Ванзонкіна К.А.
Научний керівник: к.е.н.,доцент Ульяницька О.В.
Донбаський державний технічний університет
ІНОЗЕМНІ ІНВЕСТИЦІЇ В НЕРУХОМІСТЬ
УКРАЇНИ
Оцінені загальні проблеми та перспективи залучення
іноземних інвестицій у нерухомість України, основні привабливі риси та недоліки
розвитку ринку нерухомості, місце України у рейтингу найпривабливіших країн для
інвестування.
Проблема іноземного інвестування зокрема інвестування у нерухомість широко
дискутується в наукових працях провідних учених України та світу, серед яких
можна відмітити наступних:Чумаченка М.Г., Амошу О.І., Вайцеховську В.В.,
Другова О.О, Кириченка М.М.,Смовженка Т.С. Серед іноземних дослідників слід
відокремити праці Бейлі Д.,Гітмана Л., Шарпа У.
Ринок
нерухомості є найбільш привабливим та користується неабиякою популярністю серед
іноземних інвесторів. В даній сфері можна виділити два основні напрямки
інвестування: придбання нерухомості та здійснення будівельної діяльності.
При здійсненні тієї чи іншої форми інвестування у
нерухомість виникає ряд проблем. У випадку придбання будівель або споруд з
метою уникнення ризику придбання «неякісного товару» та зайвих витрат слід приділити
пильну увагу юридичній «чистоті» об’єкта нерухомого майна. Зокрема, необхідно
встановити наступне:
1.
Правоздатність
та дієздатність продавця.
2.
Наявність
чи відсутність будь-яких прав третіх осіб на нерухоме майно, а також обтяжень
та (або) обмежень права власності продавця.
3.
Законність
розміщення будівлі та (або) споруди.
Якщо
інвестор планує вихід на будівельний ринок України, слід враховувати
необхідність отримання низки дозвільних документів. Проходження цієї процедури,
яка є досить складною та довготривалою, як правило, потребує залучення
спеціалістів в даній сфері. При здійсненні інвестування в нерухомість, незалежно
від того, чи це будівельна діяльность
чи придбання нерухомого майна, важливим є питання щодо набуття прав на земельні
ділянки [1].
На іноземні інвестиції впливає ряд факторів такі як,
технологічний процес, рівень розвитку інвестиційного ринку, інвестиційний
клімат країни, нормативно-правова база та ін., які в Україні є не зовсім сприятливими.
Робити однозначні висновки про те сприятливі
чи несприятливості умови інвестування у нерухомість України зробити неможливо,
адже за різними статистичними даними зарубіжних компаній, Україна є з одного
боку лідером, з іншого аутсайдером. Спробуємо розібратися у цьому питанні.
Український і, зокрема, київський ринок
нерухомості вабить іноземних інвесторів високою прибутковістю об’єктів і
перспективністю. Крім того, на відміну від ринків багатьох зарубіжних країн, наш
ринок продовжує рости, активно розвиваючись, і відкриває широкі горизонти для
ведення бізнесу. Але потрібно розглянути ситуацію, яка склалася
з боку іноземних інвесторів [2].
За даними українського Державного комітету статистики, кількість
прямих іноземних інвестицій в економіку України в
2010
року зростає - грошові вливання в економіку України склали 39906,3
млн.дол.США на початок звітного
періоду, та 40402,1 млн. дол.США на кінець звітного періоду. Станом на 1.07.2010
року лідерами серед країн-інвесторів виявилися Кіпр
(вкладення складають 22,47% від загальної суми прямих
інвестицій), Німеччина (16,38%)
і Нідерланди (9,72%).В порівнянні з 2006 роком лідери змінилися на першомі місці була Німеччина,
Нідерланди та Кіпр відповідно на другому та третьому. Дохід від операцій з
нерухомістю, оренди, інжинірингу і будівництва, проведених іноземними інвесторами
в 2010 році, в сукупності склав близько 1782,8 млн.дол. США[3].
Зробивши відповідні розрахунки та аналіз
можна зробити висновки що Україна та її ринок нерухомості впевнено виборюють
загальносвітове визнання. Протее, цей рух гальмується соціальними
і економічними чинниками, а також
значною мірою законодавчою базою.
