Стадченко Надія Миколаївна

Національний технічний університет України

«Київський політехнічний інститут»

Ринок земельних ділянок в період кризи

Український ринок житлової нерухомості продовжує розвиватися, проходячи певні етапи еволюції. Новою тенденцією ринку, формування якої почалося кілька років тому, став розвиток сегменту заміської житлової нерухомості, переважно представленого котеджною нерухомістю.

По матеріальному факторі нерухомість розділяється:

1. земля;

2. об'єкти нерухомості:

· споруди;

· будови (приміщення для постійного або тимчасового знаходження людей, готелю, мотелі, кемпінги й інші подібні будови туристичної структури);

· кімнати в багатосімейних комунальних квартирах;

· квартири;

· дачні будиночки й інші об'єкти дачної садової інфраструктури відмінні від землі;

· індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках або в гаражних кооперативах[1].

Рис. 1 Сегменти ринку нерухомості

З початку року земля в Києві й прилягаючих до нього районах здешевіла на 50%, що продемонстровано на Рис.1.

Уже зараз середня ціна пропозиції в районах, що прилягають до столиці, за інформацією ведучих ріелторских агентств, становить 4,5 тисячі доларів за сотку. Зокрема, якщо ще навесні минулого року сотка землі в Бориспільському районі коштувала 6,8 тисячі доларів, то зараз вартість землі там упала в 1,5 рази - до 4,8 тисячі. Але навіть за цією ціною складно знайти покупця.

Фахівці впевнені, що ціни й далі будуть котитися вниз. І це протриває як мінімум ще рік[2].

Рис.2 Динаміка зміни рівня цін на землю в Київській обл. за сотку з 1 грудня 2008 року по 23 лютого 2009 року.

Ситуацію погіршує і відсутність кредитування, коливання курсу долара й різке падіння цін на житло. Тепер люди, що мають реальні гроші, роблять вибір на користь готової нерухомості, а не ділянки, на якій ще необхідно будувати житло[3].

До того ж від операцій із землею відмовилися девелопери, що зіштовхнулися наприкінці минулого року з гострою кризою ліквідності. Раніше вигідний бізнес також нецікавий і спекулянтам, через які проходило біля половини угод із землею. Раніше спекулятивна складова була на рівні 60-70%.

Зрештою , за прогнозами експертів, вартість ділянок досягне рівня 2004 року. Тоді сотка в 30-кілометровій зоні навколо Києва коштувала максимум 900 доларів[4].

Якщо говорити про попит, то експерти даного ринку зазначають, що кількість угод по великих ділянках (до 5 гектарів) у порівнянні з минулим роком зменшилася в 5 разів. Якщо ще на початку минулого року щомісяця продавали не менш 10 наділів на місяць, то зараз у найкращому разі 2.

Основною причиною різкого падіння попиту (і як наслідок обвалу цін) називають декілька факторів. Зокрема, те що для придбання землі потрібно знайти гроші, а потім ще додатково інвестувати в будівництво на купленій ділянці.

За словами експертів, на даний час дуже важко знайти інвесторів так, як їх цікавлять ті об'єкти, які відразу будуть приносити дохід[5].

По оцінках компанії CB Rіchard Ellіs, за останні кілька місяців кількість пропозицій на ринку землі піддевелоперських проектів збільшилося на 20-30% у порівнянні з попереднім періодом. У першу чергу, це торкнулося Києва й інших міст-мільйонників. Збільшення пропозиції відбулося за рахунок того, що багато компаній стали позбуватися від непрофільних активів. І під цю категорію потрапили ділянки, які були залишені на потім, і на них не велася активно робота.

Експерти відзначають, що до 80% великих земельних ділянок у країні ніколи не будуть продані, так як зараз ніхто не купує просто землю (без інвестиційного проекту), з яким би дисконтом вона не пропонувалася. Що до тих 80%, які залишилися, то навіть якщо девелопери забудують, то покупців знайти не зможуть через відсутність платоспроможного попиту[6].

Якщо говорити про об’єм пропозицій земельних ділянок, то лідерами є : Макарівський (18%), Києво-Святошинський (13%), Бориспільський (11%) райони (див. Рис.2).

Рис.3 Об’єм пропозицій ділянок по районах Київської обл.

Отже, слід сказати, що на даний момент ринок заміської нерухомості стикнувся із серйозними проблемами, що пов’язано із падінням вартості земельних ділянок та попиту на них як серед споживачів так і серед девелоперів, зростанням пропозицій, що загрожує тим, що 80% ділянок не зможуть бути реалізовані.

Література:

1. Обзор рынка коттеджных поселков. [Электронный ресурс].- http://toprealty.com.ua/article/out_of_town/40

2. Коттеджные поселки Киевской области: реалии и прогнозы на 2008 г. [Электронный ресурс].- http://www.parkhouse.com.ua/

3. Интернет-журнал «Инвестор-украина». [Электронный ресурс].- http://investor.net.ua/

4. Загородная недвижимость. [Электронный ресурс].-

http://www.prodazha.net.ua/

5. Загородное жилье – надежные инвестиции?. [Электронный ресурс].- http://realty.rbc.ru/regions/article.shtml?url=2008/10/16/15747618

6. Дачные проблемы. [Электронный ресурс].- http://www.rbcdaily.ru/2007/02/15/realty/265634