Экономические науки/ Региональная экономика

К.т.н., доцент Соболева И. В. Соболев А. Л.

Санкт-Петербургский государственный университет

сервиса и экономики

Рынок земли РФ.

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Основной элемент рынка земли –его объект , то есть земля. Состояние рынка земли в настоящее время таково.

В государственной и муниципальной собственности находится :

Ø в РФ 92.4 % всей земли России,

Ø в СЗФО 97.1 % земли округа,

Ø в ЦФО 62.2 % земли округа .

В государственной и муниципальной собственности доминируют земли:

Ø в РФ и СЗФО - лесной фонд (69.9%),

Ø в ЦФО -лесной фонд (40,8%) и сельскохозяйственного назначения (40,4%).

Проводимые в России земельные преобразования в большей степени коснулись земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения в собственности граждан:

Ø в РФ - личные подсобные хозяйства (37,8%) и крестьянские (фермерские) хозяйства (35,8%) ,

Ø в ЦФО - личные подсобные хозяйства (60,5%) и крестьянские (фермерские) хозяйства (17,9%) ,

Ø в СЗФО -личные подсобные хозяйства (46,7%) и крестьянские (фермерские) хозяйства (28,4%) .

Приватизированные земли (по собственникам) составляют:

Ø в РФ земельные доли в собственности граждан 65,4% и невостребованные 21,0%,

Ø в ЦФО земельные доли в собственности граждан 57,5% и невостребованные 28,9% ,

Ø в СЗФО земельные доли в собственности граждан 46,3% и невостребованные 33,9%.

Анализ распределения сельскохозяйственных угодий РФ за 1992-2006 года показал, что площадь угодий:

Ø используемых землепользователями - сократилась на 10%;

Ø сельскохозяйственных организаций - сократилась на 1/4;

Ø коллективных и индивидуальных садов и огородов - сократилась на 1/5;

Ø личных подсобных хозяйств - выросла незначительно;

Ø фермерских хозяйств - увеличилась в 3 раза.

К 2006 году в Ленинградской области сложилась следующая ситуация:

1. Сельскохозяйственную деятельность осуществляли организации :

~ крупные и средние - около 87 % ;

~ малые и подсобные - 44 % ;

~ фермерские хозяйства - 14 %.

2. Из общей площади сельскохозяйственных угодий фактически используются:

~ крупными организациями - 75%;

~ малыми и средними организациями - 32%;

~ фермерскими хозяйствами - 21,5%.

3. В структуре земельного фонда 59,1% площадей несельскохозяйственных угодий - леса.

4. На территории области функционировали :

~ 261 сельскохозяйственное предприятие;

~ 5905 крестьянских (фермерских) хозяйств;

~ 489,3 тыс. личных подсобных хозяйств;

~ 137 предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности;

~ 145 предприятий рыбохозяйственного комплекса;

~ 6 комбикормовых заводов;

~ 13 ветеринарных учреждений;

В регионе активизировался перевод участков из одной категории в другую. Только за этот счет в 2006 году в Ленинградскую область было привлечено инвестиций более чем на 1 млрд. евро. Земельный рынок Ленинградской области привлекателен для зарубежных инвесторов – финских, голландских, французских и английских компаний. Они приобретают крупные массивы земельных участков, которые либо сдают в аренду, либо продают по более высокой цене.

В массиве земель, находящихся в частной собственности, значительная часть приходится на земли сельскохозяйственного назначения с нераспределенной и невыделенной в натуре долевой собственностью. Для обеспечения реального права частной собственности необходимо выполнить работы по территориальному землеустройству, перераспределению земель. Затем выделить и поставить на учет каждый земельный участок.

Крупные компании скупают акции и земельные паи С/Х предприятий. Земельные паи далее выделяют в фермерские хозяйства .

Перевод сельскохозяйственных угодий осуществляется обыкновенно в земли :

~ промышленного назначения,

~ транспортного назначения ,

~ под торговлю,

~ под коммунально-складские объекты,

~ под объекты связи,

~ земли поселений ,

~ рекреационные зоны.

В категорию «рекреационных зон» переводятся территории для сооружения туристических объектов. Земли, располагающиеся на юге города и вдоль трасс, используют под застройку крупных заводов, предприятий и гипермаркетов . Это стало актуально с развитием сетевого ритейлинга.

В структуре предложения преобладают земельные участки :

Ø находящиеся на территории садоводств 46%

Ø в коттеджных поселках и зонах коттеджной застройки 20%

Ø в незастроенных зонах и СХ назначения (земли фермерских угодий) 14%

Ø для коммерческого использования в черте СПб 1,8 %

Ø для коммерческого использования в черте городов ЛО 1,6%.

Лидируют (по площади ) земельные участки :

Ø в городской зоне-до 15 соток,

Ø в коттеджных поселках и в садоводствах- до 25 соток,

Ø земель коммерческого назначения- свыше 100 соток,

Ø земли СХ назначения и незастроенных зон - от 101 до 500 соток.

По оценкам КУГИ, с начала 2006 года земля в ЛО в среднем  подорожала более чем в 4 раза.

Стоимость земли, которая используется под жилую застройку, зависит не только от месторасположения участка, но и от его транспортной доступности, а также возможности подключения к коммуникациям.

Факторы увеличения инвестиционной привлекательности (и соответственно цены) земли в ЛО (по исследованиям компании Advantage Group) :

Ø благоприятные природные условия (хорошая экологическая обстановка, близость озер, рек, чистые сосновые леса);

Ø активность девелоперов, приводящая к улучшению инфраструктуры;

Ø изменение ценности для покупателей близости к Петербургу;

Ø увеличение рентабельности сельскохозяйственного производства, ориентированного на мегаполис;

Ø строительство курортов европейского уровня.

Появилась новая область вложения средств, доступная как для крупных институциональных, так и для частных инвесторов, — окраинные земли ЛО. Низкая на данный момент цена и явные предпосылки ее роста позволяют прогнозировать резкое увеличение интереса к развитию этих территорий. Инвестиции здесь следует планировать с учетом горизонта в три-четыре года — срок, ограничивающий потенциальный круг инвесторов, но необходимый для получения значительных прибылей.

Выводы

1. По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Проводимые в России земельные преобразования в большей степени коснулись земель сельскохозяйственного назначения.

2. В массиве земель РФ , находящихся в частной собственности, значительная часть приходится на земли сельскохозяйственного назначения с нераспределенной и невыделенной в натуре долевой собственностью. Для обеспечения реального права частной собственности необходимо выполнить работы по территориальному землеустройству, перераспределению земель. Затем выделить и поставить на учет каждый земельный участок.

3. Установлены следующие тенденции рынка земли :

~ факторы инвестиционной привлекательности земли в ЛО;

~ параметры организаций использующих и приобретающих землю в ЛО;

~ параметры земельных участков, преобладающих в структуре предложения в ЛО.

Литература

1.Соболева И.В., Соболев А.Л. Классификация объектов недвижимости Актуальные проблемы современной российской экономики трансформационного периода. Часть 1, Москва :СОУВПО «МГУС» 2006

2.Соболева И.В., Соболев А.Л., Чеплагина Н.В. Опыт исследования сложных процессов и систем. Прогрессивные технологии в аграрной науке, СПб:СПбГАУ 2006

3. Соболева И.В., Соболев А.Л. Специфика рынка недвижимости Ленинградской области. Кирилло-Мефодиевские Чтения ,Луга :КГУ 2007.