Так прийняття нового Земельного Кодексу України може
негативно вплинути на залучення іноземних інвестицій. Наприклад, при регістрації
майнових прав на нерухомість з січня 2012 року, буде проводиться в новому
держоргані, який буде мати відношення до Бюро Технічної інвентаризації. Це може
призвести до паніки на ринку, внаслідок ускладнення та розширення процесу передачі прав власності [4]. Також, для того щоб було можливо передати право оренди під іпотеку, збільшиться ціна
оренди
[5]. Законопроект нового Земельного кодексу ще є недоробленим,
але вже зараз можна сказати що це
негативно вплине на іноземні інвестицій у нерухомість.
Всесвітньо Відома міжнародна консалтингова
компанія A.T.Kearney (Чикаго) опублікувала
щорічний рейтинг країн найпривабливіших для розширення міжнародної роздрібної
торгівлі, дослідження «індексу глобального розвитку роздрібної торгівлі» 30
ринків, що розвиваються. У 2006 році Україна зайняла в цьому рейтингу четверте
місце, поступившись Індії, Росії і В’єтнаму.
Згідно іншому рейтингу відомої і авторитетної
організації World Bank, Україна в 2006 році знаходилася на 128 місці з 175
можливих по привабливості ведення
бізнесу.
Іноземні фахівці в Україні називають всього
два вигідних для капіталовкладень місць: Київ і Кримське побережжя. Іноземні
інвестори відзначають, що на даний момент ринок комерційної нерухомості
більшості регіонів України, окрім
столичного і кримського,
знаходиться в зачатковому стані, а тому отримати прибуток іншими шляхами, окрім
перепродажу житла або здачі його в оренду, практично неможливо.
З іншого боку, прибуток, який отримують іноземні інвестори в Києві
і на Кримському побережжі, висловлюючись
словами самих інвесторів, «фантастичний».
До плюсів українського ринку нерухомості відноситься і велика кількість
історичної і архітектурної краси об’єктів, розташованих як в самому Києві, так
і в Україні в цілому. Старі будівлі настільки привертають іноземних інвесторів,
що думка про необхідний капітальний ремонт ні в якому разі їх не лякає. Головне,
на їх погляд, це краса і унікальність будівлі, а не його стан [2].
Також важливим моментом у залученні іноземних
інвестицій в нерухомість є строк окупності в порівнянні з Європою. Більш
детально порівняємо строки окупності в Україні та Європі в деяких видах нерухомості.
Таблиця 1. Порівняння строків окупності проектів комерційної нерухомості в
Україні та Європі
|
Вид нерухомості |
Строк окупності в Україні |
Строк окупності в Європі |
|
Торгівельна |
3-5 років |
10-15 років |
|
Офісна |
5-8 років |
12-15 років |
|
Готельна |
7-12 років |
14-16 років |
[3].
Як бачимо з таблиці 1, Україна має найменші
строки окупності проектів комерційної нерухомості, що відображає розвиток та функціонування ринку нерухомості подібно до ринків країн з розвиненою
економікою. Невеликі строки окупності дає змогу інвестору швидко повернути вкладений
у нерухомість капітал.
Таким чином, якщо порівняти позитивні та негативні фактори щодо іноземного
інвестування, можна зробити висновки що Україна, в особливості місто Київ та
узбережжя Криму, є привабливими для іноземних інвесторів. Не зважаючи на всі ризики, що загрожують
інвесторам (банкрутство або втрачений час та ін.), можна прослідкувати що іноземний капітал у нерухомість поступово збільшується, що
показує Україну як надійного та вигідного партнера.
Але не зважаючи на всі переваги ринку нерухомості
України, він все одно є дуже ризиковим для іноземних інвестицій . З одного
боку, можна отримати жаданий прибуток ,а з іншого, існує багато ризиків та
складнощів які перешкоджають інвестуванню та отриманню прибутку.
Література:
2.
developerov.net
3.
Дані державного комітету статистики. Розділ
«Інвестиції» 2009-2010 рр.
4.
Новые
правила регистрации недвижимости 16.03.2011 http://security.ua/
5.
Подготовка
земельной реформы продолжается 14.03.2011 http://security.ua/