Современное состояние и тенденции развития рынка риэлтерских услуг

Рябоконь С.В.

Южно-Российский государственный университет экономики и сервиса, Россия

Современное состояние и тенденции развития рынка риэлтерских услуг

Рынок риэлтерских услуг начал развиваться в Российской Федерации примерно с 1992 г. и является относительно новой сферой регулирования государства. Согласно теории рынок риэлтерских услуг - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель.[1]

В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направления одинаково быстро. Наибольшее значение и удельный вес на рынке имеют сделки, связанные с жильем, поэтому необходимо всесторонне изучение тенденций и анализа рынка недвижимости. Необходимость всестороннего анализа внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования, степень совершенности рынка недвижимости и конкурентоспособности фирмы, объясняется интересами развития сферы услуг в целом, в том числе отдельных их видов.

Для анализа тенденций развития риэлтерских услуг необходимо, в первую очередь, исследование конъюнктуры рынка, которое включает в себя обработку, анализ и систематизацию количественных показателей и качественной информации, характеризующей развитие рынка в данный период времени. Выбор системы показателей определяется целями конкретного исследования, например, анализ развития рынка, анализ ситуации на рынке за определённый период времени, изменение технико-экономических характеристик производства.

Статистическое наблюдение за деятельностью организаций, для которых оказание посреднических услуг в сделках с недвижимостью является основным видом деятельности (риэлтерских фирм), ведется Росстатом с 1995 г. Динамика числа обследованных за этот период организаций характеризуется данными, представленными в таблице 1.

Таблица 1 – Динамика числа риэлтерских фирм (обобщено автором по данным [2])

Регион	Число учтенных риэлтерских организаций
Регион	1995	2000	2005	2007	2009
Российская Федерация	730	2057	3233	3976	4152
Центральный федеральный округ	119	719	937	1054	1123
Северо-Западный федеральный округ	104	236	348	438	495
Южный федеральный округ	132	265	364	464	518
в т.ч. Ростовская область	60	79	102	130	155
Приволжский федеральный округ	179	302	631	760	811
Уральский федеральный округ	66	158	261	380	453
Сибирский федеральный округ	81	288	531	683	747
Дальневосточный федеральный округ	49	89	161	197	228

Данные таблицы показывают, что с 1995 г. число риэлтерских организаций увеличилось по РФ более, чем в 5 раз, что демонстрирует высокие темпы развития рынка посреднических услуг в сделках с недвижимостью.

Наиболее быстрые темпы развития приходятся на период 1995 – 2000 г, когда число фирм возросло почти в три раза. Большая часть учтенных фирм работает в настоящее время в Центральном, Приволжском и Сибирском федеральных округах, а наименьшее количество фирм - в Дальневосточном федеральном округе.

Неравномерность числа фирм по федеральным округам, а также интенсивность роста числа фирм по годам можно объяснить следующими факторами:

) экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

) финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

) взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

В условиях устойчивого роста дефицита жилья риэлтерский вид услуг уверенно и прочно занял свое место на развивающемся быстрыми темпами в стране и регионах рынке недвижимости, создавая условия для роста его конкурентоспособности, обеспечивая ускорение оформления сделок купли-продажи, аренды, приватизации квартир, значительно облегчая своим клиентам возможности приобретения жилых помещений, предоставляя им необходимые гарантии.

Наряду с положительными моментами, риэлтерская деятельность способствует необоснованному росту цен на жилье, криминализации рыночных отношений в данной сфере деятельности и, как показывает проведенный анализ, непрозрачна, методологически, информационно и законодательно недостаточно обеспечена, сталкивается с большими трудностями, оказывает ряд негативных последствий на решение жилищной проблемы. Происходит снижение роли государственных и муниципальных органов управления в жилищной сфере, что в свою очередь обусловливает рост числа домовладельцев при одновременном снижении количества семей, получающих жилье.[3]

Показатели развития риэлтерских фирм в РФ приведены в таблице 2.

