Бойко А.В.

Научный руководитель: Радкевич Л.А., к.е.н., доцент

Донецкий национальной университет экономики и торговли

Имени Михаила Туган-Барановского

ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ ЗОН ТОРГОВЛИ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА

Вступление. В данной статье сформулированы проблемы правильного зонирования торгового центра. Основные принципы, посредством которых достигается максимальная прибыль ТЦ заключаются в том, чтобы каждый квадратный метр приносил деньги. Для достижения этой цели используются различные методы. Один из них – правильная организация основных зон ТЦ: от их площади и правильного расположения зависит эффективность работы и прибыльность предприятия.

Цель. Определить основные принципы прибыльности торгового центра с помощью различных методов, а также расположение различных товарных зон в нем.

Результаты. Можно выделить следующие зоны, которые присутствуют в каждом современном торговом центре: зона якорных арендаторов, торговых галерей, зона развлечений и общественного питания, зоны общего пользования, административная зона и вспомогательные зоны, в которые входят технические, складские и иные помещения.

Также важной является зона парковки, которая обычно устраивается или на подземных уровнях или рядом с торговым центром. Для крупных торговых центров она должна быть рассчитана на 1-3 тыс. парковочных мест, если площадь ТЦ более 100 тыс. м.кв., то парковка должна быть рассчитана более чем на 1,5 тыс. автомобилей. Отсутствие вместительной парковки ограничивает поток покупателей.

Часть территории –коридоры, переходы, подсобные помещения –с точки зрения торговых процессов пропадает, поскольку на ней нельзя разместить магазины. Эти площади так и называются площадью потери. Однако площадь потери и арендопригодная площадь должны находиться в определенной пропорции, нарушение которой может понизить доходность торгового центра.

Соотношение торговой и неторговой площади в среднем в традиционных торговых центрах составляет 70/30. Хотя опять же зависит от концепции, архитектурных особенностей и состава арендаторов ТЦ. Несомненно, что для владельца ТЦ в большей степени выгодно увеличивать долю торговой зоны, уменьшая вспомогательные некоммерческие площади. Но при этом не стоит забывать, что неоплачиваемые площади создают комфортные условия, как для арендаторов, так и для покупателей, увеличивая тем самым ценность торговых площадей и продлевая жизненный цикл ТЦ.

Также важно правильно рассчитать соотношение между различными зонами полезной площади, в частности, между торговой зоной и развлекательной.

Основа ТЦ –якорные арендаторы –при всей своей важности тоже не должна превышать определенной пропорции. На якорных арендаторов должно приходиться от 30% до 50% общей площади ТЦ. Если этот процент больше, то резко возрастает срок окупаемости объекта, поскольку якорные арендаторы платят низкую арендную ставку. Развлекательная составляющая, также являющаяся якорным арендатором, не должна быть слишком большой, так как потребители тратят на развлечения не более 5% своего дохода. При этом ставки аренды на развлекательный сектор очень низкие и составляют лишь 130-150 у.е. м.кв. в год в зависимости от занимаемой площади. Впрочем, соотношение между различными зонами зависит от условий конкретного ТЦ.

Управление потоками является одним из принципов правильного зонирования торгового центра, и должно отвечать целям. Эффективная планировка площадей должна дополняться правильным подбором ассортимента и услуг.

Основной принцип зонирования состоит в том, что большая часть покупателей должна пройти мимо большей части арендаторов. Если у торгового центра несколько этажей, то задача зонирования –заставить людей дойти до самого дальнего угла верхнего этажа. Это достигается правильным расположением как «якорных» операторов, так и небольших магазинов. По дороге к якорным арендаторам должны встречаться небольшие арендаторы с товарами, которые способны соблазнить посетителя прежде, чем он доберется до продуктов: бижутерия, парфюмерия и косметика, часы и ювелирные украшения, аксессуары. А на обратной дороге лучше оставлять арендные места для импульсивных товаров группы «напоминание»: аптечные киоски, пресса и аудио-видео продукция.

Следует учитывать, что потоки посетителей не должны пересекаться и образовывать взаимные препятствия, а наоборот должны усиливать друг друга. Желательно чтобы все отделы торгового центра и зоны были легко доступны и имели общие входы и выходы. Недопустимо, чтобы «якорь» имел отдельный вход, был изолирован от других операторов ТЦ. Если существуют перепады уровней, переходы между ними не должны затруднять движение посетителей, а быть организованы, например, эскалаторами и спиральными лестницами.

