Право/10. Господарське право

аспірант кафедри правового регулювання економіки Демиденко В.П.

Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана, Україна

Проблеми законодавчого визначення понять "нерухомість", "нерухоме майно" та "нерухома річ"

Поняття нерухомості досліджувалося такими науковцями як О.В. Дзерою, А.С. Довгертом, О.Ю. Скворцовим, С.В. Гриненко, А.М. Асаул та іншими. Однак аналіз праць вчених показує, що визначення таких термінів як "нерухомість", "нерухоме майно" та нерухома річ" не знайшло належного місця серед наукових досліджень. Недоліки правового регулювання, зокрема неоднозначність та невизначеність терміну "нерухомість" може мати значний вплив не лише на розвиток господарських відносин, але й на державу в цілому.

Як на законодавчому рівні, так і серед науковців широко використовуються такі поняття як "нерухомі речі", "нерухоме майно" та "нерухомість". Найчастіше вони вживаються як тотожні, хоча доцільність такого є досить сумнівною.

Так, Цивільним кодексом України (надалі – ЦК України) поняття речі і майна співвідносяться як частина і загальне. Зокрема "річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки" [2, ст. 179], майно ж - окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки [2, ст. 190]. Таким чином річ – це майно, куди, крім останнього, входять ще й майнові права. Відповідно до ЦК України під нерухомими речами (нерухомим майном, нерухомістю) розуміють "земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення" [2, ст. 181].

Виходячи з визначення логічно зробити висновок, що мова йде про нерухомі речі, а не про нерухоме майно, адже майнові права не включені до термінологічного визначення.

Тож поняття "нерухомі речі" і "нерухоме майно" варто розрізняти. При цьому варто наголосити, що розділяти поняття нерухома річ та нерухомість немає потреби, і необхідність існування двох слів для позначення одного і того ж поняття можна розглядати як усталену ділову практику.

Якщо ж звернутися до визначення поняття нерухомої речі (нерухомості) в інших нормативно-правових актах України (окрім вищезгаданого ЦК України), то можна спостерігати непослідовність дій законодавця - періодично змінюється позиція щодо віднесення певних об’єктів до об’єктів нерухомості. Наприклад ЗУ "Про інвестиційну діяльність" до об’єктів нерухомості відносять

устаткування, та інші матеріальні цінності, поняття яких не розкривається [4, ст. 1]. На думку автора недоцільним є віднесення багаторічних насаджень до об’єктів нерухомого майна. Хоча для багаторічних насаджень і характерні всі ознаки нерухомого майна, але варто звернути увагу, що виходячи з норм Земельного Кодексу України [1, ст. 22, 19], ЗУ "Про плату за землі" [5, ст.6], Цивільного кодексу України [2, ст. 373] багаторічні насадження не є нерухомим майном, оскільки не є окремою річчю, а становлять складову земельної ділянки. Окрім того дані про площу багаторічних насаджень є кількісною характеристикою земельної ділянки і відображаються в гектарах. Зрозуміло, що поділ речей на рухомі і нерухомі є досить умовним, і, відповідно, особливість правового регулювання нерухомих речей полягає також і в окремому правовому регулюванні прав на них. Якщо ж відносити багаторічні насадження до окремого об’єкта нерухомого майна, то, оскільки право власності та інші речові права на нерухомі речі підлягають державній реєстрації, необхідно було б реєструвати права на кожну багаторічну рослину.

Таким чином, можна зробити висновок, що говорячи про нерухомість чи нерухомі речі необхідно деталізувати, про які конкретно об’єкти йдеться в кожному окремому випадку, і що розуміється під кожним об’єктом, адже на законодавчому рівні поняття нерухомість розкривається через сукупність об’єктів, які входять до цього поняття, і перелік таких об’єктів значною мірою відрізняється.

