Економічні науки/3. Фінансові відносини

Донська Д.Б., аспірантка

Донецький національний університет економіки і торгівлі імені Михайла Туган-Барановського, Україна

Іпотечні механізми фінансування доступного житла

Житло є головним матеріальним активом для середньої української сім'ї, а також одним із найважливіших чинників в підвищенні відчуття задоволеності життєвими умовами громадян. У докризовий період будівельна галузь активно розвивалася, а велика маржа між витратами на будівництво і ціною реалізації житла привела у цей сектор бізнесу значну кількість спекулянтів, які грали на підвищення цін. Однією з найгостріших проблем, врегулювання якої потребує безпосередньої участі держави, є питання будівництва доступного житла та забезпечення громадян житлом. Тому є дуже важливим розвиток та посилення ролі держави у вирішенні житлових проблем та підтримці іпотечного кредитування населення.

Механізм будівництва доступного житла регулюється статтею 4 Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі і житлового будівництва», де визначено поняття доступного житла і державної підтримки його будівництва або придбання, коло осіб, які мають право на отримання такої підтримки, джерела фінансування будівництва доступного житла, основні вимоги до нього і умови здешевлення його вартості.

Доступне житло - збудовані і ті, що будуються за державної підтримки, житлові будинки (комплекси) та квартири [1]. Воно припускає оптимізацію і стандартизацію планувальних і технічних рішень в процесі проектування на основі державних будівельних норм. Державна підтримка будівництва доступного житла полягає у сплаті державою 30 відсотків вартості будівництва (придбання) доступного житла та/або наданні пільгового іпотечного житлового кредиту в уповноваженому банку.

До 1 січня 2012 р. кредитно-фінансові установи здійснюють пільгове кредитування суб'єктів господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовників), для будівництва житла та інших об'єктів будівництва під заставу цінних паперів, майнових прав та інших активів. У вартості такого житла та інших об'єктів будівництва кошторисний прибуток не може перевищувати 15% прямих і загальновиробничих витрат з будівництва, а рентабельність виробництва будівельних матеріалів та виробів, що використовуються у будівництві, також не може становити більше ніж 15%. 
Суб'єктам господарської діяльності, що здійснюють будівництво (забудовникам), дозволяється проводити державну реєстрацію права власності в бюро технічної інвентаризації на об'єкти незавершеного будівництва та їх частини з метою подальшого продажу чи передачі в іпотеку. 

На законодавчому рівні будівництво доступного житла звільнено від відрахувань на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури населених пунктів (Стаття 27-1 Закону України «Про планування і забудову територій» [2]).

До Верховної Ради України на розгляд направлений проект Закону України «Про забезпечення громадян доступним житлом» № 4124 від 25 березня 2009 р. Мета законопроекту - створення умов щодо доступності будівництва або придбання житла для громадян, які потребують поліпшення житлових умов, але не мають або втратили право на соціальне житло. При прийнятті проекту Закону комплексно та системно вирішуються проблеми забезпечення населення житлом, а також виникає новий імпульс розвитку житлового будівництва та в цілому будівельного комплексу.

На подолання наслідків впливу світової кризи на будівельну галузь, вирішення житлових проблем та підтримку іпотечного кредитування населення спрямовані прийняті Кабінетом Міністрів України постанови, зокрема:

«Про затвердження Порядку надання державної підтримки для забезпечення громадян доступним житлом» від 11 лютого 2009 p. № 140, якою визначено механізм надання такої допомоги;

«Деякі питання іпотечного кредитування» від 11 лютого 2009 р. № 127, де затверджується порядок фінансування завершення будівництва житлових об'єктів із ступенем готовності більш як 70 % із застосуванням механізму іпотечного кредитування громадян;

«Про затвердження Порядку оренди житла з викупом» від 25 березня 2009 p. № 274, визначено права та обов'язки орендаря та орендатора, умови укладання та розірвання договору.

Міністерство регіонального розвитку та будівництва України разом із Міністерством фінансів та Міністерством економіки Наказом від 16 березня 2009 р. № 105/416/219 затвердили «Положення про проведення конкурсу з елементами аукціону по відбору забудовників для надання державної підтримки на добудову об'єктів незавершеного житлового будівництва». Відповідно до Положення було створено Робочі групи для підготовки реєстрів об'єктів незавершеного будівництва житла та заповнення заявок з метою добудови за державної підтримки.

Урядом затверджено Державну цільову соціально-економічну програму будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 рр. [3]. Виконання Програми дасть змогу: забезпечити житлом 265,8 тис. сімей шляхом будівництва 16,6 млн. кв. метрів його загальної площі; впровадити новий фінансово-інвестиційний механізм державної підтримки, спрямований на забезпечення максимальної ефективності використання державних коштів; побудувати службове житло для тих категорій громадян, що мають право на користування таким житлом; створити умови для стабільної роботи підприємств будівельної галузі, збереження робочих місць. Для будівництва (придбання) житла в рамках виконання Програми необхідні кошти в сумі 88499,75 млн. гривень без урахування щорічної інфляції.

Концепція виходу з кризи будівельної галузі в секторі доступного житла передбачає залучення коштів  населення шляхом випуску державних боргових сертифікатів (ДБС) з фіксованою прибутковістю [4]. Основними учасниками функціонування системи ДБС є:

- інвестори - фізичні особи, що потребують поліпшення житлових умов;

- тимчасові об'єднання підприємств - пули, в яких обов'язкова участь забудовника, генпроектувальника, генпідрядника, страхової компанії і комерційного банку;

- Державна іпотечна установа - емітент ДБС, яка проводить закупівлю комплексного проектування і будівництва житла, включаючи земельну ділянку, на конкурсній основі.

Покупець ДБС має право, в рамках програми, обміняти сертифікат на певну кількість метрів в квартирі пропорційно вартості, ціна якої визначається конкурсом і залежить від регіону. Оскільки закупівля житла проводиться на конкурсній основі по цінах, не вище рекомендованих, потенційно покупець знижує для себе ціновий ризик.

Реалізація вказаної схеми на практиці дозволить: відродити довіру учасників ринку; відновити об'єми будівництва житла для населення; вивести з кризи будівельну галузь; створити механізм регулювання ринку доступного житла ринковими методами; стимулювати «детінізацію» заробітних плат; збільшити дохідну частину бюджету.

Література

1. Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва: Закон України від 25 грудня 2008 року N 800-VІ // Відомості Верховної Ради України. - 2009. - № 19. - Ст.257.

2. Про планування і забудову територій: Закон України вiд 20.04.2000 № 1699-III // Відомості Верховної Ради України. – 2000. - № 31. - Ст.250.

3. Державна цільова соціально-економічна програма будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 роки: затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 11 листопада 2009 р. № 1249 [Електронний ресурс]. – Режим доступу: <http://zakon.nau.ua/doc/?code=1249-2009-%EF>

4. Концепция выхода из кризиса строительной отрасли в секторе доступного жилья [Електронний ресурс]. – Режим доступу: <http://www.unia.com.ua/ukr/?nid=rnews|34>