Расположение различных товарных зон в традиционных торговых центрах, как правило, происходит по одному из трех существующих принципов. Товарно-тематическое зонирование, при котором торговый центр разбивается на четко выраженные товарно-тематические блоки. Например, одежда, обувь, товары для дома, мебель, бытовая техника и электроника, подарочно-аксессуарный блок и т.д. Смешанное зонирование, при котором торговые площади разбиваются только на тематические зоны. Например, товары для женщин, товары для мужчин, товары для детей, товары для дома. И взаимозаменяемое зонирование, где отсутствует четкая разбивка на какие-либо товарные или тематические блоки, в процессе эксплуатации которых допускается смена любого оператора вне зависимости от профиля.

По пути к мультиплексу лучше разместить магазины, ориентированные на «импульсную» покупку – магазины подарков, сувениров, книжные магазины, магазины аудио – и видеопродукции. Что касается фуд-корта, то количество операторов ресторанного дворика зависит от размеров ТРЦ, его месторасположение, концепции. Так, например, оптимальное число операторов фуд-корта в ТРЦ общей площадью 15 тыс. кв.м – 3-5 кафе и ресторанов. Фуд-корт располагают обычно так, чтобы с него просматривалось максимальное число витрин магазинов.

При выборе места для того или иного типов товаров можно также исходить из покупательских предпочтений. Например, товары для мужчин лучше располагать недалеко от входа, так как мужчины не любят подолгу ходить в поисках нужных вещей. Не следует размещать рядом магазины, рассчитанные на разные категории покупателей, например, дискаунтер «Копейка» и какой-нибудь другой бутик. Четко разделять по отдельным зонам товары для женщин, мужчин, детей тоже не рекомендуется. Это может быть оправдано в некоторых случаях, например, когда в рамках универмага один этаж полностью выделяется под детские товары.

Важным является снижение доходности по вертикали. Наличие нескольких этажей в торговом центре является негативным моментом для развития объекта.

При высокой этажности супермаркет лучше расположить в цоколе. На первом этаже должна быть торговая галерея, где, как правило, располагаются сувениры, парфюмерия, аптека, оптика, кожгалантерея и другие операторы. Самые большие арендные ставки на торговые павильоны на первом этаже небольшой площади, особенно при входе в ТЦ или при входе к якорным арендаторам.

На втором этаже должна находиться торговая галерея, в которую входят отделы «Одежда», «Обувь», «Спорттовары». Третий этаж – это товары для молодежи, магазин детских товаров, диски, книги.

Супермаркеты, как правило, располагаются на первом этаже в силу специфики их функционирования. Необходимо часто производить разгрузку товара. Тогда как кино, боулинг-клуб или салон красоты, куда люди идут целенаправленно, могут располагаться дальше от входа, на втором и третьем этажах. Это вопрос привлекательности для покупателя. Операторы, рассчитывающие на так называемые «импульсные» покупки, например, кафе и кофейни скорее хотят находиться поближе к выходу, на первом этаже. Кроме того, они часто предпочитают иметь также отдельный вход для привлечения людей с улицы.

Важным условием успешного торгового предприятия является четкое совпадение концепции. Принципы расположения и организации различных зон в торговом центре должны учитываться еще при его проектировке. Более того, при необходимости они даже вносят изменения в строительный проект.

Сейчас уже большинство понимает, что при строительстве и развитии торгового центра надо исходить из грамотно разработанной концепции. Использование услуг консультантов при разработке проекта напрямую влияет на прибыльность.

Таким образом, из представленных выше принципов можно сделать вывод, что все они актуальны и играют огромную роль в современном торговом бизнесе. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. В лучшую сторону мы не можем выделить ни один из них, так как каждый из этих принципов дополняет друг друга на определенных уровнях своего развития. В целом, любой из принципов можно взять за основу организации зон торговли и построение современной инфраструктуры. Для правильной организации зон торговли по вышеперечисленным принципам необходимо четко знать потребительскую корзину и уровень жизни населения в конкретном городе, регионе, стране.