Редько Н.И.
Одесская государственная академия строительства и архитектуры
Кризис ипотечного
кредитования в Украине
Особенностью недвижимости
является то, что она является непременным условием любой хозяйственной и
общественной деятельности. За последние два года высокие цены на квадратные
метры не позволяли купить жилье за свои наличные деньги, поэтому число желающих
взять ипотечный кредит росло день ото дня. Но спрос в сравнении с 2007г. упал
на 50%, т.к. украинские банки готовятся ограничить объемы кредитования и
ужесточить требования к заемщикам, а ставки по кредитам повысить. По состоянию на 1 апреля 2008 года
ипотечный портфель банков достиг 65,2 миллиарда гривен [2]. Целью данного исследования является выяснение
причин таких действий и их последствий для рынка недвижимости.
Как сообщает компания «Простобанк Консалтинг», с 27 мая многие банки остановили выдачу ипотечных
кредитов. В частности, Укрсоцбанк (Киев) и УкрСиббанк (Харьков) не выдают больше займы на покупку
квартиры в гривне, Правэкс-Банк не отпускает такие
кредиты в долларах, а киевские банки «БИГ Энергия», «Хрещатик»
и Укринбанк заморозили программу кредитования ипотеки
[3].
Такими действиями банки реагируют
на состояние экономики:
- Рост инфляции в январе-мае составил
25,8 % по сравнению с тем же периодом прошлого года[1]. В связи с этим, банкам
не хватает денежной массы, повышаются риски - их компенсируют повышениями
кредитных ставок. Из-за инфляции ожидается рост задолженности по кредитам, темпы
прироста которой в I квартале
- Повышение НБУ учетной ставки с 10% до
12% годовых в мае 2008г. привело к повышению кредитных ставок и в свою очередь
подорожанию потребительских, автомобильных и ипотечных кредитов. За последний
месяц процентные ставки по ипотечным кредитам в гривне выросли на 0,5%, в
долларах - на 0,3%, в евро - на 0,5%. Такая тенденция будет продолжаться к
моменту выхода экономики из инфляционной спирали. На 1 апреля 2008 года
медианная процентная ставка по ипотекам в национальной валюте составляет
15,25%, в долларах - 13% в европейской валюте - 12,45% [2].
- Новая политика НБУ, выразившаяся в
постановлении №458, содержащем новые методики расчета адекватности капитала и
требования к банковским резервам. Также НБУ усугубил ситуацию инициативой переводить
длинные кредиты (от 10 лет) в категорию "субстандартных"
или "сомнительных" с соответствующим уровнем резервирования, что
заставляет финансовые учреждения уменьшать сроки кредитования, тем самым
увеличивая ежемесячные взносы для населения. При расчете платежеспособности
клиентов будет уменьшаться количество предоставленных кредитов за счет тех, кто
не сможет подтвердить легальный доход, достаточный для того, чтобы рассчитаться
в течение десяти лет.
- Падение курса доллара привело к тому,
что украинские банки не могут привлекать деньги на внешних торгах, т.е. им не
хватает валюты, приходится снижать количество займов, т.е. схема возможного подорожания
квартир на 5-7% на фоне падения доллара при ограничении спроса неосуществима.
- Мировой финансовый кризис, в
результате чего наблюдалась недостаточная ликвидность в иностранной валюте. В
связи с этим банки в конце прошлого года начали активно предлагать ипотечные
продукты в гривне, и ставки по ней снизились практически до уровня кредитов в
иностранной валюте. В конце прошлого года разница между ставками по ипотеке в
иностранной и национальной валютах составляла 2-2,5%. С конца мая многие банки
отказались от выдачи кредитов в гривне. Также мировой кризис с серьезной
инфляцией в Украине формируют неопределенность на рынке - участники сделок не
могут привязаться ни к одной валюте: инфляция обесценивает гривну, курс евро
нестабилен, доллар падает.
-
Политические
конфузы, дележ должностей и городской собственности, увеличение доли
спекулятивного капитала, который вливается в недвижимость – это стимулирует
рост рисков.
К сожалению, проблемы
ипотечного кредитования не привели к ожидаемому снижению цен на недвижимость,
тем более что строительным компаниям банки теперь не так легко открывают
кредитную линию. Усиление инфляции, ужесточение и ограничение кредитования
могут спровоцировать острый финансовый дефицит. Застройщики не могут снизить
цены на недвижимость при растущих ценах на стройматериалы - мешает им предел
ликвидности, они идут на «замораживание» объектов, сокращение числа новостроек
и ожидание накопленного спроса.
Исходя из вышесказанного,
становится ясной позиция банков в новой политике выдачи ипотечных кредитов –
они во многом зависят от «антиинфляционных» решений НБУ, в то время как сама
инфляция, нестабильность курса гривны и ее зависимость от мировых тенденций и
так вынуждают банки ужесточать условия кредитования. От таких действий
замедляется рост и без того несовершенного рынка кредитования, затормаживается
покупательская активность на рынке недвижимости. Для повышения эффективности
работы банкам необходимо обращаться к
услугам коллекторских агентств – профессиональных изымателей долгов. Важным является усовершенствование
работы бюро кредитных историй, получение доступа к государственным реестрам. За
счет этого контроля возможно будет смягчить условия предоставления ипотечных
кредитов.
Положительные изменения
возможны, если НБУ предпримет реальные шаги по
интервенции, зафиксирует максимально реальный курс доллара. Тогда
возможно рынок успокоится и наладится система кредитования.
Литература:
1. Державний комітет
статистики України // http://www.ukrstat.gov.ua
2. Українська
національна іпотечна асоціація // http://www.unia.com.ua/
3. Цимбалюк А.Взять банковский кредит в Украине
почти невозможно // http://www.pk.kiev.ua