К.т.н., доцент Соболева И. В.,

Соболев А. Л.

Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики

КЛАССИФИКАЦИЯ ОПЕРАЦИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИМОСТИ РФ.

Бурное развитие рынка недвижимости приводит к формированию прикладного анализа - исследования рынка недвижимости - как вида профессиональной предпринимательской деятельности.

Для эффективного анализа рынка недвижимости необходима классификация его элементов. Однако, рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам.

На рынке недвижимости выделяют сектора: развития (создания) недвижимости; оборота недвижимости; управления и эксплуатации недвижимости. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.   По форме собственности: частные объекты недвижимости; государственные и муниципальные объекты недвижимости.  По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные здания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.     По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения. И так далее.

Как следствие многообразие элементов порождает «бесконечное» множество разнообразных операций. Для решения этой проблемы целесообразно применить системный подход. Определение рынка недвижимости как системы предполагает выделение в его структуре следующих составляющих: объекты, субъекты и система управления.

В [1] осуществлена классификация объектов недвижимости. И это позволило изучить рынок недвижимости РФ (см. [2] и [3]). Необходимым слагаемым исследования стала также описанная ниже классификация операций на рынке недвижимости:

1.Продажа.

1.1 Покупка естественных объектов недвижимости.

1.1.1 Покупка для перепродажи.

1.1.2 Покупка для трансформации.

1.1.3 Покупка под строительство.

1.1.4 Покупка для трансформации под строительство.

1.1.5 Покупка для эксплуатации.

1.2 Покупка искусственных объектов недвижимости.

1.2.1 Покупка для перепродажи.

1.2.2 Покупка для трансформации.

1.2.3 Покупка для реконструкции.

1.2.4 Покупка ля трансформации под реконструкцию.

1.2.5 Покупка для эксплуатации.

2. Трансформация.

2.1 Трансформация естественных объектов недвижимости.

2.1.1 Трансформация для перепродажи.

2.1.2 Трансформация для строительства.

2.1.3 Трансформация для эксплуатации.

2.2 Трансформация искусственных объектов недвижимости.

2.2.1 Трансформация для перепродажи.

2.2.2 Трансформация для реконструкции.

2.2.3 Трансформация для эксплуатации.

3. Строительство и реконструкция.

3.1 Строительство нового объекта.

3.1.1 Строительство для продажи.

3.1.2 Строительство для дальнейшей эксплуатации.

3.2 Реконструкция построенного объекта.

3.2.1 Реконструкция для продажи.

3.2.2 Реконструкция для дальнейшей эксплуатации

В основу данной классификации положена идея описания любой сколь угодно сложной операции на рынке недвижимости (из большого их многообразия) как совокупности «элементарных» операций. При том количество таких «элементарных» операций должно быть ограниченно. Они подобны атомам, из которых можно построить «бесконечное» множество разнообразных молекул.

Кроме того, эта классификация имеет следующие достоинства:

· уровни классификатора допускают неограниченное расширение (то есть возможна постоянная коррекция)

· шифры элементов упрощают описание сложных операций и технологий.

Литература

1. Соболева И.В., Соболев А.Л. Классификация объектов недвижимости // Актуальные проблемы современной российской экономики трансформационного периода. МГУС. - 2005. – Часть 1. - С. 35-36

2. Соболева И.В., Соболев А.Л., Чеплагина Н.В. Опыт исследования сложных процессов и систем. //Прогрессивные технологии в аграрной науке, СПбГАУ. - 2006. – С. 236-240.

3. Соболева И. В. Соболев А. Л., Рынок земли РФ.//«EFEKTIVNÍ NÁSTRJE MODERNÍCH VĔD 2008» (международная научно-практическая конференция), т.6 , Praha ,изд-во«Education and Science», 2008.