Тихоненко Д. Г.,
Кондратьев В. А.
Донецкий национальный университет экономики и торговли
имени Михаила Туган-Барановского, Украины
Особенности
развития ипотечных отношений в Украине в современных экономических условиях
Ипотека - это вид обеспечения
исполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и
пользовании ипотекодателя, в соответствии с чем ипотекодержатель имеет право, в
случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, получить
удовлетворение своих требований за счет
предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого
должника в порядке, установленном действующим законодательством.
Из этого следует,
что в соответствии с Законом Украины "Об ипотеке", за счет предмета
ипотеки ипотекодержатель имеет право удовлетворить свое требование по основному
обязательству в полном объеме или его часть, определенной ипотечным договором,
которая определена на время выполнения этого требования, исключая уплату
процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы,
прямо предусмотренное условиями договора, которое обуславливает основное
обязательство.
Обложение
недвижимости ипотекой действительно только после государственной регистрации в
порядке, установленном действующим законодательством. Государственная
регистрация производится лицом, на которое согласно закона возложены функции
государственной регистрации обложение ипотекой недвижимости на основе сообщения
ипотекодержателя, в котором содержится такая информация.
Данную информацию ипотекодержатель
обязан представить в Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) по месту
расположения недвижимости или по месту заключения договора ипотеки. Государственное
ипотечное учреждение было создано Кабинетом министров в октябре 2004 года с
целью удешевление ипотечных кредитов. Идея заложенная в эту схему кредитных
отношений уже опробована во многих странах мира. Кредиты на покупку жилья
выдают коммерческие банки, получающие недорогое рефинансирование в ГИУ. Чтобы
деньги были максимально дешевыми правительство согласилось предоставить
государственные гарантии этому финансовому институту несмотря на то, что после
неудачных экспериментов в 90-х такую практику прекратило.
Основной причиной, замедляющей развитие
ипотечного кредитования в Украине, является низкий уровень доходов населения и
высокие процентные ставки. Если денег на покупку квартиры не хватает, но
обзавестись собственной крышей над головой очень хочется, можно обратиться за
финансовой помощью к банку. Получить кредит на покупку квартиры у нас сложно и
дорого: плата за пользование банковским займом за 10 лет составит примерно
75% долговой суммы. Вместе с тем
невероятно высокие цены на жилье не оставляют выбора, и покупатель с продавцом
все чаще подписывают договор в банке, в присутствии банкиров, страховых
агентов, юристов и нотариусов.
В современных экономических условиях, когда покупать квартиру так же
рискованно, как менять деньги на руках (вероятность обмана приближается к 50%).
Ипотека – это шаг к цивилизации, но все же до международных стандартов нам
далеко. К примеру, важным достоинством немецкой системы стройсбережений
является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок автономны и
не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной
характеристикой данной системы выступает ее замкнутость, то есть в качестве
источника предоставления кредита используются только те средства, которые были
накоплены вкладчиками-участниками по контрактам сторойсбережения. Банки
использующие данную систему, имеют возможность предоставлять кредиты,
выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных. Источником
ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе при такой системе
являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а
также государственная премия которая выплачивается в соответствии с контрактом
о строительных сбережениях при условии, что вкладчик на протяжении года вложил
на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик
стройсберкассы по истечении определенного периода времени (обычно пять – шесть
лет), в течении которого он ежемесячно делал вклады на установленную в
контракте сумму.
В Соединенных Штатах Америки еще во
времена Франклина Рузвельта начала складываться разветвленная система
ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в
собственность. Сегодня система финансирования жилья в США – это сложный рынок
общенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений,
включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и
сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и некоторые другие
организации. Решающим фактором успеха в данном направлении оказались
мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную
проблему жилищного финансирования – проблему кредитных ресурсов.
Украинские специалисты скрупулезно изучают
богатый зарубежный опыт с намерением внедрить все самое лучшее в нашей стране.
Однако ипотечное кредитование в Украине по-прежнему развивается, к сожалению не
самыми быстрыми темпами. И причин для этого много.
Одна из основных причин относится к общему
менталитету, причем как граждан-заемщиков, так и банков кредиторов. Для
повсеместного внедрения данной цивилизованной нормы в нашу жизнь должно пройти
определенной время. К сожалению, на данный момент культура заимствования
средств на приобретение жилья в Украине находится лишь в начальном
развивающемся состоянии.
