Экономические науки/Государственное регулирование экономикой

Сухотина Л.Б.

Сибайский филиал Башкирского Государственного Университета

Проблемы налогообложения ипотечного кредитования

Рынок ипотечного кредитования в республике Башкортостан расширяется. По статистическим данным, 2004 год ознаменовался небывалым скачком ипотечного строительства. Башкортостан занимает первое место среди регионов России по объему выдачи ипотечных кредитов по Федеральной программе ипотечного жилищного кредитования. А Уфа стала лидером среди российских городов по количеству сделок по ипотеке. В Башкортостане в 2004 году было выдано ипотечных кредитов на сумму более миллиарда рублей, в 2005 году – более 1840 миллионов рублей. В 2007 году населению Башкирии выдано ипотечных кредитов на сумму 13,6 млрд. рублей, что на 35,7% больше, чем в 2006 году.

Но несмотря на эти впечатляющие цифры, большинство российских граждан пока не могут купить жилье со своей зарплаты, не ограничивая себя в повседневной жизни, даже с помощью ипотечного кредита. На пути развивающегося ипотечного кредитования пока много препятствий. Во-первых, высокая процентная ставка. Для сравнения, в США эта цифра составляет два процента, в странах Балтии - три. Во-вторых, высокий размер первоначального взноса. В-третьих, это сроки регистрации прав и сделок с недвижимостью. В российской практике расчеты между участниками сделки производятся после регистрации прав на приобретенную квартиру. Процедура, как правило, занимает от двух до шести недель. В условиях постоянно растущих цен на жилье этот период чреват для продавца потерей денег. Так же загвоздка возникает в регистрации пулов закладных (передача закладных организации, выполняющей функции ипотечного агента (SPV), привлечение инвестиций в строительство нового жилья. И в довершение всего, наученные горьким опытом люди просто не уверены в стабильности экономической ситуации в стране.

Немаловажной проблемой на рынке недвижимости является и усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций.

Один из пробелов в налогообложении ипотечных операций заключается в том, что кредиты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсиговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение. Налог на прибыль по получаемым процентам также очень высок (24%). И размер налогового вычета, который составляет 1 млн руб, мал при текущем уровне цен на жилье.

Помимо этого существуют противоречивые вопросы по налогу на добавленную стоимость и налога на прибыль.

Действующее российское законодательство о налогах и сборах устанавливает, что для целей налогообложения выданный кредит (заем) для кредитора (заимодателя) не является расходом, а полученный кредит (заем) для заемщика не является доходом. В соответствии с п. 12 ст. 270 «Расходы, не учитываемые в целях налогообложения» НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы «в виде средств или иного имущества, которые переданы по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая долговые ценные бумаги), а также в виде средств или иного имущества, которые направлены в погашение таких заимствований».

Соответственно: возврат кредита (займа) не рассматривается для целей налога на прибыль организаций и налога на доходы физических лиц (для индивидуальных предпринимателей) ни как доход кредитора (заимодателя), ни как расход для заемщика. Согласно пп. 10 п. 1 ст. 251 «Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы» НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы «в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от формы оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований».

Такое положение вполне устраивало и кредиторов (заимодателей), и заемщиков в России как в случаях, когда кредиты (займы) предоставлялись без залогов. С предоставлением залога все кардинально меняется, и возникает ряд проблем.

Залогодержатель (кредитная организация) в том случае, когда он оставит предмет ипотеки за собой взамен выданного, но не возвращенного кредита (займа) (т.е. взамен оставшейся основной суммы долга плюс невыплаченные вовремя проценты), получит объект недвижимости. Но для целей налогообложения он получает объект недвижимости бесплатно. Выданный кредит (заем) не является его расходом! У него нет никакого документа, подтверждающего его расходы по приобретению объекта недвижимости. Очевидно, что стоимость данного объекта (в размере суммы, указанной в договоре об ипотеке, т.е. в размере, превышающем реальную рыночную стоимость объекта) должна быть показана как его доход для целей налогообложения прибыли.

