Ильин О.И.

Белорусский государственный экономический университет, Беларусь

Рынок закладных Республики Беларусь и его роль в формировании национальной системы ипотечного жилищного кредитования

В целях решения проблемы обеспечения населения собственным жильем в Республике Беларусь идет процесс формирования национальной системы ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования, принятой в 2001г., предполагается, что белорусская ипотечная модель будет иметь два уровня. Первый уровень – выдача ипотечных кредитов; второй – секьюритизация выданных кредитов, которая представляет собой механизм трансформации ипотечного долга в ценные бумаги с ипотечным покрытием.

Необходимость формирования второго уровня ипотечного жилищного кредитования вызвано тем, что в Республике Беларусь существует острый дефицит долгосрочных ресурсов. Это обусловлено недостаточным доверием населения к банковской системе, отсутствием развитой накопительной пенсионной системы и рынка страхования. Выпуск ипотечных ценных бумаг позволит коммерческим банкам производить рефинансирование выданных ипотечных кредитов и решать проблему недостатка “длинных” денег. В соответствии с законодательством Республики Беларусь рынок ипотечных ценных бумаг включает в себя закладные и ипотечные облигации. Рынок закладных регулируется Законом Республики Беларусь “Об ипотеке”, а рынок ипотечных облигаций – Указом Президента Республики Беларусь “О выпуске банками облигаций”. Так, если закладная – это ценная бумага, которая возникает в результате отношений первого уровня ипотечного кредитования, то ипотечные облигации – это инструмент секьюритизации ипотечных кредитов.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная должна соответствовать по форме требованиям законодательства о ценных бумагах.

В отличие, например, от векселя, закладная может быть более “объемной” ценной бумагой, так как кроме добавочного листа (аллонжа) для осуществления индоссаментов она может иметь неограниченное число приложений, то есть других документов, в которых указываются условия ипотеки или права по закладной, повторяющие положения договора об ипотеки или развивающие их. Все добавочные листы и приложения (если в них содержится соответствующие указание) являются неотъемлемой частью закладной.

Закладная, а также основанные на ней права, ограничения прав подлежат государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей государственную регистрацию ипотеки. Каждый последующий владелец закладной обязан зарегистрировать переход к нему права по закладной в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, с указанием имени и места жительства владельца закладной, как залогодержателя, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения.

Передача прав по закладной осуществляется в том же порядке, что и по векселю, то есть путем совершения на ней (или на добавочном листе к ней) передаточной надписи и передачи ее новому владельцу. Никаких ограничений по передачи закладных нет. Закладная, как и другие ценные бумаги, может передаваться в залог, быть объектом купли-продажи, переходить по наследству и т.д.

Именно сущность закладной как ценной бумаги определяет необходимость формирования рынка закладных Республики Беларусь. По мере развития ипотечного кредитования и роста объемов ипотечных кредитов у белорусских коммерческих банков появятся группы кредитов однородных по своим характеристикам (процентная ставка, сроки, риски). В случае использования коммерческими банками закладной в качестве обеспечения по ипотечному кредиту соответственно накопятся пулы однородных закладных. Это создаст предпосылки к развитию рыночных инструментов рефинансирования выданных кредитов (посредством паевых инвестиционных фондов, продажи стандартных пулов, выпуска ипотечных облигаций). В настоящее время в Республике Беларусь используется механизм рефинансирования посредством выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных обязательствами по возврату основной суммы долга и уплате процентов по предоставленным ими кредитам на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости. В результате появления слаженного ипотечного законодательства, в том числе и в сфере ипотечных ценных бумаг, у коммерческих банков появятся новые механизмы рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Наличие рынка закладных позволит развивать второй уровень ипотечного кредитования в соответствии с американской моделью. Сущность американской модели в том, что для рефинансирования банков создаются специальные ипотечные агенты – эмиссионно-финансовые корпорации, которые выкупают закладные и на их основе выпускают производные ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, развитие рынка закладных в Республике Беларусь откроет новые возможности и перспективы рефинансирования ипотечных кредитов и позволит выйти национальной системе ипотечного жилищного кредитования на новый качественный уровень.

Литература:

1. Галанова В.А, Басова А.И. Рынок ценных бумаг: Учебник. М.: Финансы и статистика, 2004. – 48с.