Экономические науки/13 Региональная экономика

Шульгина Т. Д.

Одесская государственная академия строительства и архитектуры

Оценка недвижимости в стабилизационных действиях

Мировой экономический кризис отразился на всех видах экономической деятельности в стране, в том числе и на строительстве. Развитие строительного комплекса сопровождается относительным снижением цен на готовую продукцию при росте стоимости материалов. Как следствие – низкий уровень рентабельности производства, а также значительное количество убыточных предприятий. Это определяет необходимость в стабилизации их деятельности, включая улучшение состава и структуры затрат, что допускает: сдачу в аренду, прокат, консервацию основных фондов и др. Однако для принятия решения по данным действиям необходимо провести оценку имущественных объектов, находящихся в распоряжении предприятия.

Оценка имущественных объектов позволяет установить реальные стоимостные параметры имущества, включая недвижимое, связана с анализом рынка и является его функциональной составляющей. Оценка – это рыночная ситуация, сконцентрированная в конкретном имущественном объекте. Цель оценки – установление стоимостных параметров объектов в динамичном рынке, что формирует необходимые условия для принятия экономически обоснованных решений, в том числе при операциях с недвижимостью.

Отсюда оценка недвижимости – процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости [1, c.109], который представлен земельным участком с находящимися на нем улучшениями.

Оценка недвижимости проявляется как процесс с такими свойствами:

ž адресность, которая связана с определенным объектом недвижимости и его окружением, где оценке подлежит объект с соответствующими правовыми параметрами, характеризующийся конкретным ситусом;

ž привязка к определенному типу операций, применяемых к объекту оценки: продажа, аренда, ипотека (залог), налогообложение, консервация и т.д.;

ž взаимоотношения с участниками: заказчиком (покупателем или продавцом) и оценщиком;

ž моментальность: оценка справедлива в течение ограниченного периода времени.

Все методы оценки недвижимости преимущественно базируются на трех подходах [2]: затратном, доходном и сравнительном (аналогов). Особенности этих подходов заключаются в следующем.

Главный принцип метода определения затрат основывается на том, что покупатель не желает платить за объект недвижимости больше, чем составят затраты на приобретение (постройку) аналогичного объекта равнозначного качества. Из этого следует, что оценка рыночной стоимости недвижимости соответствует сумме стоимости земельного участка и затрат на строительство определенного объекта на дату оценки.

Данный подход основан на учете того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. Метод затрат наиболее эффективно используется при оценке объектов, которые продаются редко, незавершенных и новых зданий.

Сущность метода сравнения продаж заключается в определении цены объекта недвижимости, стоимостные параметры которой формируются, исходя из суммы, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии аналога метод сравнения продаж не применяется.

Доходный метод – это метод преобразования величины чистого дохода в оценку текущей стоимости оцениваемого объекта. Капитализация дохода – это трансформация ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость, или превращение доходов в капитал [3]. Принцип ожидания – основной для этого метода, когда стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые доходы, получаемые от использования оцениваемого объекта недвижимости.

Капитализация дохода предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от эксплуатации объекта недвижимости. Метод капитализации дохода требует широкого изучения рынка на основе анализа спроса и предложения, дающего всестороннюю информацию о тенденциях в рыночных ожиданиях.

В связи с тем, что оценочные процессы сопровождаются определенными проблемами, на практике для одного объекта применимы все три метода. К примеру, затратный метод используется при оценке зданий с высоким физическим износом и морально устаревших, которые возможно, но трудно оценить методом аналогов. Также метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Капитализация дохода обычно позволяет формировать объективную информацию на рынке коммерческой или промышленной недвижимости, где собственники предполагают получение от инвесторов реальной цены. Поэтому в данном случае применяются, как минимум, два метода – доходный и аналогов. Полученные альтернативные оценки служат базой для формирования равновесной цены.

Реализация методов оценки недвижимости зависит от конкретной ситуации, выбора подходов и точности полученных оценок. При использовании указанных методов для стабилизации деятельности предприятия проводят сопоставление трех отдельных результатов. Применимость и надежность каждого метода устанавливается при интеграции показателей стоимости. Оценка имущественных объектов является определяющей при принятии решения по дальнейшему их использованию, так как позволяет принимать обоснованные решения в плане оптимизации соотношения затраты - доходы.

Литература:

1. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2000. – 272 с.

2. Постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики оцінки майна» N1891 від 10 грудня 2003 р. – http://zakon.rada.gov.ua.

3. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2000. – 208 с.