і т.д.

Таким чином в даній роботі вивчатиметься доступність різноманітних видів житла для населення розглянутого регіону (міста) – в залежності від умов його реалізації на житловому ринку ринку (цін реалізації, розмірів першочергового внеску, строків надання кредиту, відсоткової ставки по ньому і т.п.) При заданих умовах реалізації доступність визначатиметься розподілом населення регіону за рівнями доходу населення на одну особу і розподілом збережень за цим же аргументом.

Розподіл за доходами зазвичай добре описується логарифмічно нормальним законом [Айвазян, Мхитарян,1998]:

(1)

де х – відносна щільність населення для значення душового доходу , а і - параметри розподілу.

Для отримання укрупнених оцінок доступності кредитів використаємо наступну схему з постійними платежами. Тоді вирази для щомісячних платежів позичальника матиме вигляд [Фаерман, Хачатрян, 2004]:

(2)

Де - сумма основного боргу (кредиту); -строк кредитування; - відсоткова ставка. В цій схемі погашення відсоткові платежі розраховуються за формулою:

(3)

Платіж в році складається з погашення основного боргу а відсотків:

, (4)

Звідки і отримуємо співвідношення 2 для щомісячних платежів. Якщо умови іпотечного кредитування задано, то відомі строки кредиту та відсоткова ставка - . Доля першочергового внеску від вартості С квартири. Якщо S – наявна на момент такого придбання величина накопичених збережень, то обсяг необхідного кредиту дорівнює

(5)

Звідки чисельність населення , що задовольняє умовам доступності даного типу житла при заданих умовах іпотечного кредитування

(6)

Знайдеться із співвідношення

(7)

а відносна чисельність населення, якому доступні вказані кредити -

(8)

Геометрично ця величина пропорційна площі під кривою розподілу, розміщена правіше від . Ці співвідношення і використовуватимуться для розрахунку доступності придбання житла за допомогою кредитів.

Розрахунки доступності житла для регіональних іпотечних проектів, здіснюватимуться за 2 сценаріями. Сценарій 1 – інерційний – базується надинаміці доходів та збережень, що враховую статистичні данні за 8 років періоду спаду економіки (1992-2000рр) Сценарій 2 – сучасний – враховує перелом тенденцій і перехід до росту доходів та збережень.

На базі статистичних даних за наведеними вище співвідношеннями, проведені багатоваріантні розрахунки доступності житлі за регіональними іпотечними проектами: за трьома варіантами періду кредитування , трьома варіантами відсокових ставок , трьома варіантами розмірів квартир в розрізі двох вищезгаданих ценаріїв і двох варіантів розподілу доходу.

На основі цих розрахунків буде здійснено аналіз і отримано висновки що до оптимальності тієї чи іншої іпотечної програми з параметрами, які забезпечуватимуть найбільшу доступність житла.

Література:

1. «Экономика и математические методы», 2004,том 40,№1,с. 3-15

2. Айвазян С.А., Мхитарян В.С.(1998): Прикладная статистика и основы економетрики.