Якщо говорити про теоретичне визначення поняття нерухомості, то під об’єктом нерухомості розуміють матеріальний конус, що бере початок у центрі Землі і закінчується в безповітряному просторі" [8, с. 304]. Однак таке розуміння нерухомості є помилковим, оскільки пов’язане із нерозуміння значення ключового об’єкта нерухомості – земельної ділянки. Ми схиляємося до думки, що в даному випадку було переплутано два поняття - "земля" та "земельна ділянка". Так, земля - це поверхня суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею " [7, ст. 2]. А земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Земля у загальному розумінні не є річчю, оскільки вона не індивідуалізована, і, таким чином, не є об'єктом цивільних прав та обов'язків. Відповідно, вона не може бути віднесена до нерухомих речей. Хоча, наприклад, відповідно до законодавства Франції, поняття "земельна ділянка" розглядається як таке, що охоплює простір від центру Землі до "неба" (включно з усіма об'єктами нерухомості, що розташовані в межах цього простору - рослинністю, водами, будівлями тощо) [3, с. 1008]. Однак аналіз законодавства України дозволяє зробити висновок, що говорячи про земельну ділянку як про об'єкт нерухомості в Україні ми розуміємо, що вона має "нижні та верхні межі". Зокрема, говорячи про "нижні межі", земельна ділянка, це скоріше поверхневий шар землі, під яким знаходяться надра, що, згідно із законодавством, можуть на праві власності належати лише державі. Взагалом земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень [6, ст.2].

Отож, оскільки критика законодавчого визначення поняття "нерухомість" пов’язана з непослідовністю і незрозумілістю обґрунтування віднесення окремих об’єктів до нерухомих, визначення, надане в Цивільному кодексі Україні, здається найбільш вдалим. Це пов’язано на нашу думку з тим, що Цивільний кодекс України розкриваючи поняття нерухомості включив туди земельну ділянку як безумовний об’єкт нерухомості та інші об’єкти, за умови того, що вони матимуть певні ознаки. Сукупність таких ознак і становитиме зміст поняття "нерухомість".

Із вищевикладеного виглядає доцільним розділити в законодавстві поняття нерухомої речі та нерухомого майна. Таким чином вважаю за доцільне для уникнення непорозумінь, неточності та двозначності при тлумаченні понять "нерухомість", "нерухоме майно", "нерухома річ" ввести поняття нерухоме майно та окремо визначити поняття нерухома річ, що буде тотожно поняттю нерухомість у відповідності із визначеннями, викладеними нижче.

Автором пропонується надати наступні визначення: нерухомі речі - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення; нерухоме майно – нерухомі речі, їх сукупність та майнові права та обов’язки, пов’язані з ними.

Література:

1. Земельний кодекс України: Закон України від 25 жовтня 2001року // Офіційний вісник України – 2001 р., - № 46.

2. Цивільний кодекс України: Закон України від 16 січня 2003 року // Офіційний вісник України – 2003. - №11.

3. Гражданский кодекс Франции (кодекс Наполеона) / пер. с фанц. В. Захватаев / Предисловие: А. Довгерт, В. Захватаев / Приложения 1-4: В. Захватаев / Отв. ред. А. Довгерт. – К.: Истина, 2006. – 1008 с.

4. Закон України "Про інвестиційну діяльність" вiд 18 вересня 1991 року № 1560-XII // Відомості Верховної Ради України - 1991 р., № 47.

5. Закон України "Про плату за землю" вiд 05 березня 2009  № 1104-VI // Офіційний вісник України - 2009 р., № 21.

6. Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна" від 28 жовтня 2004 N 1442 // Офіційний вісник України вiд 19.11.2004 - 2004 р., № 44.

7. Наказ Мінекобезпеки України "Про затвердження Методики визначення розмірів шкоди, зумовленої забрудненням і засміченням земельних ресурсів через порушення природоохоронного законодавства" від 27 жовтня 1997 N 171 // Офіційний вісник України - 1998 р., № 18.

8. Економіка нерухомості: Підручник. А.М. Асаул, І.А. Брижань, В.Я.Чевганова. – К.: "Лібра", 2004. – 304 с. (с10).