Действующие правила НК РФ, в соответствии с которыми для кредиторов (заимодателей) суммы выданных кредитов (займов) не рассматриваются как расходы, а суммы возвращаемых кредитов (займов) — как доходы, приводят к целому ряду налоговых проблем, связанных с проведением операций по реализации закладных первичными залогодержателями. Если банк осуществляет выдачу ипотечного кредита с оформлением закладной (та же ситуация возникает и у любой организации, выдающей заем, оформленный закладной) и впоследствии продает эту закладную, то вся сумма, полученная от продажи закладной, является доходом банка и подлежит налогообложению по налоговой ставке 24%.

Последующие владельцы закладной при ее продаже уплачивают налог на прибыль лишь с разницы между ценой приобретения и ценой продажи этой закладной. Но первоначальный владелец закладной, выдавший кредит и на основании этого получивший закладную, в соответствии с действующими правилами НК РФ рассматривается как получивший эту закладную бесплатно (эту ценную бумагу он ни у кого не покупал и денег за нее не платил!). Выданный кредит не является расходом. То обстоятельство, что этот первоначальный кредитор — он же первоначальный владелец закладной — после продажи закладной уже не получит ни процентов по ней, ни возврата основной суммы долга.

Что касается налога на добавленную стоимость, то здесь в соответствии с Законом «Об ипотеке» закладная является именной ценной бумагой (ст. 13 Закона), но передача прав по закладной влечет последствия уступки прав требования (ст. 48 Закона). Возникает коллизия норм: применять нормы об НДС, связанные с реализацией ценных бумаг (пп. 2 п. 2 ст. 149 НК) или применять нормы, связанные с уступкой требований (ст. 155 НК). Реализация ценных бумаг не подлежит обложению НДС, в то же время при реализации прав требований ситуация несколько иная. В новой редакции п. 4 ст. 155 НК «налоговая база по НДС формируется как разница между доходами, поступающими от должника и (или) при последующей переуступке расходами на приобретение указанного права требования». Таким образом, при применении норм об уступке прав требований возникают технические сложности определения налоговой базы по НДС при частичном / досрочном погашении закладной, а также при последующем обороте данных закладных.

Для решения проблем на рынке ипотечного кредитования в первую очередь необходимо сократить сроки регистрации прав и сделок с недвижимостью. Кроме того для активного развития российского ипотечного рынка необходима быстрая и эффективная регистрация пулов закладных (передача закладных организации, выполняющей функции ипотечного агента (SPV), и упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков.

В сфере налогообложения ипотечного кредитования следует внести внести в главу 25 НК РФ следующее изменение. В ст. 280 НК РФ — дополнительный пункт следующего содержания: «при реализации первичным кредитором закладной налоговая база определяется как разница между стоимостью закладной, удостоверяющей права требования по долговому обязательству, и стоимостью долгового обязательства на дату реализации закладной».

Но тут возникает один минус. При внесение такого рода поправки повлечет другую проблему: возникнут неизвестные для пользователей НК РФ (налогоплательщиков и служащих налоговых органов) понятия: «стоимость закладной» и «стоимость долгового обязательства на дату реализации закладной». При введении исключений подобного рода законодателю, очевидно, будет необходимо устанавливать значения таких понятий для целей НК РФ.

Следовательно, такого типа поправки ведут не только к разрастанию объема текста НК РФ, но и к его усложнению (НК РФ уже сегодня воспринимается многими налогоплательщиками и экспертами как налоговый ребус, не имеющий правильного решения).

Отсюда вытекает второй способ решения проблемы, а именно: внесения изменений в НК РФ, при котором выданные налогоплательщиком и возвращенные налогоплательщиком заемные средства будут рассматриваться как его расходы, а полученные налогоплательщиком и возвращенные ему заемные средства — как доходы.

А что касается коллизий по закладной, то здесь целесообразно было бы внести изменения в соответствующие статьи НК, прямо прописав в конкретной статье, что реализация закладных подпадает под ее действие.

Разумеется, в этом случае необходимо будет провести одноразовый, но тщательный и ответственный пересмотр целого ряда статей НК РФ. Однако при этом отпадет необходимость внесения в НК РФ многочисленных изменений в будущем.