к.е.н. Глубіш Л.Я.

ВП НУБПУ «Бережанський агротехнічний інститут»

ДО ПИТАННЯ УДОСКОНАЛЕННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН В АГРАРНІЙ СФЕРІ УКРАЇНИ

Сьогодні існує низка невирішених проблем пов’язаних із земельним ринком, динамічний розвиток якого залежить від рівня адаптації власників землі до ринкових умов господарювання, яка зумовлюватиме появу мотивації щодо виходу на ринок покупців і продавців землі, що стимулюватиме формування певних інститутів і механізмів регулювання правових відносин в обороті земель сільськогосподарського призначення. Враховуючи те, що земельний ринок повинен пройти певний етап балансування всіх операцій із земельним ділянками й коригування відповідних нормативно-правових актів, необхідно використовувати час дії мораторію на підготовку законодавчого поля щодо формування інфраструктури земельного ринку, запровадження обороту сільськогосподарських земель та підготовки спеціалістів для проведення операцій купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення.

Про ринок земель сільськогосподарського призначення певною мірою можна буде говорити лише за умови урівноваження попиту і пропозиції, яке зумовлюватиме встановлення об’єктивної ринкової ціни на цей товар. У результаті приватизації сільськогосподарських угідь понад дві третини їх площі перебуває у приватній власності громадян і юридичних осіб, що свідчить про існування потенційної пропозиції на ринку землі. Однак, враховуючи обмежену природою кількість землі, її ціна визначатиметься платоспроможним попитом на неї, який на сьогодні в Україні фактично відсутній, що виключає змогу придбання земельних ділянок як сільгосппідприємствами, так і окремими громадянами, і як наслідок може призвести до обезземелення селян. Тому ринкова ціна на земельні ділянки сільськогосподарського призначення формуватиметься під час здійснення операцій купівлі-продажу в міру зростання платоспроможності населення та урівноваження попиту і пропозиції на цей товар. Стартовою ціною має виступати експертна грошова оцінка з урахуванням вимог «Методики проведення нормативної грошової оцінки земель», затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р. та відповідно до «Особливостей оцінки земель сільськогосподарського призначення». Саме тому центральне місце у становленні ринку належить вартісній оцінці земель, яка в умовах перехідного до ринкової економіки періоду дає змогу провести першочергову приватизацію земельних ділянок. Крім того, дозволить визначити ринкову вартість земельної ділянки за існуючого використання, адже якраз таке використання є основною умовою приватизаційної купівлі-продажу.

Враховуючи те, що від стану та рівня розвитку землеоціночної діяльності в Україні, а також її теоретичної та методичної баз залежать темпи здійснення не тільки земельної, а й економічної реформи загалом, можна дійти висновку, що вона відіграє важливу роль. Однак лише за умови забезпечення повної реєстрації відомостей, просторових і оціночних характеристик земельних ділянок, тобто земельно-кадастрових даних, що сприятиме прискоренню процесу документального оформлення потенційними власниками своїх прав на землю, можливе ефективне функціонування ринку землі. Слід зазначити, що започаткована в Україні реєстраційна система є прийнятною, оскільки не потребує для впровадження тривалого часу, значних коштів і створення додаткових структур, відповідає прийнятим у світовій практиці підходам. Завдяки її створенню на етапі інтеграції до Євросоюзу буде одержано вагомі економічні переваги, які полягатимуть у державному захисті земельних і майнових прав громадян та юридичних осіб, зростанні фінансової ліквідності та підвищенні ефективності використання основних засобів виробництва, збільшенні обсягів інвестицій в реальний сектор економіки та надходжень до бюджетів усіх рівнів. Таким чином, вона, з одного боку, започатковує визначальну основу земельно-кадастрової діяльності, а з іншого – забезпечується її даними, тому така система повинна бути обов’язковою складовою державного земельного кадастру.

Отже, єдиним кроком до формування цивілізованого ринку земель сільськогосподарського призначення є прийняття Закону України «Про державний земельний кадастр». Не менш важливою проблемою при цьому залишається розробка та запровадження прозорого ринкового механізму реалізації прав на землю суб’єктами земельних відносин. А поки єдиним способом реалізації прав на землю є орендні відносини. Саме довгострокова оренда залишається альтернативою купівлі-продажу сільськогосподарських земель, оскільки дає змогу повною мірою реалізувати бажання займатися товарним виробництвом аграрної продукції. Виходячи з цього переважна більшість підприємств-товаровиробників є орендарями землі, які, задіюючи сільськогосподарські ареали у доброму стані, доводять їх до повного виснаження, через недотримання сівозмін, максимальне застосування мінеральних добрив, для отримання ефективної (разової) родючості ґрунту. При цьому не підтримуючи природної родючості, як результат – чітко виражена тенденція до зменшення родючості ґрунтів та втрати гумусу. Така ситуація спонукає до запровадження на правовій основі обов’язкового контролю за родючістю земель, який би передбачав порівняння показників родючості до укладання угоди оренди і після, що дозволить дійти висновку про поліпшення чи погіршення стану ґрунту. За умови поліпшення родючості ґрунту користувача слід стимулювати, у разі погіршення, навпаки, – вимагати відшкодування збитків. Адже ще свого часу німецький вчений Лібіх зазначав, що розбазарювання родючості ґрунтів зумовлює загибель нації, а підтримання цієї родючості – її життя і багатство.

Сучасні умови низької платоспроможності попиту аграрного сектора України дедалі більше підсилюють важливість залучення банківського капіталу, а надто довгострокового кредитування аграріїв, необхідного для розширення сільгоспвиробництва, оновлення виробничих фондів та, зрештою, для забезпечення сталого розвитку галузі. Зважаючи на свою значущість, як для банків, так і для сільгоспвиробників система довгострокового кредитування повинна базуватися на заставі права нерухомого майна та розглядатися вже не як окрема ініціатива комерційних банків або регіонів, а як цілісна система за безпосередньої участі держави, яка б забезпечувала реалізацію кожної його складової. Недооцінка значення в економічному обороті одного із найголовніших чинників сільськогосподарського виробництва – землі, є однією з основних причин недостатнього фінансування підприємств аграрного сектора. З активізацією ринкового обороту землі зростатиме інтерес до відображення вартості товарних земельних ділянок на балансі підприємств. Такий захід сприятиме забезпеченню розширеного відтворення аграрного виробництва нарівні з іншими галузями економіки України. Оскільки врахування вартості землі у собівартості, поряд з іншими елементами витрат, зумовить підвищення цін на аграрну продукцію. Включаючи вартість сільськогосподарських угідь у ціну товару, на нашу думку її доцільно зіставляти з коефіцієнтом екологічної стабільності, рівень якого залежить від інтенсивності використання угідь сільськогосподарського призначення. Адже достойно заявити про себе та закріпитися на зовнішньому ринку українські аграрії зможуть, лише за умови виробництва екологічно чистої продукції.

Таким чином, держава не може залишатися осторонь від актуальних проблем щодо земельних відносин, а надто формування концептуальних засад розвитку національної системи іпотечного кредитування та становлення ринку земель сільськогосподарського призначення, в Україні як такого.

Література:

1. Будяк В.М. Формування ринку земель сільськогосподарського призначення. – Економіка АПК. – 2008. - №8. – с. 118-122

2. Войтюк А.В. Розвиток іпотечного кредитування в Україні. Економіка АПК. – 2008. - №6. – с. 101-104

3. Тіней А.В. Суть іпотечного кредитування в сільському господарстві. – Економіка АПК. – 2008. - №3. – с. 91-98