Сапріянчук О.П. Науковий керівник: Меленко О.В.

Буковинська державна фінансова академія

Особливості правового регулювання господарських договорів

(на прикладі договору оренди)

Підприємницька діяльність в даний час є досить поширеною. Багато людей виявляють бажання здійснювати самостійну на власний розсуд господарську діяльність. При здійсненні такої діяльності виникають врегульовані нормативно-правовими актами відносини з покупцями, постачальниками, кредиторами та іншими суб’єктами. Найчастіше такі зобов’язання виникають на підставі господарських договорів.

Правове регулювання укладення господарських договорів відповідно до ч.7 ст. 179 Господарського Кодексу (ГК) Украйни здійснюється за правилами встановленими Цивільним Кодексом (ЦК) України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України, іншими нормативно правовими актами щодо окремих видів договорів. Таким чином нерідко виникає питання, який з цих законодавчих актів слід застосовувати. Адже кожен з них при укладенні різних договорів визначає своєрідні особливості, а отже, і деякі невідповідності, суперечності можуть мати місце.

Дослідження теоретичних та практичних особливостей укладання цивільних і господарських договорів розглядали такі науковці як: Ю.І.Ільницький [4], Г.В. Лебедик [5], В.П. Чершнюк [6], Я.В. Усенко та інші.

Метою даної статті є дослідження правового регулювання поцедури укладення договорів, визначення підстав складання, виконання та розірвання договорів на прикладі договору оренди.

Законодавством визначається дві стадії укладання господарського договору: оферта та акцепт. Оферта – це повідомлення про бажання вступити в юридично зобов’язуючий договір, з умов якого ясно або мається на увазі, що повідомлення буде пов’язувати оферента, як тільки особа, якій оферта адресована, прийме її шляхом дії, утримання від дії або зустрічним зобов’язанням.

Згідно ч.1 ст.641 ЦК України офертою є пропозиція укласти договір, яка містить істотні умови договору і виражає намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов’язаною у разі її прийняти. З цього випливає, що офертою може вважатися не будь-яка пропозиція, а лише та, що містить зазначені критерії. Ще одна вимога щодо адресованості оферти встановлюється ч. 2 ст.641 – реклама або інші пропозиції, адресовані невизначеному колу осіб, є запрошенням робити пропозиції укласти договір, якщо інше не вказане у цих пропозиціях.

Значить, якщо суб’єкт господарювання зацікавлений в отриманні послуг, майна, роботи, він може будь-яким законним шляхом направити пропозицію майбутньому контрагенту. І чим стабільнішими довготривалими будуть договірні зобов’язання, тим оферта щоразу буде надходити в спрощеному вигляді, наприклад, або перерахування коштів, або поставки сировини як пропозиція до договірних зобов’язань.

Другим етапом є прийняття або неприйняття пропозиції. Зрозуміло, що для підтримки господарської діяльності, суб’єкти з комерційного інтересу приймають запропоновані проекти договорів, якщо це не суперечить статутним цілям і законодавству. Практика показує, що обидві сторони перебувають у вигідних умовах, бо як оферент може визначити умови договору, так і акцептант може внести в них корективи. Подібніі стадії проходять і інші договори в тому числі і договір оренди.

Взагалі, оренда нерухомого майна є найбільш розповсюджений вид орендних відносин, предметом якої є найчастіше: оренда землі, будівель, інших капітальних споруд або їх окремих частин. Орендні відносини регламентуються ЦК України, ГК України, законом про оренду, Закони №185, №1076, №3065, але саме ЦК України визначають як таким, що закладає підгрунття для регулювання. Згідно зі с. 811 ЦК України договір оренди нерухомого майна укладається письмово, а якщо строк договору становить 3 роки та більше то він підлягає нотаріальному засвідченню, а також державній реєстрації. Строк дії договору оренди починається з моменту передачі такої нерухомості у користування за актом, якщо інше не встановлене договором; закінчується договір у момент повернення нерухомості орендодавцю, і цей факт також оформляється актом. Строком дії договору є період часу, на який встановлюється господарський договірний зв'язок між сторонами та протягом якого договір підлягає виконанню у повному обсязі. Також, допускається укладення господарського договору без зазначення строку його дії, якщо строк не зазначений то договір вважається такий, що укладений на рік.

