Право / 9. Гражданское право

Морозова О.А.

Южно-Российский государственный университета экономики и сервиса

Современные проблемы деления имущества

на движимое и недвижимое

Деление объектов гражданских прав на недвижимые и движимые имущества - важнейший отправной пункт более углубленного, выходящего за рамки позитивистских догматических комментариев исследования сущности и системных свойств недвижимости. Два с половиной тысячелетия законодательная, судебная практика, цивилистическая мысль, обосновав необходимость и всеполезность выделения недвижимого имущества в особый объект имущественного интереса, в подавляющем большинстве ограничивалась более или менее успешными попытками выработать конкретные и однозначные критерии деления вещей (имуществ) на движимые и недвижимые.

При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство предложило, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа отнесения иных, не охваченных перечнем объектов к недвижимости. Перечисление законом объектов, отнесенных к недвижимости, является наиболее простым с точки зрения современного правопонимания несколько примитивным способом очертить круг объектов высшего абсолютного права собственности. Вместе с тем исчерпывающий перечень объектов недвижимости, возможно, лишая правоприменителя определенной юридической свободы, компенсирует потерю возможности саморазвития системы объектов недвижимости исключительной определенностью позитивной нормы, на этом догматическом уровне стабилизируя оборот и укрепляя вещные права. Гражданский кодекс РФ также дает перечень конкретных объектов, относимых к недвижимости: земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130). Эта же статья относит к объектам недвижимого имущества, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимости. Буквальное толкование указанной нормы сводится к следующему:

а) базовый, основополагающий перечень объектов недвижимости: земельный участок, участок недр, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей;

б) производный, незакрытый перечень недвижимостей в виде объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения;

в) иное имущество, отнесенное (и относимое в будущем) законом к недвижимости (жилое и нежилое помещение, предприятие, кондоминиум [1], воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Таким образом, современный российский законодатель практически воспроизвел классический принцип отнесения объектов к недвижимому имуществу. Три группы определенных, конкретных объектов (участок земли, участок недр, обособленный водный объект, причем последний из указанных - участок земной поверхности, занятый водой, ни по своей природе, ни логически в данный законодательный ряд не укладывается) и собирательный образ иных недвижимых вещей, отвечающих совокупному критерию: прочная связь с землей, соединенная с невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Традиционный законодательный подход к критериям отнесения имущества к недвижимости в российском праве, тем не менее, обладает, казалось бы, незначительными, но, как будет установлено далее, весьма и весьма сущностными особенностями. Таковых особенностей три.

Первая из них заключается в дальнейшей возможности отдельными федеральными законами включать в установленный основным кодифицированным актом перечень недвижимых объектов. Такая возможность практически немедленно была использована законодателем, и сначала сам Кодекс дополнил перечень недвижимостей (ст. 130 ГК РФ) предприятием как имущественным комплексом, а также иным имущественным комплексом, а затем иные законы - нежилыми и жилыми помещениями, кондоминиумами и т.д. Весьма вероятно, что и в дальнейшем перечень объектов недвижимости будет пополняться новыми законами, в том числе и законами, регулирующими отношения, составляющие предмет далеко не гражданского права.

Вторая особенность российского определения недвижимого имущества состоит в неясности легального определения характерных границ (рода и вида) объектов, относимых к недвижимости по признаку прочной связи с землей, соединенной с невозможностью перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Легальная формулировка: «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых...» - не позволяет однозначно определить, о каких именно объектах идет речь[2]. Следуя буквальному толкованию этой нормы, в соответствии с анализируемым критерием к недвижимости относятся не только рукотворные здания или сооружения, но и все иное, что прочно связано с землей.

Третьей и наиболее важной особенностью законодательного определения недвижимости является принципиальная значимость объекта. Понятие «несоразмерный ущерб» относится исключительно к назначению объекта недвижимого имущества. В подавляющем большинстве иные правовые системы определяют в данном делении только один дифференцирующий признак - прочная связь с землей. Предусмотренный в ГК РФ соразмерный или несоразмерный ущерб назначению в отдельных случаях (не дающих основания для принципиальных выводов) становится не столько дополнительным, сколько решающим признаком недвижимой вещи. Назначение (функция) недвижимой вещи - существеннейший системный признак, который более детально будет рассмотрен ниже.

