Право/ 9. Гражданское право

Спєсівцев Д.С.

Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого

ДО ПИТАННЯ ДОДАТКОВИХ ОЗНАКИ НЕРУХОМОСТІ

В юридичній літературі вимовляється думка, що для чіткого визначення нерухомості слід визначити додаткові ознаки (крім фізичної, економічної та юридичної), які б допомогли виокремити її з-поміж інших речей цивільного обороту. Для будов та споруд, як різновидів нерухомого майна, на думку Г. Здоронок, можна також виділити додаткові ознаки: отримання необхідних дозволів на забудову на земельній ділянці, що призначена для цих цілей і дотримання певних правил та будівельних норм. В іншому випадку право власності на нерухоме майно може не виникнути. Відповідно хоча в фізичному сенсі нерухомість з’явилася, а в юридичному сенсі – ні, оскільки зареєструвати право на такий об’єкт неможливо. Введення додаткових ознак, на нашу думку, не є раціональними. По-перше, для того, щоб визнати річ нерухомістю не обов’язковим є дотримання цільового призначення землі та будівельних норм, адже за наявності трьох основних ознак (економічної, фізичної та юридичної) суд може визнати відповідну будову нерухомістю якщо вона, навіть, є об’єктом самочинного будівництва, а тому ці критерії не мають глибокого обґрунтування.

І. Ємелькіна вважає, що можливим було б передбачити для громадян та юридичних осіб альтернативу у виборі права землекористування для будівництва капітальних об’єктів. В якості варіантів землекористування для будівництва об’єктів нерухомості могли б виступати: а) право власності; б) право забудови; в) право постійного (безстрокового) користування; г) довгострокове право оренди. Також можна було б встановити, що надання короткострокового права оренди можливе лише для тимчасових будов (кіосків, навісів, павільйонів і т.п.). В цьому разі додаток „міцного зв’язку будови із землею і неможливості переміщення без шкоди призначенню” ознакою постійного зв’язку будови із землею стало б оптимальним варіантом для подальшого розвитку законодавства про нерухоме майно. При наявності перелічених умов до нерухомості можна було віднести об’єкти, яким притаманні наступні ознаки:

- міцний зв’язок із землею (укріплення в землю шляхом фундаменту чи інших інженерних конструкцій);

- наявність постійного зв’язку із землею (об’єкт не може бути тимчасовою будовою і його власник повинен мати довгостроковим правом на землю);

- неможливість переміщення без шкоди призначенню.

На думку О. Бойко, критерій нанесення істотної шкоди призначенню майна або його власнику, що виникає при вилученні майна зі звичайної сфери використання, не може бути застосований при кваліфікації об’єктів так званої „рухомої нерухомості”, оскільки носить радше економічний, а не юридичний характер. В основі його лежить більш фундаментальний розподіл речей на засоби виробництва (або засоби економічної діяльності) та предмети споживання. Виходячи із корисних властивостей тих чи інших засобів виробництва, які використовуються у підприємницькій діяльності та виступають об’єктами цивільного обороту або предметами споживання, що задовольняють ті чи інші потреби громадян, можна вести розмову про їх економічну цінність у тій чи іншій сфері людської діяльності, а не про їх правовий режим.

Будь-яка річ, - літак, корабель, космічний об’єкт, або певне обладнання верстати, інструмент чи навіть предмети розкоші, вилучені зі звичної сфери використання, істотно втрачають свою цінність та зазнають шкоди своєму призначенню, і їх правовий статус не відіграє при цьому ніякої ролі.

До додаткових ознаках нерухомості іноді відносять її високу вартість. С. Гришаєв вважає, що це неможливо розглядати в якості універсальної ознаки. В обґрунтування своїх думок він висвітлює наступні тези: по-перше, не будь-яка нерухомість є високої вартості (все залежить від конкретних обставин). По-друге, є і рухомі речі, які коштують достатньо багато, наприклад картини, коштовності та ін.

В науковій літературі також ставиться під сумнів загальноприйнятий погляд на те, що причиною особливого положення нерухомості є її пряма безпосередня цінність. Але обґрунтовують це досить своєрідно: тим, що в античності майно, виражене в земельному володінні, складало помітно меншу частину порівняно з рухомістю, грошовим багатством, яке ставало пануючою формою в майні багатих та найбагатших людей. Але тоді ж посилено підкреслювалась різниця видимого майна від невидимого, в першу чергу грошей. С. Гришаєв не погоджується з цією позицією вважаючи, що якщо в стародавні часи при відносно невеликій кількості населення і надлишку вільної землі така точка зору мала право на існування, то в наш час при обмеженості ресурсів і великому надлишку населення нерухомість в більшості випадків дійсно є товаром який дорого коштує.

Деякі вчені вважають, що цінність нерухомого майна визначається способом його використання – безперервною амортизацією і включенням у таку систему експлуатації, завдяки якій така амортизація і виникає. На їхню думку, зміст поняття нерухомості повинен розширюватися пропорційно удосконаленню технічної інфраструктури сфери життєвого проживання. Яскравим прикладом такого широкого підходу до визначення поняття нерухомого майна у сучасній доктрині цивільного права є поширення правового режиму нерухомості на такі речі, як великі літальні апарати, морські та річкові судна, космічні об’єкти тощо.

Вважаємо, що всі вищезапропоновані додаткові ознаки лише певним чином конкретизують основоположну тріаду характеристик або є необґрунтованими. Цінність та ціна нерухомості охоплюються економічною ознакою, неможливість переміщення без пошкоджень – фізичною. Наразі не існує нагальної необхідності конкретизувати основні ознаки нерухомості за допомогою їх поділу на сукупність малозначних, бо вся ґрунтовність проявляється в фундаментальній тріаді, яка на базі фізичного, економічного та юридичного критерію об’єднує всі ознаки, необхідні для визнання речі нерухомою.