Студент IV курса экономического факультета специальности «Налоги и налогообложение» Шамсутдинов Р.Р.

СИБАЙСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ) ГОСУДАРСТВЕННОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «БАШКИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» РОССИЯ

Проблемы стандартизации оценки в современных условиях рынка недвижимости

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в Российской Федерации является составной частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.  

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.  

Статья 130 Гражданского Кодекса РФ гласит, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Кроме того, действующий Земельный Кодекс РФ одним из своих принципов провозгласил единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. К тому же в большинстве стран с развитой рыночной экономикой после завершения строительства здание и земельный участок становятся единым объектом недвижимости, определить стоимость которого для оценщика не составит никакой проблемы.

Однако сложившаяся отечественная практика оценки показывает, что термин «недвижимость» трактуется как «здания, строения, сооружения, квартиры и нежилые помещения», а именно происходит разъединение понятий «земля» и «недвижимость». Соответственно оценка и того, и другого считается чем-то обособленным друг от друга.

В российских условиях с правовой точки зрения оценщик сталкивается не с едиными объектами недвижимости, а со сложными земельно-имущественными комплексами. Части подобных комплексов обычно имеют различный правовой титул, некоторые из которых (например, бессрочное пользование) необоротоспособны. Также существуют и многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные стыки гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.

Нерешена законодательно проблема нормирования землепользования при формировании земельных участков в системе уже существующей застройки. Большая часть зданий расположена на не надлежащем образом сформированных, документально оформленных и зарегистрированных в Едином государственном реестре прав земельных участках. Во многих случаях формирование земельных участков затрудняется из-за сложных архитектурно-строительных проблем, унаследованных от времен плановой экономики. Так что в сложившейся урбанизированной среде выделить земельный участок, естественным образом относящийся к определенному зданию, а тем более позволяющий сформировать единый земельно-имущественный комплекс, непросто.

Кроме объективных сложностей, в городском землеустройстве проявляется и ряд проблем субъективного характера. Некоторые из них возникли из-за ведомственных противоречий на федеральном и местном уровнях и попыток навязывания универсальных решений в реформировании земельных отношений в городе и на селе, в недропользовании, природном комплексе и урбанизированной среде.

В современной практике оценки недвижимости произошел разрыв между традиционными методами определения технико-экономической эффективности объектов в системе инженерно-экономических критериев и целей и современными рыночными показателями и ориентирами. До настоящего времени оценка экономической эффективности строительных объектов производится, как правило, по критерию минимизации ресурсов при сохранении или повышении достигнутого уровня качества объекта в системе статичных показателей или по критериям чистого дисконтированного дохода, срока окупаемости затрат и т. п., то есть в системе динамичных показателей и рыночных ориентиров. Однако инвестор должен знать не только конечные результаты от вложенных инвестиций, но и учитывать факторы, влияющие на рыночные показатели оцениваемого объекта, его архитектурно-строительных и функциональных вариантов, различающихся по технико-экономическим показателям и составляющих базу формирования дохода.

Таким образом, многочисленные источники неопределённостей объективного и субъективного характера исключают возможность полноценной оценки недвижимости и определения влияния ряда факторов на ценообразование.

В результате при подготовке к совершению различного рода сделок с недвижимостью, а точнее – со сложными земельно-имущественными комплексами, приходится решать многочисленные проблемы, требующие высокой профессиональной подготовки и знаний реальной правоприменительной практики. И очень часто практикующим оценщикам приходится самим проводить соответствующую аналитическую работу. Далеко не все оценщики в состоянии определить особенности правового титула объекта оценки, возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на землю при анализе объекта оценки и задачи оценки. Тем более, когда в составе земельно-имущественного комплекса земельный участок находится на одном праве, часто даже необоротоспособном, а здание – на другом, а заказчик требует определить исключительно «рыночную» стоимость объекта.

Полномасштабное решение этой проблемы возможно лишь при значительном усовершенствовании действующей нормативно-правовой базы по оценочной деятельности в системе реальных гражданских и земельно-имущественных отношений. Причем стандарты оценки должны стоять на прочном правовом фундаменте, строго и четко описывающим все этапы проведения оценки и соответствующие процедуры оценочных работ, а не являться ведомственными инструкциями, придуманными чиновниками для своего удобства. Особое внимание должно быть уделено преодолению стереотипов реальной практики оценки. Иначе реальная практика оценки может остаться в плену прежних заблуждений.

С учетом схожести подходов к оценке объектов недвижимости различной отраслевой принадлежности следует отметить, что применяемые для ее оценки способы и методы требуют учета внеотраслевой специфики: функциональной, социальной, ландшафтно-композиционной, экономической, конструктивной, управленческой и т.п. Этим диктуется необходимость понятия дифференцированной оценки различных объектов недвижимости по времени создания (и стало быть - строительным нормам, традициям, правилам), так и по функционально-архитектурной структуре, в каждом случае предполагая оценку качества построенного или строящегося объекта.

Следующей задачей становится органичное вписывание оценочных правил в систему подготовки и переподготовки кадров. Для систематического повышения уровня подготовки специалистов к основному тексту необходимо подготовить подробные комментарии, т.е. рекомендации по решению практических задач, возникающих в оценочной фирме.

Правила оценки недвижимости должны удовлетворять таким критериям, которые обеспечили бы высокую технологичность проведения практических работ на новом уровне требований к её качеству и достоверности результатов. Это возможно только при создании новых информационных технологий и экспертных систем для практической реализации важнейших процедур проведения оценки объектов недвижимости любого уровня сложности.

Важна направленность стандартов на раскрытие сути основных макроэкономических процессов ценообразования объектов недвижимости в сочетании с конкретными аспектами финансово-хозяйственной деятельности субъектов земельно-имущественных отношений, математических моделей, используемых при оценке.

Помимо правового, экономического, информационного и организационно- методического обоснования, нужно выявить и обобщить реальные практические проблемы российских оценщиков. Стандарты в обязательном порядке должны быть апробированы в крупнейших объединениях оценщиков России и доработаны с учётом их рекомендаций.