Кроме того, следует отметить, что российский гражданский закон остался верен традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе (упомянутых выше) и недвижимых вещей по закону. К последним относятся, в частности, юридически недвижимые объекты, физическая природа которых, рассматриваемая в отрыве от системного построения, таковой однозначно не является (морские и воздушные суда, космические объекты и т.д.).

Российская цивилистика конца XIX - начала XX века в сфере деления объектов гражданских прав на недвижимые и движимые вещи в основном ограничилась комментариями действующего в то время гражданского законодательства, лишь, пожалуй, И.А. Покровский в рассмотрении сущности недвижимости не ограничился юридической догматикой, отметив одну из основных, относящихся к характеристике системности черт всей совокупности недвижимых вещей: неизбежную периодичность максимального включения в оборот недвижимости с неизбежным же ограничением, вплоть до полного запрета ее участия в экономических отношениях [3].

Для признания права собственности на строение необходимо определенное право на земельный участок, поскольку известно, что «недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь имущество, на которое могут быть установлены право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация» [4]. Логично утверждение для объектов недвижимого имущества, уже участвующих в имущественных отношениях, право на которые (объекты) подлежит специальному учету и регистрации.

Однако отрицать существование объектов недвижимости до государственной регистрации «первого» права на него равносильно отрицанию вещей вообще, «которые предназначены удовлетворять определенные потребности и могущие быть в обладании человека» [5]. Не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признаваемая таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее. Деление вещей на недвижимые и движимые необходимо для установления круга объектов, подпадающих под особое правовое положение. Особые черты недвижимых вещей, «стабильность положения недвижимого имущества дает возможность регистрировать его» [6]. В ст. 130 ГК при определении недвижимости не упоминается такой ее признак, как наличие государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению[7]. В этой связи следует также отметить, что дискуссия развивается в отношении только одного из видов недвижимых вещей - строения (здания, сооружения), между тем как существование иных недвижимостей (земельный участок, космический объект и т.д.) подобных вопросов не влечет.

«Синдром» правовой законодательной и доктринальной безупречности, свойственный гражданскому законодательству цивилистике, которые в течение двух тысячелетий «выстрадали» конструкцию недвижимой вещи (так и не решив всех глубинных проблем), не знаком иным, публичного порядка отраслям права. Если специалисты гражданского права не могут прийти к единому выводу о моменте возникновения недвижимой вещи как объекта гражданских прав, то налоговое законодательство таких проблем не замечает совсем. Налоговый кодекс РФ (п.4 ст. 85) не только предусматривает, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, о транспортных средствах, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации, но и «легко решает» вопрос о «существовании» объекта недвижимого имущества как объекта налогообложения. Через подзаконные акты предписывается организациям технической инвентаризации направлять сведения об инвентаризационной стоимости расположенного на подведомственной им территории недвижимого имущества и его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения. Сведения об инвентаризационной стоимости объектов налогообложения заполняются на основании данных технических паспортов. В случае, если отсутствуют технические паспорта объектов недвижимого имущества или плановая инвентаризация таких объектов не была проведена в течение последних пяти лет, организации технической инвентаризации представляют сведения по результатам массовой оценки объектов, которые могут быть скорректированы после проведения полной паспортизации объекта и предоставления выписки в налоговый орган о его инвентаризационной стоимости. И, наконец, «венцом» юридической идентификации объекта как недвижимого служит следующее положение: «в случае, если объект налогообложения на момент представления сведений не поставлен правообладателем на технический учет, организации технической инвентаризации представляют сведения по результатам визуального наблюдения, которые впоследствии могут быть скорректированы после проведения полной паспортизации объекта и предоставления выписки в налоговый орган о его инвентаризационной стоимости». Приведенное положение ни в коей мере не может служить каким-либо доводом; оно лишь свидетельствует о том, что для публичного права недвижимая вещь (объект налогообложения) приобретает юридическую значимость самим фактом существования, удостоверенным визуальным наблюдением сотрудника технической организации.

Литература:

1. Законы РФ: «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г. № 4218-1 (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99), «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ (СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400), «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122ФЗ (СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594), «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996г. № 72-ФЗ (СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963).

2. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 204.

3. Козырь ОМ. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 276.

4. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Проспект – 2006.

5. Суханов Е.А.Обязательственное право. Волтерс Клувер - 2008.

6. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М, 1999. С. 15-16.

7. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 8. С. 104-110.