Экономические науки/1. Банки и банковская система

Аспирант Лубсанов Б.Р.

Байкальский государственный университет экономики и права, Россия

Предпосылки развития ипотечного кредитования

в России

 Переход к рыночной экономике является одним из ключевых итогов распада СССР. В условиях данного перехода меняются и экономические реалии. При плановой экономике государство предоставляло населению все необходимые для жизни материальные блага, в том числе обеспечение жильем. В современной экономике государство оказывает помощь в виде социальных гарантий только незащищенным слоям населения, а предоставление жилья возможно лишь для сотрудников и служащих ведомственных структур.

Согласно данным Федеральной службы государственной статистики (далее – Росстат) на начало 2010 г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 2,82 млн семей (5,5% от общего числа семей). Получили жилые помещения и улучшили жилищные условия за 2010 г. 244 тыс. семей (8,6% от числа, состоявших на учете на начало 2010 г.), что составляет менее 0,04% от общего числа семей. Таким образом, подавляющему большинству населения приходится приобретать объекты недвижимости за свой счет.

Решение жилищного вопроса при отсутствии значительных накоплений для остальных граждан возможно только с использованием ипотечного кредитования, коим занимаются кредитные организации.

Спрос на ипотечные кредиты очень велик. С каждым годом объем предоставленных кредитов увеличивается. На рисунке 1 представлена динамика задолженности по предоставленным ипотечным кредитам в России.

Согласно данным Банка России объем задолженности по ипотечным кредитам в банковском секторе вырос за период с 2006 г. по 2011 г. с 77 млрд руб. до 1 321 млрд руб. То есть задолженность выросла более чем 17 раз. Рынок ипотечного кредитования в России не достиг максимального предела. Об этом свидетельствует и статистика по количеству выданных ипотечных кредитов. В 2008 г. 489 тыс. кредитов, в 2009 г. – 176 тыс., в 2010 г. – 392 тыс., в 2011 г. – 584 тыс. В сравнении с численностью населения России данные цифры незначительны.

Рис. 1. Динамика объема предоставленных кредитов по выданным с начала года и задолженности по предоставленным ипотечным кредитам

за период 2006-2011 гг., руб*

*Источник: составлено автором по данным www.cbr.ru

Таким образом, как было указано ранее, данный рост ипотечного кредитования объясняется тем, что приобретение жилья путем накопления невозможно. На рисунке 2 представлены графики стоимости жилья за 1 кв. м. на вторичном рынке и среднемесячная заработная плата в России за период с 2000 г. по 2010 г. Судя по линейным трендам можно прийти к выводу, что стоимость квадратного метра на вторичном рынке росла быстрее, чем среднемесячная заработная плата. С каждым годом эта разница увеличивается.

Доступность жилья можно определить через отношение стоимости 1 кв. м. к среднемесячной заработной плате. То есть, сколько размеров среднемесячных заработных плат необходимо, чтобы приобрести 1 кв. м. жилья. Если в 2000 г. это отношение равнялось 2,88, то в 2010 г. – 3,18. В 2008 г. этот показатель и вовсе достигал 3,77.

Ипотечное кредитование позволяет «зафиксировать» стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Тем самым разница в темпах роста дохода и роста цен на недвижимость нивелируется. Это является одним из существенных доводов скорейшего приобретения объекта недвижимости с использованием ипотечного кредитования.

Рис. 2. Сравнительная характеристика динамики стоимости жилья на вторичном рынке и среднемесячной заработной платы в РФ

за период 2000-2010 гг., руб*

*Источник: составлено автором по данным www.gks.ru

Есть еще один не менее серьезный довод в пользу скорейшего развития ипотечного кредитования. В строительстве существует такое понятие как срок эксплуатации жилого дома. И у каждого дома он свой в зависимости от материала, из которого построен. Срок эксплуатации панельного или деревянного дома ниже, чем у кирпичного. Соответственно физический износ панельных и деревянных домов проходит быстрее. На сегодняшний день согласно данным Росстата жилищный фонд представлен в основном каменными и кирпичными домами, которые составляют 40,1% общей площади жилищного фонда; на панельные и деревянные дома приходится 25,6% и 20,4% соответственно. На рисунке 3 представлена структура жилищного фонда России по материалам стен.

Рис. 3. Структура жилищного фонда по материалам стен в 2010 г., %*

*Источник: составлено автором по данным www.gks.ru

Структура жилищного фонда по году строительства представлена на рисунке 4.

Рис.4. Структура жилищного фонда по году строительства в 2010 г., %*

*Источник: составлено автором по данным www.gks.ru

Если учесть, что более трети построенных домов относится к 1946-1970 гг., то встает вопрос об их текущем состоянии. На рисунке 5 представлена структура жилищного фонда по физическому износу. У чуть более половины домов физический износ составляет от 31 до 65%.

Рис. 5. Структура жилищного фонда по физическому износу в 2010 г., %*

*Источник: составлено автором по данным www.gks.ru

Сопоставив данные о распределении жилищного фонда по материалам стен с данными о его структуре по году строительства и физическому износу можно прийти к выводу, что в ближайшем будущем государство ждет массовое старение жилого фонда. В постановлении Государственного комитета совета министров СССР по делам строительства от 31 июля 1970 г. № 95 «О порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов», то есть документе, устанавливающем условия отнесения домов к непригодным для проживания, определен предельно допустимый физический износ по достижении которого, жилье относится к ветхому и подлежит сносу. Для каменных и кирпичных домов - 70%, для деревянных и иных домов – 60%. Таким образом, представляется удручающая картина, согласно которой на снижение стоимости недвижимости рассчитывать не приходится, в самом лучшем случае, так как предложения жилья должно существенно уменьшиться, если не исправить данную ситуацию. Необходимо массовое возведение нового жилья. Однако возведение жилья требует значительных финансовых ресурсов.

Увеличение объемов ипотечного кредитования будет способствовать исправлению данной ситуации. На макроуровне развитие ипотечного кредитования приведет не только к увеличению объемов возводимого жилья, но и увеличит количество рабочих мест, не только в строительстве, но в смежных с ним отраслях.

Литература:

1. www.cbr.ru

2. www.gks.ru