Олексієнко І.

Науковий керівник: Меленко О.В.

Буковинська державна фінансова академія, м. Чернівці

ТЕОРЕТИЧНІ ТА ПРАКТИЧНІ ОСНОВИ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ

В умовах ринкової економіки договір купівлі-продажу є основним регулятором взаємовідносин між виробниками і споживачами, відносин у сфері розподілу і перерозподілу матеріальних благ, забезпечуючи вільний і оптимальний розвиток усіх форм власності, підприємництва і торгівлі.

Згідно ст. 655 ЦК України «Договір купівлі-продажу — це угода, за якою продавець (одна сторона) зобов'язується передати майно (товар) у власність покупцеві (друга сторона), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму» [1] .

Договір купівлі-продажу, як правило, має одноразовий характер і укладається переважно на те майно, яке є в наявності і підготовлене для відчуження.

Істотною умовою будь-якого договору є його предмет. Чітке та однозначне розуміння поняття предмета та об’єкта договору має велике практичне значення, оскільки будь-який договір вважають неукладеним, якщо не визначений його предмет [7].

Згідно ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, майно та право вимоги.

В законі України від 1 липня 2004 р. “Про державну реєстрацію речових прав на нерухомість та їх обмежень” [2], міститься характеристика видів об’єктів нерухомості. Аналізуючи їх складники, можна дійти до висновку, що до нерухомості належать як окремі об’єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі, споруди тощо), так і майно, до складу якого належить сукупність нерухомих речей (садиба, земельна ділянка з розташованими на ній будівлями, спорудами тощо), це необхідно враховувати у визначенні предмета договору купівлі-продажу нерухомості. Таким предметом може бути як комплекс, так і окремо зареєстровані об’єкти.

Багато вчених дотримуються позиції про складний предмет договору. Зокрема, М.І. Брагінський вважає, що договори, спрямовані на передання майна мають складний предмет, що охоплюють як дії зобов’язаних сторін з передання і прийняття майна, так і саме майно [3]. Так само Ф.І. Гавзе під предметом будь-якого цивільно-правового договору розумів дії, які повинен зробити боржник і об’єкт на котрий дії спрямовані [4]. О.С. Іоффе вважав, що предмет (об’єкт) договору купівлі-продажу є дії сторін із передачі майна та сплати грошей [5].

Узагальнивши, можна вважати, що предметом договору купівлі-продажу є дії з передання майна (товару) за плату у власність.

Виникає ряд проблем при складанні договору купівлі-продажу на нерухомість, зокрема:

¾ У ЦК України відсутні особливості купівлі-продажу. Лише коли йдеться про договір найму (оренди) законодавець в ЦК України виділяє особливості передання в оренду окремих видів нерухомості: земельної ділянки, будівлі чи іншої капітальної споруди тощо.

¾ У чинному законодавстві немає переліку того майна, що може становити предмет договору купівлі-продажу. У статті 655 ЦК України лише зазначено, що за цим договором передається майно або товар.

Слід погодитися з думкою К. Поляника, що для чіткої регламентації відносин з передання права власності на об’єкти нерухомості необхідно передбачити в Цивільному кодексі України спеціальні норми, які б враховували особливості договору купівлі–продажу нерухомості. Чинні положення, що стосуються договору купівлі–продажу, не відображають повною мірою специфіки відносин, предметом яких є об’єкти нерухомості. Особливість правового режиму диктується необхідністю встановлення спеціальних положень, які б стосувалися динаміки передання прав власності на об’єкти нерухомості за договором купівлі–продажу [6].

В Україні формується і діє єдиний Державний реєстр прав, який ґрунтується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на об’єкти нерухомого майна, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна. Державній реєстрації підлягають заявлені речові права на нерухоме майно за наявності документів, що підтверджують вчинення правочинів щодо цих об’єктів. Тому можна укладати договір купівлі-продажу нерухомості, якщо право власності на нього зареєстровано у встановленому законом порядку.

Сьогодні в Україні продовжено мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2012 року, що суттєво загрожує соціально-економічному розвитку держави, її продовольчій безпеці.

Забороняючи населенню продавати землі сільськогосподарського призначення, влада нібито захищає його інтереси, аргументуючи ці дії невмінням самих селян самостійно оцінити поля і не дозволяючи їм продавати наділи за «за копійки». Але на практиці ситуація виявилась іншою: і самі селяни – власники земельних ділянок, на які поширюється дія мораторію, і особи, зацікавлені у придбанні найцінніших земель України, змушені шукати шляхи збуту їх на «чорному ринку».

Отже, щодо вирішення проблем, які виникають при складанні договору купівлі-продажу нерухомості, необхідно внести деякі корективи до чинного законодавства, зокрема:

¾ Доцільно було б, щоб предмет договору купівлі-продажу нерухомості мав відповідати характеристикам, що містяться у державному реєстрі і, відповідно, доповнити ст. 656 ЦК України “Предмет договору купівлі–продажу” ще однією частиною такого змісту: “Предметом договору купівлі-продажу можуть бути об’єкти нерухомості (земельні ділянки, будівлі, споруди, майнові комплекси підприємств та інші) відповідно до техніко-юридичних характеристик, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно”.

¾ Доцільно якнайшвидше скасувати мораторій на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення з одночасним закріпленням у чинному законодавстві таких положень як: встановити переважне право купівлі земельних ділянок державою або територіальною громадою в разі виявлення спекулятивних угод із земельними ділянками; запровадити ефективне економічне стимулювання набуття і реалізації права на землю у випадках здійснення приватних інвестиційних проектів.

Висновок. Отже, чинне законодавство у сфері регулювання купівлі-продажу нерухомості потребує уважного перегляду та вдосконалення.

Література:

1. Цивільний кодекс України // www.rada.gov.ua

2. Закон України від 1 липня 2004р. “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмеженість” // Відомості Верховної Ради України. – 2004. № 51 с. 553.

3. Брагинский М.М., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положение. М, 1997. с. 224.

4. Гавзе Ф.И. Обязательственное право (общие положение). – Минск, 1968, с. 26.

5. Иоффе О. С. Избранные труды. – В 4 т. – Т.ІІІ Обязательственное право. – СПб.: Издательство «Юридический центр «Пресс», 2004. – с. 250.

6. Поляник К. Договір купівлі-продажу як підстава виникнення права власності на нерухомість. Наук. вісн. – Львів, 2010. – Вип. 50. – с. 187-195.

7. Яворська О.С. Договірні зобов’язання про передання майна у власність цивільно-правові аспекти. Тернопіль: Підручники і посібники, 2009. с. 21.