Фаюра Н.Д.,Слободянюк І.С.

ІПОТЕЧНЕ КРЕДИТУВАННЯ: ПРОБЛЕМИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ В УКРАЇНІ

Іпотечне кредитування є важливим чинником стимулювання економічного розвитку. Іпотечний кредит – особливий вид економічних відносин з приводу надання кредитів під заставу нерухомого майна.

Однією із важливих проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є пошук інвесторові нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів. На даний момент актуальним питанням в Україні є: питання про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів.

Одна з головних проблем становлення вітчизняного іпотечного ринку – формування необхідних грошових ресурсів для здійснення процесу іпотечного кредитування. Законодавча база стосовно іпотеки залишається недосконалою, оскільки відсутні єдині системоутворюючі принципи, також існують розбіжності у визначенні термінів.

Вагомий внесок у вивчення проблем іпотечного кредитування зробили такі зарубіжні економісти, як: Г. Асхауер, Д. Джонсон, Лівінгстон Г. Дуглас, Шнайдерман, Р. Страйк, Дж. Фрідман та ін. Деякі аспекти цієї проблематики висвітлено у працях українських науковців, зокрема: В.А. Борисової, О.І. Дація, О.Т. Євтуха, О.В. Жук, Т.І. Іванова, М.В. Калінчика, О.Л. Кашенко, В.Л. Кравченко, С.І. Кручка, В.Д. Лагутіна, В.І. Міщенка, Н.М. Чиж та інших.

1. Поточний стан іпотечного ринку України

1.1. Обсяги ринку

На початок вересня 2011 р. заборгованість населення перед фінансовими установами за іпотечними кредитами становила 97,87 млрд. грн, що на 11,8 млрд. грн. менше, ніж на початку року. Стагнація іпотечного ринку продовжується, хоча у першій половині поточного року мали місце очікування нарощення обсягів ринку, коли у травні-червні обсяги іпотечних портфелів банків стабілізувались, а у липні навіть зросли на 1,7 млрд. грн. Проте вже у серпні обсяги ринку зменшились одразу на 6,2 млрд. грн (рис. 1).

Після номінального збільшення обсягів іпотечних кредитів у 2009 р. внаслідок переоцінки їхньої валютної складової, у 2010 р. мало місце зменшення частки іпотечних кредитів у кредитних портфелях банків. Так, наприклад, із жовтня 2009 р. по жовтень 2011 р. частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків скоротилася з 18,4 до 12,2%, а в кредитному портфелі фізичних осіб – з 55 до 47,2% (рис. 2).

Рис.1. Обсяги ринку іпотечного кредитування України у 2005-2011 рр., млрд..грн.

Рис. 2. Динаміка частки іпотечних кредитів у кредитному портфелі українських банків у 2006-2011 рр., млрд..грн.

Серед позитивних тенденцій ринку варто відзначити зростання протягом 2011 р. кількості банків, що надають іпотечні кредити. В останній декаді жовтня 2011 р. 32 банки з числа 50 банків-лідерів за показником обсягів активів пропонують кредити на вторинне житло (на початок року їх було менше 20). Окремо слід відзначити збільшення кількості кредиторів на первинному ринку нерухомості (сегмент кредитування нового житла поповнився відразу трьома великими банками: Банк Кредит Дніпро, ОТП Банк і Піреус Банк). При цьому поповнилися і ряди об’єктів, що кредитуються: у позичальників з’явилася можливість вибирати квартиру для покупки в кредит у нових будинках, гарантія добудови яких підтверджується банком.

2. Обмеження і перспективи ринку іпотеки

2.1. Фактори можливості відновлення іпотечного ринку

Збереження значного попиту на житлову нерухомість. В Україні налічується близько 7 млн сімей, у яких ускладнені житлові умови (кількість квадратних метрів на людину нижче норми) [2]. Враховуючи низькі темпи зведення нового житла та наближення кінця п’ятдесятирічного терміну експлуатації панельних будинків, побудованих в Україні в 70-ті роки минулого століття, який припадає на 2020-ті рр., вплив цього фактора у середньостроковій перспективі зростатиме.