Таблица 2 – Показатели развития риэлтерских фирм в РФ

	1995	2000	2005	2007	2009
Число организаций (на конец года)	730	2057	3233	3976	4152
Средняя численность работников, человек, всего	6155	17152	32125	36948	39549
в расчете на одну организацию	8	8	10	9	10
Выручка от посреднической деятельности в сделках с недвижимостью, всего млн. руб. (1995 г. – млрд.руб.)	106	3518	14047	18118	20803
в расчете на одного работника, тыс. руб. (1995 г. – млн. руб.)	17	205	437	490	526

Анализируя данные таблицы, видно, что рост числа риэлтерских организаций привел к соответствующему росту числа работников. При этом, расчет числа работников на 1 организацию показывает, что риэлтерские фирмы – в основном малые предприятия со средней численностью 8 – 10 человек. Рост рынка услуг риэлтерских фирм в последние годы иллюстрируется показателем выручки, которая с 1995 г. возросла более, чем в 170 раз, а в расчете на 1 работника – в 30 раз.

Такое повышение выручки от посреднической деятельности объясняется несколькими факторами:

- увеличением оплаты за такие услуги;

- повышение востребованности услуг в связи с ростом числа обманутых продавцов и покупателей недвижимости в последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости и другими факторами.

Анализ числа завершенных посреднических сделок с недвижимостью, проведенных риэлтерскими фирмами приведен в таблице 3.

Таблица 3 – Число завершенных посреднических сделок с недвижимостью

	1995		2000		2005		2007		2009
	тыс. ед.	%	тыс. ед.	%	тыс. ед.	%	тыс. ед.	%	тыс. ед.	%
Все сделки	783,9	100	236,6	100	328,6	100	407,8	100	429,8	100
в т.ч.с жилым фондом	772,8	98,6	220,8	93,3	291,3	88,6	274,9	67,4	297,3	69,1
с нежилым фондом	4,3	0,5	14,0	5,9	27,9	8,6	30,5	7,5	36,7	8,6
с землей (земельными участками)	6,8	0,9	1,8	0,8	9,4	2,8	102,4	25,1	95,8	22,3

Из таблицы видно, что число сделок, проведенных риэлтерскими фирмами с 1995 г. уменьшилось в 1,9 раза. Кроме того, значительно изменилась структура сделок:

- в 1995 г. основная масса сделок приходилась на жилой фонд, а доля сделок с нежилым фондами (0,5%) и земельными участками (0,9%) была незначительна;

- в 2000 году значительно возросло число сделок с нежилым фондом (5,9%), доля сделок с земельными участками практически не изменилась (0,8%);

- 2007 г. доля сделок с земельными участками равна четверти всех посреднических сделок с недвижимостью (25, 1%), доля сделок с жильем значительно уменьшилась до 67,4%;

- в 2009 г. несколько возросла доля сделок с жилым фондом (69,1%), а с земельными участками – снизилась до 22,3%.

Несмотря на данные тенденции, все же основным предметом следок при оказании риэлтерских услуг, является жилой фонд, его купля – продажа. Жилищные условия относятся к числу насущных и неисчезающих потребностей людей. От уровня удовлетворения этой потребности зависит эффективность функционирования всех сфер жизнедеятельности общества, средняя продолжительность жизни, прирост населения, производительность труда, уровень цивилизованности страны.

Если в первые годы становления рынка недвижимости риэлтерские фирмы оперировали в основном с вторичным жильем, то в последние годы они все больше стали выходить и на рынок первичного жилья путем заключения договоров на реализацию квартир во вновь возводимых жилых домах (с правом продажи квартир как в возведенных, так и в строящихся зданиях).

В рамках данного исследования нами был произведен анализ средних цен на жилье на первичном и вторичном рынках в разрезе федеральных округов, в том числе подробнее по ЮФО. Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья представлены, соответственно, в таблицах 4 и 5.