Также важнейшей причиной, замедляющей
развитие ипотечного кредитования в Украине, является по большому счету, низкий
уровень доходов населения и неуверенность в завтрашнем дне. Не способствуют
развитию жилищного кредитования и высокие процентные ставки по ипотечным
кредитам. Скудность ресурсной базы отечественной банковской системы и
неразвитость других финансовых институтов также не способствует развитию
ипотечного кредитования. Кроме того в Украине получить кредит на покупку
недвижимости практически могут лишь люди, официально имеющие большой доход.
Однако такие люди в кредите, как правило, не нуждаются. А вот лица, которым действительно
необходимо улучшение своих жилищных условий, не могут получить ипотечный кредит
ввиду слишком малого его размера, рассчитанного на их совокупный доход.
Таким образом со стороны тех слоев
населения, которые могут получить ипотечный кредит по существующим в Украине
условиям, спрос очень маленький, зато большой объем спроса со стороны остальной части населения не может быть удовлетворен
в силу высокого риска кредитования. Здесь, налицо явная нестабильность и
несогласованность спроса и предложения на ипотечные кредиты.
Для того чтобы избежать экономического
перекоса в сфере ипотечного кредитования, необходимо создать такие условия
предоставления ипотечного кредита, которые были бы более оригинальными и
приемлемыми для населения, и которые способствовали формированию, обеспечению спроса
на ипотечные кредиты.
В качестве одного из решений данной
проблемы можно предложить, например, рассмотреть возможность увеличения срока
кредитования. Следствием этого является увеличение расчетной суммы ипотечного
кредита. С другой стороны увеличение срока кредитования повлечет за собой и
увеличение рисков кредитования для банков, предоставляющих ипотечные кредиты.
Украинские банки даже на условиях привязки к доллару суммы кредита в основном
не готовы предоставлять их на срок 25 – 30 лет.
До настоящего времени, основываясь на
зарубежном опыте, для отечественных коммерческих банков могут быть эффективными
следующий ряд схем кредитования. Первая
– модель депозитного института, а примирительно к украинским условиям –
сберегательного ипотечного банка. При использовании такой модели сберегательные
банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования через вклады и
контрактные сбережения. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их
путем регулярных сборов платежей в счет погашения кредитов, ведут счета,
работают с должниками.
На базе изучения зарубежного опыта при
использовании такой модели в качестве первого этапа подготовки к ипотечному
кредитованию имеет смысл ввести в практику семейные накопительные счета для
акционеров специализированных финансовых ипотечных учреждений или
специализированных кредитных союзов, которыми могут быть граждане, желающие
получить ипотечный кредит. Цель семейного счета – накопление денежных средств
для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство объекта
недвижимости. Кредит собственно выдается под залог приобретаемого объекта.
Рассматриваемые накопительные счета представляют для банков интерес, так как в
ситуации отсутствия кредитных историй заемщиков, при этом семейный счет дает
возможность познакомиться с клиентом, оценить уровень его доходов и дисциплину
платежей.
Вторая модель – создание ипотечной компании. Ипотечные компании напрямую не
привлекают вклады. Начальные операции финансируются за счет собственного
капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их.
Однако, выдав кредит, они продают его третьему лицу – инвестору. Вырученные
средства пускают в оборот, а прибыль складывается из сборов за предоставление
кредитов и платежей за их обслуживание. Логика развития данной модели
предполагает наличие достаточно развитого вторичного рынка уже выданных ипотечных
кредитов. Для этого нужно хотя бы начать формировать такой рынок. Данная модель
привлекает многие банки в связи с тем, что она решает проблему дефицита
долгосрочных ресурсов. Таким образом, дело не в следовании какой-либо жесткой
схеме, а в том, чтобы используемый механизм способствовал равномерному
распределению рисков между участниками кредитования.
Исходя из выше изложенного можно сделать
вывод, что при организации таких схем
построения механизма кредитования необходимо прежде всего учитывать присущие
украинской экономической и социальной ситуации факторы – например, низкую
потребительскую способность населения, при которой размеры платежей по
потребительским кредитам не должно превышать определенной части дохода средней
семьи; необходимо также учитывать встречающиеся отсутствия стабильного и
гарантированного источника дохода населения и кредитных историй заемщиков.
Также в противовес улучшению условий для
заемщика как одной стороны кредитной сделки нужно облегчить бремя ипотечного
кредитования для кредитора, как другой стороны кредитной сделки путем развития
вторичного рынка ипотечных кредитов. Только в случае решения обеих указанных
проблем ипотека в Украине получит должное развитие и приблизится к
международным стандартам.
Литература:
1.
Об ипотеке//Закон
Украины от 5 июня 2003 года № 898-IV
4.
www.korrespondent.net/main/202837
Архив2009