Право/ 9. Гражданское право

Спєсівцев Д.С.

Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого

НЕДОСКОНАЛОСТІ РЕГУЛЮВАННЯ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРЦІЇ ПРАВОЧИНІВ В АСПЕКТІ ст. 182 і ст. 210 ЦК УКРАЇНИ

Закріплення в ЦК України інституту державної реєстрації правочинів створило з одного боку додаткові механізми захисту прав та законних інтересів сторін цих правочинів, а з іншого – породило деякі неточності в нормативному регулюванні цих відносин.

Справа в тому, що в ч. 1 ст. 182 ЦК України міститься правило, що стосується нерухомого майна: державній реєстрації підлягає право власності та інші речові права, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення. Виникає питання: що підлягає державній реєстрації – виникнення права власності у нового власника чи договір, за допомогою якого таке виникнення права відбувається?

Звертає на себе той факт, що в ч. 1 ст. 182 ЦК України правочини прямо не згадуються, у той же час як у ч. 2, ч. 3 ст. 182 ЦК про державну реєстрацію правочинів вказано в площині відкритості інформації про державну реєстрацію прав на нерухомість та правочинів щодо нерухомості. Враховуючи назву ст. 182 ЦК України, можна було б очікувати, що її дія обмежується лише встановленням правил щодо реєстрації прав на нерухомість. Проте згадування у ч. 2, ч. 3 цієї статті правочинів щодо нерухомого майна надає їй більш широкого змісту. Виникає враження, що ця норма є найбільш загальною і охоплює два випадки державної реєстрації, зокрема: а) прав на нерухоме майно; б) правочинів щодо нього. Оскільки у ч. 1 ст. 182 ЦК України передбачається певний „рух” речових прав, можна припустити, що в ній хоча і не прямо, йдеться саме про договори щодо нерухомого майна. Це пояснюється тим, що виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових правна нерухомість здійснюється саме за допомогою відповідних договорів. Прийняття вказаного припущення надає підстави для такого запитання: якою є природа правила – „державній реєстрації підлягає виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухомість”? На перший погляд воно має загальний характер і тому повинно застосовуватися до всіх випадків, коли має місце рух речових прав. Проте аналіз законодавства свідчить, що це не так. Правочини, які забезпечують виникнення, перехід або припинення права власності, далеко не завжди підлягають державній реєстрації.

Існує інша норма, яка безпосередньо присвячена державній реєстрації правочинів – ст. 210 ЦК України. У ній міститься інше правило – державнй реєстрації правочини підлягають лише у випадках, передбачених законом. Звертає на себе увагу той факт, що ця норма не акцентує уваги на нерухомому майні. У ній йдеться про всі без винятку цивільно-правові правочини.

Таким чином, ст. 182 ЦК стосується всіх дій щодо нерухомого майна. З певним припущенням можна вважати, що вона застосовується і до правочинів щодо нерухомості. У ній вказується, що всі випадки виникнення, зміни та припинення права власності щодо нерухомості підлягають державній реєстрації. У свою чергу ст. 210 ЦК стосується всіх без винятку цивільно-правових правочинів, очевидно, що і правочинів щодо нерухомості. У ній вказується, що державній реєстрації правочини підлягають лише у випадках, передбачених у законі. Стосовно вищевказаного в І. Жилінкової виникає запитання: наскільки логічною та послідовною є концепція державної реєстрації правочинів, зокрема договорів щодо нерухомого майна, та як співвідносяться між собою правила, закріплені у статтях 182, 210 ЦК України? Дійсно, вживання в частинах 2, 3 ст. 182 ЦК України – „Державна реєстрація прав на нерухомість” термінів „правочини щодо нерухомості”, яка може вважатися спеціальною для державної реєстрації правочинів щодо нерухомості і розповсюдження дії ст. 210 ЦК України на всі правочини в тому числі і щодо нерухомості породжує певні непорозуміння. Якщо обумовити існування ст. 210 ЦК України можна тим, що законодавець залишив собі певні засоби регулювання відносин у сфері державної реєстрації правочинів, і в разі виникнення необхідності використання такої реєстрації для інших договорів йому слід внести зміни лише до статей, що регламентують порядок укладення цих договорів, то неточності, породжені ст. 182 ЦК України пояснити дуже складно.

Розгляд в аспекті статті, що регулює державну реєстрацію прав, мимохідь державну реєстрацію правочинів не дають чіткого визначення чи всі правочини щодо нерухомості підлягають реєстрації. Ч. 3 ст. 182 ЦК України: „відмова у державній реєстрації права на нерухомість, а також правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова в наданні інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду”, надає право особи оскаржити відмову у державній реєстрації будь-якого правочину щодо нерухомості, а суд, у свою чергу, вважаючи цю статтю спеціальною по відношенню до ст. 210 ЦК України може зобов’язати відповідні органи здійснити таку реєстрацію. У будь-якому разі це непорозуміння має бути виправлено. Ми пропонуємо внести зміни до ч.ч. 2, 3 ст. 182 ЦК України, шляхом видалення з їх тексту слів „і правочинів щодо нерухомого майна” та „або правочинів щодо нерухомого майна” відповідно і доповнити главу 13 ЦК України статтею 182-1 такої назви: „Державна реєстрація правочинів щодо нерухомості” наступного змісту: „1. Державній реєстрації підлягають лише ті правочини щодо нерухомості, які визначені законом. 2. Правочини щодо нерухомості, які потребують державної реєстрації набувають чинності лише з моменту такої реєстрації. 3. У разі недодержання сторонами вимоги закону про державну реєстрацію правочину такий правочин є нікчемним”. Таким чином ми отримуємо спеціальну норму, яка регулює правовідносини у сфері державної реєстрації правочинів і тим самим вносимо чіткість в поставлену проблему. Закріплення нової норми, вважаємо ми, має відкинути всі неточності в регулюванні державної реєстрації правочинів і закладе оснгви для подальшого поглиблення наукових досліджень у сфері державної реєстрації.