Таблица 4 – Средние цены на первичном рынке жилья (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади)

Регионы РФ	2000	2003	2004	2005	2007	2009
Центральный федеральный округ	11108	21412	28433	34773	62189	62287
Северо-Западный федеральный округ	8671	17371	21179	24442	58360	66496
Южный федеральный округ	6182	11938	14741	17721	32221	37214
Республика Адыгея	4000	9508	12184	14281	24255	32000
Республика Калмыкия	5147	9932	11328	12772	16896	21394
Краснодарский край	7592	13904	16190	20535	40275	39505
Астраханская область	…	10293	12120	14507	27112	38495
Волгоградская область	5176	10416	13271	18038	35571	37378
Ростовская область	6635	12005	15815	18795	30841	42254
Приволжский федеральный округ	7156	12217	14724	17852	36449	35922
Уральский федеральный округ	6230	14340	17425	23410	43691	39028
Сибирский федеральный округ	5482	13419	16579	21210	36634	35005
Дальневосточный федеральный округ	7988	18103	22282	26356	36511	48726

Из таблицы видно, что стоимость жилья повышается из года в год по всем федеральным округам РФ. Лидером по максимальной цене за первичное жилье вплоть до 2009 г. был Центральный федеральный округ, но в 2009 г. на первое место вышел Северо-Западный федеральный округ. Минимальная же стоимость жилья на первичном рынке отмечается в разные годы в Сибирском, Южном и Приволжском федеральных округах.

Что касается Южного федерального округа, то минимальная стоимость жилья была с 2000 г. в Республике Адыгее, а с 2004 г. – в Республике Калмыкии. Максимальные цены на первичное жилье в Краснодарском крае (2000 – 2008 гг.), а в 2009 г. – в Ростовской области.

Таблица 5 – Средние цены на вторичном рынке жилья (на конец года; рублей за квадратный метр общей площади)

Регионы РФ	2000	2003	2004	2005	2007	2009
Центральный федеральный округ	8375	18730	23611	28672	69312	83255
Северо-Западный федеральный округ	6732	13973	19556	22833	44189	56787
Южный федеральный округ	5250	11022	13992	16851	32033	40192
Республика Адыгея	3266	7968	9330	10275	22723	26681
Республика Калмыкия	4070	8736	9988	12181	15294	23013
Краснодарский край	7043	12234	15690	18662	49398	53715
Астраханская область	4763	9531	11030	13781	25651	30915
Волгоградская область	5124	10539	13235	17564	34140	38949
Ростовская область	5415	12518	16581	20204	34839	45827
Приволжский федеральный округ	6206	11613	14676	17914	37640	35656
Уральский федеральный округ	5912	13198	15942	22656	42206	39036
Сибирский федеральный округ	5327	11581	15961	20024	38137	34719
Дальневосточный федеральный округ	5858	12714	16235	20351	36328	45251

Анализ данных таблицы, свидетельствует о постоянно росте цен на вторичное жилье с 2000 по 2009 годы. Лидером по максимальной стоимости жилья остается Центральный федеральный округ, за ним следует Северо-Западный федеральный округ. Но при этом наблюдается динамика отличная от изменения цен на первичном рынке жилья. Если в 2000 г. в ряде регионов стоимость жилья на первичном рынке стоила дороже, чем на вторичном рынке, то в 2009 ситуация поменялась кардинально и цена жилья вторичного рынка превысила стоимость по первичному рынку. Минимальная же стоимость жилья на вторичном рынке с 2000 по 2007 гг. отмечена в Южном федеральном округе, а с 2008 г. – в Приволжском.

Таким образом, анализ рынка риэлтерских услуг РФ и Южного федерального округа в частности показывает, что важность и востребованность посреднических услуг в сделках с недвижимость в последнее время все возрастает. Данному рынку присущи некоторые изменения, произошедшие с момента его создания: объектами сделок, кроме жилья, все чаще становятся земельные участки и нежилые помещения. Наблюдается динамика и на рынке жилья, которя связана со сменой приоритетов в сторону вторичного рынка, по сравнению с первичным рынком (как это было в 2000 – 2006 гг.)

Литература:

1. Бурденкова, Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм в России //Вопросы статистики, №10, 1998. – С. 63-67.

2. Официальный сайт Росстат РФ – www/gks.ru/

3. Столярова, А.Н. Влияние рынка риэлторских услуг на удовлетворение жилищных потребностей населения и экономику региона/ А.Н. Столярова, В.Л. Столяров // Вопросы статистики. -2007. -№3. – С.57-62.