Право/ 9. Гражданское право

Спєсівцев Д.С.

Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого

ХАРАКТЕРИСТИКА НЕРУХОМИХ РЕЧЕЙ

Для того, щоб зрозуміти правову природу нерухомих речей треба їх певним чином охарактеризувати, тобто визначити їх властивості та характерні ознаки. Такий підхід надасть змогу створити базу та передумови для подальших досліджень в цій сфері.

Нерухомі речі зазвичай складні, оскільки складаються з сукупності різнорідних речей, що створюють єдине ціле і використовуються за єдиним призначенням. Серед „традиційної” нерухомості тільки земельна ділянка, якщо на ній немає будов, споруд чи насаджень, відноситься до простих речей. При здійсненні угод з нерухомістю власник вправі розпорядитися будь-якою з речей, що входять до нерухомості, найскладнішою нерухомою річчю, виключив з її складу будь-яку річ, що входить в неї.

Нерухомі речі можуть бути в фізичному сенсі як подільними, так і неподільними. Це залежить від фізичних параметрів даної речі, а також від наявності відповідних норм та правил. Так, житловий будинок може бути визнаний неподільною річчю в силу фізичної неможливості його поділити, а земельна ділянка може бути неподільною, оскільки в результаті поділу розмір частин стане менше передбачених земельним законодавством норм. Окремі види нерухомого майна за своїми фізичними властивостями можуть бути поділені на декілька частин, кожна з яких є самостійною нерухомою річчю. В цих випадках мова йде про виникнення декількох об’єктів права. Право власності на кожен з них має бути відповідним чином зареєстрованим. Одне – тимчасово реєструється припинення прав на раніше існуючий об’єкт.

Подібний поділ слід відрізняти від тих випадків, коли нерухомість сама по собі не поділяється, але в ній проходять істотні внутрішні зміни (змінюється планування, розміри та ін.). Коли мова йде про неподільну в фізичному сенсі нерухомість, при виникненні права суспільної власності на неї вона залишається єдиним самостійним об’єктом, що потребує державної реєстрації.

Певне практичне значення має поділ нерухомих речей на головну річ та приналежність.

Цікавим в цьому сенсі є досвід США, де використовується таке поняття як постійна приналежність (fixture), під якою розуміється рухоме майно, яке внаслідок прикріплення до нерухомості або внаслідок зв’язку з нерухомістю при використанні ним визнається нерухомістю.

При розгляді конкретних справ американські суди використовують критерій розумної людини: чи могла розумна людина, добре знайома з даною місцевістю, а також з фактами та обставинами справи, мати підстави вважати, що особа, яка прикріпила рухоме майно до нерухомості чи користуючись ним у зв’язку з нерухомістю, мала намір перетворити це майно в постійну приналежність.

Намір сторін таким чином набуває вирішального значення. При цьому такі предмети як цегла, колоди, балки та ін., якщо вони вбудовані у будівлю, становляться частиною нерухомого майна незалежно від складення сторонами прямо вираженої угоди про зворотне. Суди визнавали в якості приналежності до головної речі малоцінні предмети, які не були прикріплені до нерухомості (ключі до дверей, жалюзі для вікон та ін.).

Відповідно до ст. 187 ЦК України, складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення.

Складова частина речі не має самостійного існування в обороті внаслідок неможливості відділення її без пошкодження або заміни сутності усієї речі. Таким чином, ідея складової частини речі зводиться до недопустимості її руйнування. Критерієм цього повинен слугувати не так фізичний, органічний або механічний зв’язок, як можливість за поглядом обороту, пошкодження або зміни сутності складової частини речі. Звідси тимчасовий, випадковий зв’язок, хоча б він був механічним зв’язком, не утворює складової речі. Слід зазначити, що ідея використання поняття складової частини земельної ділянки при визначенні поняття штучного об’єкта нерухомості була сприйнята не лише науковцями, а й укладачами Проекту нового Цивільного кодексу, які відносили до нерухомостей лише її складові частини, а не приналежності.

Аналогічної точки зору на правову природу штучних об’єктів нерухомості дотримувались і німецькі цивілісти, які, зокрема, виділяли наступні ознаки складових частин нерухомості – наявність тілесного, хоча б слабкого зв’язку, завдяки якому складові частини можуть виступати ззовні як одна річ, виступ у цивільному обороті даної сукупності складових частин речі, як єдиного цілого, державна реєстрація даної сукупності складових частин нерухомої речі, як єдиного цілого, відсутність господарського зв’язку з іншою земельною ділянкою та постійний характер цільового призначення даної складової землі, нездатність складових частин нерухомості бути предметом самостійних прав, неможливість відділення складових частин нерухомості без їх руйнування або зміни сутності.

В класичному майновому обороті головною річчю завжди визнається земля (земельна ділянка), а приналежністю – розміщені на ній об’єкти, включаючи нерухомість (які при відчудженні за загальним правилом мають переслідувати долю головної речі).

За таких умов нерухомим майном (нерухомою річчю, нерухомістю) має визнаватися лише такий об’єкт цивільних прав, який є складовою частиною землі (земельної ділянки).

В умовах визнання виключної власності держави на землю у вітчизняній правовій системі головним об’єктом стали вважатися розміщені на землі будівлі, споруди та інші об’єкти, за якими у випадку їх відчуження автоматично йшло право землекористування. Визнання та розвиток приватної власності на землю має потягти за собою повернення до традиційного підходу, за яким відчужувач та набувач об’єкту нерухомості будуть, перш за все, вирішувати питання про долю землі, на якій він розміщений. Але на разі, ситуація вирішується навпаки – ст. 337 ЦК України, ст. 120 ЗК України.