Развитие системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, как способ решения проблемы обеспечения граждан жильем

К.ю.н. Лепехин И.А.

Филиал Российского государственного университета в г. Твери, Россия

В 90-х годах ХХ века в связи с переходом к рыночной экономике жилищное строительство лишилось доминирующего государственного бюджетного финансирования и не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. В результате проблема жилищного строительства и обеспечения граждан доступным и комфортным жильем стоит в современной России особенно остро.

Разрешить эту проблему возможно только путем становления рыночных отношений в сфере жилищного строительства, по-новому формируя источники его финансирования. В существующих условиях наиболее приемлемым способом финансирования жилищного строительства должно стать кредитование, обеспеченное ипотекой, развитие которого является одной из актуальных задач в современной России.

Финансирование в необходимых для строительства объемах всегда связано с предоставлением крупных денежных сумм, поэтому кредитные организации во всех без исключения случаях кредитования требуют от застройщика соответствующего равновеликого обеспечения. При этом ипотека особенно часто применяется на практике по причине более высокой степени ликвидности недвижимого имущества по сравнению с любым другим закладываемым имуществом.^[1] На сегодняшний день ипотека является наиболее привлекательным видом залога, особенно в сфере кредитных правоотношений.^[2]

Кредитование жилищного строительства, обеспеченное ипотекой, является инновацией в новейшей правовой и экономической истории России. Как отметил в беседе с главным редактором информационной службы НТВ Т.Митковой Президент Российской Федерации Д. А. Медведев: «Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счёте вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Ещё пять-семь лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что с этим всем делать. Но ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное – не обесценить саму конструкцию, а наоборот, придать ей дополнительную эластичность»[3].

Развитие системы кредитования, обеспеченного ипотекой, является одним из важнейших инструментов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». «Кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства»[4].

Комплексность проблемы развития жилищного строительства и его кредитования в современных российских условиях требует для ее решения системного подхода. При этом масштаб проблемы, ее значимость для социального и экономического развития России требуют максимально быстрых действий, использования как отечественного, так и мирового опыта в этой сфере.

Механизмы финансирования строительства за счет кредитов, обеспеченных ипотекой, отлажены в большинстве развитых стран. Кредитные организации обеспечивают финансирование как производителей жилищной продукции – застройщиков, так и ее конечных потребителей – граждан. Проблемы финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами готового жилья в этих странах решаются с помощью кредитов, обеспеченных ипотекой: строительных кредитов, обеспеченных ипотекой, застройщикам и классических кредитов, обеспеченных ипотекой, населению. Данные кредитные программы привлекают на рынок недвижимости и строительства дополнительные средства, которые способствуют увеличению темпов экономического роста государства.^[5]

Система кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в развитых странах обеспечивает относительную сбалансированность спроса на кредиты, обеспеченные ипотекой, и предложения предприятий строительного комплекса на удовлетворение потребностей населения в приобретении жилья. Функционирование данной системы обеспечивается особыми условиями, как например, наличие экономических и правовых механизмов, способных гарантировать возвратность инвестированных ресурсов.^[6]

Программы развития жилищного строительства практически всегда являлись важнейшей составной выхода из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени, так как жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в экономике и являются причиной высокого мультипликативного эффекта инвестиций в жилищное строительство, объясняемого тем, что: во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики; во-вторых, приобретение жилья приводит к резкому увеличению спроса на сопутствующие товары (мебель, бытовую технику и т.п.); в-третьих, в результате приобретения жилья оказываются вовлеченными в экономический оборот сбережения домашних хозяйств.[7]

С целью поддержания кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» совместно с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства разработали механизмы, предусматривающие стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье. Реализация этих механизмов, получивших название «Программа по стимулированию предоставления кредитов (займов) на цели строительства и приобретения жилья»[8], позволит активизировать кредитование застройщиков и физических лиц, приобретающих жилье на этапах строительства.

Однако реализации этой программы уделяется явно недостаточное внимание. В ее рамках планируется выделение порядка 40 млр. руб. Если переводить данные цифры в квадратные метры, то при средней себестоимости строительства в 30 000 руб. за 1 м² на выделенные средства можно построить дополнительно около 1,3 млн. м² жилья. При том, что даже в кризисный 2009 г. было введено в эксплуатацию 59,8 млн. м² жилья, подобная «добавка» явно не способна придать реальный стимул рынку жилищного строительства.[9]

Таким образом, уровень поддержки развития кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, в Российской Федерации на сегодняшний день является недостаточным. Существующие темпы жилищного строительства не удовлетворяют потребности граждан России в новом жилье, не обеспечивая даже воспроизводства жилищного фонда. Так, площадь жилых помещений, размещенных в аварийных и ветхих строениях, значительно превышает объемы построенного в 2010 году жилья.[10] Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья влечет за собой увеличение стоимости жилых помещений и, как следствие, дополнительные трудности в реализации конституционных прав граждан на достойное жилье.

В настоящее время в России существует острая потребность в создании комплексной программы поддержки кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой. При этом роль государства в ее создании и развитии не должна (особенно на этапе становления) ограничиваться только регулирующими и контролирующими функциями.

На данном этапе развитие кредитования, обеспеченного ипотекой, в России невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выделяемых на эти цели. Не представляется реальным, чтобы в условиях нестабильной экономики коммерческие кредитные организации проявляли активность в предоставлении долгосрочных кредитов с пониженными процентными ставками для строительства и приобретения жилья.[11] В этих условиях государство должно взять на себя все основные функции, необходимые для развития системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, до тех пор, пока не появятся иные – негосударственные институты, способные самостоятельно поддерживать и совершенствовать эту систему.

Государственное стимулирование кредитования жилищного строительства должно сопровождаться проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершенствованием законодательной базы, регулирующей эту сферу отношений.

Увеличение объемов жилищного строительства приведет к раскручиванию инвестиционной спирали в смежных отраслях, что незамедлительно вызовет рост производства цемента, железо-бетонных изделий, металлоконструкций, строительной и транспортной техники, производства стекла, продукции деревообработки и т.д. По оценкам специалистов, вложение одной денежной единицы в кредитование жилищного строительства дает от 2 до 3 единиц прироста ВВП.[12]

В кризисных и посткризисных условиях развитие системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, должно стать одним из приоритетных направлений увеличения темпов экономического роста. В этом случае жилищное строительство может стать локомотивом развития экономики всей страны.

Построение и развитие при активной государственной поддержке эффективно функционирующей системы кредитования жилищного строительства, обеспеченного ипотекой, может стать ключевым инструментом экономической политики в Российской Федерации и позволит наконец-то решить проблему обеспечения граждан доступным и комфортным жильем.