Договір оренди вважатиметься оформленим лише з моменту досягнення згоди щодо усіх його істотних умов і підпису обома сторонами.

Істотними умовами у договорі оренди є:

- вартість об’єкта оренди;

- строк дії договору;

- ціна договору;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу;

- строки внесення орендної плати;

- відповідальність за порушення договірних зобов’язань;

- обов’язки щодо страхування орендованого майна.

Якщо згоди не отримано і договір не підписаний то він вважається недійсним.

Для того, щоб визначити, які договори визнаються недійсними спочатку потрібно визначити, що розуміють під недійсним договором. Недійсний договір – це дії осіб, які, може, і спрямовані на досягнення того чи іншого правового наслідку, проте через невідповідність цих дій вимогам законів його не створюють.

Визнати недійсним оспорюваний договір може лише суд, тому потрібно віддавати відповідний позов та доводити його недійсність правочину. Відповідно, якщо в договорі якась істотна умова відсутня або непогоджена, він вважатиметься неукладеним. Якщо для укладення господарського договору вимагаються його нотаріальне посвідчення та державна реєстрація, а цього не зроблено, він теж є неукладеним.

Підстави визнання господарських договорів недійсними:

- якщо зміст правочину суперечить ЦК України, ГК України та іншим нормативно-правовим актам;

- якщо договір має дефекти змісту, тому, що зміст повинен відповідати ЦК України та іншим актам, а також моральним засадам суспільства;

- якщо договір має дефекти суб’єктного складу, основна тут умова, що особа, яка укладає договір, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

- якщо не дотримується волевиявлення учасників, а воно повинно бути вільним і відповідати його внутрішній волі, а дії – спрямовані на реальне настання правових наслідків, що обумовлені договором;

- якщо, не дотримано форми договору, а саме не дотримано письмової форми;

За певних обставин договір оренди нерухомості може бути припинений до закінчення строку його дії. У ст. 291 ГК України наведено перелік обставин, за яких договір оренди припиняється достроково:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викуп (приватизація) об’єкта оренди;

- ліквідація орендаря;

- загибелі (знищення) об’єкта оренди.

Водночас Закон « Про оренду землі» (ст. 26) передбачає причину для розірвання договору: на вимогу однієї зі сторін, за рішенням суду, коли сторони не виконують своїх зобов’язань, а також за наявності інших підстав, визначених у інших законодавчих актах України. Як випливає із ст. 781 ЦК України, договір оренди припиняється у випадку ліквідації орендодавця.

Можна сказати, що для укладення договору оренди та для регулювання відносин між сторонами: орендодавцем та орендарем потрібно керуватися різними законодавчими актами і проблемою є те, що в них немає узгодження у всіх питаннях. На відміну від міжнародного права то питання договорів оренди визначає єдиний нормативний документ Віденська конвенція, яку прийняли вже багато країн.

Отже, для оптимального врегулювання взаємовідносин між суб’єктами орендних відносин необхідно детально та чітко прописувати умови договору оренди. Це дозволить швидко та якісно вирішувати спірні питання, які можуть виникнути між ними. Проте, законодавче удосконалення організаційно-майнових питань також дозволить ефективно вирішувати спір між сторонами.

Література:

1. Цивільний кодекс України: станом на 15 вересня 2004 / Верховна Рада України. – К.:ПАЛИВОДА А.В., 2004. – 336 с. – Кодекси України

2. Господарський кодекс України: станом на 1 лютого 2010 / Верховна Рада України. – К.:ПАЛИВОДА А.В., 2010. – 192 с. – Кодекси України

3. Закон України «Про оренду державного і комунального майна» від 10.04.1992 №2269 – XII

4. Ільницький Ю. Визнання господарських договорів недійсними: від підстав до наслідків/ Ю. Ільчинський // Все про бухгалтерський облік. – 2009. - №107. – С.13-19.

5. Лебедик Г. Правове регулювання та особливості укладання договорів оренди/ Г. Лебедик // Економіка і регіон. – 2008. - №2. – С.102-105

6. Чершнюк В. Пропозиція укласти господарський договір: національний і міжнародний підходи / В. Чершнюк // Господарське право. – 2007. - №2. – С.24-28.