Студентка IV курса экономического факультета специальности «Налоги и налогообложение» Сухотина Л.Б.

Сибайский институт (филиал) ГОУ ВПО

«Башкирский Государственный Университет»

Проблема ипотечного кредитования в отношении НДФЛ

Большая часть рынка жилья в городе Уфа (Республика Башкортостан) находится вне ипотеки. В значительной степени это связано с высокими ценами на недвижимость в столице. В сочетании с несовершенством налогового законодательства, а также с условиями и процедурами ипотечного кредитования это дает "гремучую смесь" - ипотека становится не выгодна ни покупателям жилья, ни продавцам, ни риэлторам.

Население не хочет платить несправедливые налоги. Если посмотреть, как оформляются сделки с недвижимостью в Уфе, то можно увидеть, что около 65% сделок производится по цене ниже 1 млн. руб., что явно не соответствует реальной стоимости. И лишь в 35 % случаев в договорах указывается цена, равная или близкая к рыночной.

Совершается это в немалой степени потому, что, согласно Налоговому кодексу, физическое лицо с доходов, полученных от продажи недвижимости, обязано уплатить подоходный налог в размере 13%. При этом предусмотрены определенные льготы по уплате этого налога. Продавец может не платить подоходный налог в двух случаях: если цена недвижимости не превышает 1 млн. руб. или если он владел этим имуществом более пяти лет. Под эти льготы в основном и подводится подавляющее большинство сделок. Почему это происходит?

В Уфе стоимость 1 квадратного метра жилья в среднем составляет 52 тыс. рублей. Помимо этого половина сделок с недвижимостью происходит не с целью купли-продажи, а с целью обмена, съезда или разъезда, и люди не понимают, почему за это они должны платить какой-то подоходный налог, ведь никакого дохода они при этом не получают! Кроме того, справедливо и такое соображение: находящееся в собственности жилье было когда-то приобретено на заработанные деньги, которые и так уже были "очищены" от подоходного налога, зачем же платить его еще раз? Подобные условия толкают людей, имеющих дело с недвижимостью в Уфе, к поискам путей "экономии".

Для того чтобы определить выгодна ли ипотека населению или нет, рассмотрим один простой пример. Имеется типовая уфимская квартира в районе массовой застройки по цене 1млн. 820 тыс. руб. У одного человека есть деньги, и он может себе позволить ее купить напрямую, у другого денег нет, и он берет ипотечный кредит в размере 1млн. 274 тыс. руб. (т. е. 70% стоимости квартиры). Теперь сравним эти две ситуации.

В первом случае, если человек покупает такую квартиру, имея собственные средства, он должен заплатить за государственную регистрацию 1380 руб. и за банковскую ячейку 1000 руб. Итого получается 2380 руб., что составляет всего 0,13% стоимости квартиры.

Во втором случае, если человек получает деньги в банке в виде ипотечного кредита, то помимо государственной регистрации и банковской ячейки он должен еще заплатить нотариусу за рассмотрение заявки, за оценку квартиры и за ее страхование. Итого "набегает" 46000 руб., это уже 2,6 % стоимости квартиры. Как видим, расходы заемщика по приобретению квартиры увеличиваются по сравнению с расходами покупателя "на свои" почти в 19 раз. Теперь представим, что покупателю совсем не повезло, и он имеет дело с продавцом квартиры, которой тот владеет менее пяти лет. В этом случае, чтобы компенсировать подоходный налог с продавца, он должен будет заплатить еще 236600 руб. Итого его расходы по приобретению квартиры составят уже 282600, что составляет 15 % ее стоимости.

Из примера видим, что при таком налогообложении ипотека оказывается не нужна ни потенциальному покупателю квартиры, ни продавцу, ни риэлторам. На это есть определенные и вполне объективные причины.

Продавцу она не нужна потому, что приносит ему лишь одни дополнительные проблемы. Во-первых, нужно платить налоги и "светиться" в налоговой инспекции. Немаловажным является и общее недоверие к банковской системе. В любом случае "чистая" квартира в Уфе - дефицит, и у продавца ее купят и без всякой ипотеки. Покупатель десять раз подумает, нужна ли ему ипотека, потому что она достаточно хлопотна и, к сожалению, дорогостоящая. Кредитные ставки высоки, а сроки погашения кредитов, наоборот, малы. В связи с широким распространением так называемых "конвертных" доходов доказать банку свою реальную платежеспособность достаточно сложно. Получается, что проще и выгоднее занять денег у друзей или родственников и купить квартиру без всякой ипотеки.

В качестве одного из вариантов выхода из сложившегося положения видится модификация налогового законодательства. Прежде всего, было бы целесообразным вообще отказаться от взимания подоходного налога на сделки с недвижимостью. В крайнем случае, пятилетний порог можно было бы снизить до одного года.

Немаловажными были бы и следующие мероприятия: отмена нотариального удостоверения сделки, принятие упрощенных процедур оценки и страхования, сокращение сроков регистрации сделок. Отмена хотя бы на несколько лет взимания подоходного налога позволила бы вывести сделки с недвижимостью из теневого сектора, что способствовало бы снижению рискованности этого бизнеса и защитило бы права добросовестных приобретателей. На основании этого можно было бы нормально провести массовую рыночную оценку недвижимости с целью ее налогообложения и уже тогда начать нормально взимать налог на нее.

И самое главное, это позволило бы избавить наших граждан от необходимости тотального невыполнения закона, следовательно, постепенно воспитало бы послушного налогоплательщика.