Підтвердження інвестиційної привабливості ринку нерухомості. Обсяги капітальних інвестицій, що спрямовуються у будівельну сферу, зростають. Так, за даними Держстату, 83,5 млрд грн спрямовано у капітальне будівництво за січень-вересень 2011 р., що вже перевищує обсяг відповідних інвестицій у 2010 р.

2.2. Перепони до відновлення ринку іпотеки

Умови надання іпотечних кредитів залишаються досить жорсткими, особливо ж щодо першого внеску – інколи до 50% вартості житла. Високими є відсоткові ставки за іпотечними кредитами.

Окремі інші вимоги до позичальників: наявність додаткового забезпечення, високої офіційної зарплатні, кредитної історії – також залишаються суттєвими в іпотечних угодах.

Слід зважати на недоліки законодавчо-нормативної бази, які полягають, зокрема, у недіючому реєстрі іпотек, недосконалому законодавчому регулюванні процедур звернення щодо стягнення на предмети іпотеки, які підвищують ризикованість іпотечних угод.

3. Пропозиції щодо удосконалення державних заходів відновлення іпотечного ринку

1. Продовження фінансування пільгових програм надання іпотечних кредитів за участю Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з урахуванням таких особливостей:

а) збереження планомірності фінансування та недопущення припинення сплати частини відсоткової ставки, що компенсується;

б) зважаючи, що державне фінансування реально охопило лише незначну частку молодих сімей, доцільною є зміна цільових груп надання пільгових кредитів та компенсації відсоткових ставок з усіх громадян на молодих спеціалістів стратегічно перспективних спеціальностей та державних служб і відомств з метою підвищення їхньої привабливості та сумлінності працівників;

в) пільгові кредити надавати в обсязі 50–60% вартості житла, що купується, це дасть можливість суттєво збільшити кількість сімей, охоплених програмами молодіжного будівництва.

2. Припинити фінансування ДІУ для надання іпотечних кредитів населенню за зниженими відсотковими ставками і відновити практику надання державних гарантій за емітованими нею іпотечними облігаціями. За наявності вільних коштів фінансувати надання іпотечних кредитів населенню за зниженими відсотковими ставками через державні банки або Іпотечну компанію.

3. Кошти державного фінансування зведення житла доцільно спрямувати на добудову незавершених об’єктів та створення інфраструктури мікрорайонів.

4. Щодо удосконалення нормативно-правового забезпечення іпотечного ринку необхідно забезпечити доопрацювання та ухвалення Закону "Про фонди банківського управління"; супроводити Закон "Про регулювання містобудівної діяльності" необхідними нормативними актами КМУ щодо узгодження декларованих ним процедур організації будівництв із діючими та їх відповідність інтересам громадян.

Висновки: З огляду на викладене, можна зробити висновок, що нині для розвитку іпотечного ринку все ще актуальним є створення незалежної законодавчої бази, яка б відповідала сучасним міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах. Це дасть змогу створити належний законодавчий базис як для розвитку іпотечного кредитування взагалі, так і у галузі житлового будівництва. Банківська допомога підприємствам, підприємцям, громадянам стане відчутною за умов надійних гарантій своєчасного повернення банківських позик. Саме такі гарантії дає іпотека.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ:

1. Бублик Є.О., Корнєєв В.В. Іпотечний ринок України: обмеження та перспективи розвитку [Електронний ресурс] // Режим доступу: www.nbuv.gov.ua/portal/soc...4/6_Bublik.pdf

2. Політюк Л.Г., Саєнко І.О. Іпотечне кредитування: проблеми та перспективи розвитку в Україні [Електронний ресурс] // Режим доступу: www.nbuv.gov.ua/portal/Soc...7.../Politjuk.pdf

3. Шморгай М.Б. Проблеми розвитку сучасного ринку іпотеки в Україні [Електронний ресурс] // Режим доступу: www.nbuv.gov.ua/portal/chem.../308_Szmo.pdf