Султанова Л.Р., аспирант Казанского государственного университета, кафедра «Экономика»

Проблемы развития регионального рынка недвижимости

В ходе реализации государственной жилищной политики выявляются проблемы, препятствующие эффективному функционированию рынка жилья. Систематизируем эти проблемы.

1. Недостаточные объёмы жилищного строительства

Предложение на рынке представлено не только объектами, выставленными на продажу при условии единовременной оплаты их стоимости, но и предполагающими оплату их стоимости в рассрочку и привлечение на эти цели ипотечных кредитов. Получившие развитие формы кредитования дают возможность длительной рассрочки и незначительного первоначального взноса. Последние значительно повышают платёжеспособный спрос и делают возможным приобретение жилья населением в массовом порядке.

2. Дороговизна ипотечного кредитования и несоответствие уровня доходов большей части населения и стоимости жилья

Количество семей, способных сегодня реально приобрести жильё с использованием ипотечного кредита, незначительно. Следовательно, важнейшим условием повышения доступности приобретения жилья, в том числе с помощью ипотеки, является стабилизация цен, но общая тенденция изменения цен практически на все виды жилья в российских регионах – это их рост, причём значительными темпами, существенно превышающими темпы инфляции. Кроме роста цен на ограничение спроса на ипотечные продукты влияют и другие факторы: недостаточно высокие доходы, высокие процентные ставки, неуверенность в стабильном заработке и невозможность официально подтвердить свой доход. В связи с этим, одним из приоритетных направлений работы государства должен быть вопрос повышения уровня заработной платы, как одного из важнейших факторов повышения доступности жилья.

3. Изменение схемы градостроительства

В настоящее время региональные власти с целью повышения масштабности и эффективности строительства, предлагают сменить принцип застройки городов - с точечной на комплексную. Такой подход позволяет решить сразу несколько проблем: снизить себестоимость квадратного метра за счёт объёмов строительства, развить городскую инфраструктуру и выдержать архитектурный стиль застройки.

4.Недостаточная обеспеченность инженерной инфраструктурой

Стремясь как можно быстрее исправить неутешительную статистику по вводу жилья, региональные власти в большинстве своём выделяют под комплексную застройку окраинные районы и пустыри, где не нужно проводить снос ветхого жилья и переселение жителей. Но, возможно, комплексную застройку было бы эффективней развивать в тех районах города, где существуют большие массивы ветхого и не пригодного к проживанию жилья. Там уже есть вся социальная инфраструктура. Кроме того, это позволило бы решить проблему ликвидации ветхого фонда, которая для большинства городов более чем актуальна.

5. Затратоёмкость строительства

Стоимость квадратного метра жилья на этапе котлована постепенно приближается к стоимости в готовом доме. Два года назад инвесторы, вкладывающие в строительство на нулевом этапе, к окончанию строительства зарабатывали 60-80% прибыли (именно на столько в среднем увеличивались цены на жилье в процессе строительства), то теперь их доход не превышает 35-40%. В будущем разница в стоимости между готовым и проектируемым жильём будет уменьшаться и в итоге достигнет 20%. Эта тенденция объясняется появлением на строительном рынке новой группы игроков - банков и финансовых институтов.

Сокращение разницы в стоимости жилья в стадии котлована и после завершения строительства происходит также за счёт увеличения застройщиками цены на первоначальном этапе. Другими словами, основной причиной роста начальных цен предложения жилья является стремление девелоперов монополизировать возможность заработка на росте стоимости объекта по мере строительства. Из-за практики реализации квартир на начальных этапах и высокой активности частных инвесторов, выкупавших порядка 50% предложений в новых домах, девелоперы теряли до 60% прибыли с каждого второго квадратного метра. При этом строителей появился удобный и быстрый доступ к недорогим ресурсам для финансирования строительства. Несмотря на необходимость делиться прибылью с финансовыми организациями, для девелоперов появление банковского капитала является выгодным. Однако эта выгода проявляется только в том случае, если строитель не затягивает срок сдачи: чем дольше срок строительства, тем больше забирает банк в виде процентов на заёмный капитал и меньше прибыль девелопера. В будущем это должно привести к сокращению сроков строительства. Доля средств кредитных организаций на рынке нового строительства будет расти. Рост объёмов банковского кредитования строительства новых домов приведёт к ещё большему сближению цен на стадии котлована и в готовой новостройке.

Вышеизложенные особенности представляются весьма востребованными экономическими инструментами для реализации национального проекта по обеспечению населения региона доступным и комфортным жильём. Также, это позволяет делать выводы о глубокой осмысленности действий участников рынка по повышению его эффективности, когда необходимо рациональное сочетание механизмов рыночного саморегулирования с активным воздействием федеральных и региональных органов власти на экономические и социальные процессы путем действенного госрегулирования.