К.э.н. Кулумбетова Л.Б.

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза

О повышении доступности ипотеки в Казахстане

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

Актуальность создания эффективного механизма ипотечного жилищного кредитования на данном этапе экономического развития Казахстана определяется не только большой социальной значимостью, но и возможностью использования данного механизма в качестве мощного инструмента безинфляционного расширения потребительского спроса на товар длительного пользования - жилье - и повышение на этой базе темпов экономического роста в смежных отраслях экономики.

Все это заставляет сделать вывод о том, что ипотека должна рассматриваться более широко - не как инструмент рынка кредитования, а как механизм, который помогает выполнять одну из основных задач любого государства - обеспечение населения жильем.

Одно из основных требований создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, в не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса кредитования. Решение этих проблем возможно в нескольких направлениях:

- государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях;

- применение альтернативных инструментов ипотечного кредитования;

- создание системы страхования рисков;

- развитие системы кредитных бюро;

1) Мировой опыт свидетельствует о том, что система государственной поддержки жилищного сектора экономики в той или иной форме существует во всех странах. Необходимость такой поддержки обусловлена важностью жилищного сектора для экономики и наличием множества взаимосвязей, которые могут оказать решающее воздействие на развитие страны. Причины и уровень поддержки варьируют в зависимости от степени развития экономики и состояния жилищного сектора. Государственная политика в жилищном секторе нацелена в основном на устранение возможных несоответствий и поддержку социально незащищенных категорий граждан. Одно из главных направлений государственного вмешательства в жилищный сектор в развитых странах -помощь гражданам с невысоким уровнем дохода в улучшении их жилищных условий [1].

В странах с переходной экономикой в связи с невысоким уровнем доходов проблема улучшения жилищных условий граждан приобретает первостепенную важность. Ее решение невозможно без повышения уровня доходов населения, создания эффективной системы сбора средств и их целевого использования для строительства и модернизации жилья. Низкий уровень обеспеченности граждан жильем и его невысокое качество остаются насущной проблемой в большинстве стран. Одним из возможных способов ее решения считается поддержка жилищного кредитования.

Результатом совершенствования системы жилищного кредитования в странах с переходной экономикой стало многообразие ипотечных продуктов и программ, предлагаемых семьям с невысокими доходами и позволяющих им улучить жилищные условия, стать собственниками жилья.

Анализ казахстанского и зарубежного опыта в области оказания помощи гражданам в улучшении жилищных условий позволил нам определить основные формы содействия семьям с невысокими доходами в приобретении жилья с использованием кредитных средств, которые могут быть применены в Казахстане:

• предоставление гражданам целевых адресных субсидий на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита;

• повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга (возможность рефинансирования таких кредитов, предоставление государственных гарантий по облигациям, обеспеченным этими кредитами);

• установление более высокого соотношения LTV (снижение суммы первоначального взноса);

• создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с невысокими доходами.

• предоставление государственных (региональных, муниципальных) гарантий по кредитам семьям с невысоким уровнем доходов.

К примеру, во многих регионах России местные органы государственного управления стремятся собственными силами реализовать всевозможные программы социальной ипотеки.

2) В большинстве стран с развитым ипотечным рынком широкое распространение получил стандартный ипотечный кредит. В условиях стабильной экономики с отсутствующей либо незначительной инфляцией подобный кредитный инструмент удобен как для кредитора, так и для заемщика. Однако при высокой и растущей инфляции и нестабильности на финансовом рынке при использовании стандартного ипотечного кредита возникают дополнительные риски и проблемы, заключающиеся в следующем:

- процентные платежи по кредиту с фиксированной процентной ставкой в условиях инфляции, начиная с определенного момента, перестают приносить кредитору реальную прибыль;

- остаток суммы невыплаченного основного долга в условиях инфляции «обесценивается» в реальных ценах;

- кредитор стремится устанавливать более высокую процентную ставку;

- высокий уровень процентных ставок по кредитам приводит к снижению их доступности для большинства заемщиков, так как существенно возрастают размеры первоначальных платежей по кредиту.

В условиях нестабильной экономики существует необходимость в использовании альтернативных инструментов ипотечного кредитования, которые получили широкое распространение в странах с переходной экономикой:

- ипотечный кредит с учетом уровня цен. При данном кредитном инструменте используется фиксированная процентная ставка, отражающая только реальную стоимость фондов (ресурсов) при выдаче кредита (сверх инфляции), риски, связанные с погашением кредита, операционные расходы и прибыль кредитора. Суммы платежей по кредиту определяются на основе этой фиксированной на весь срок кредита процентной ставки и остатка невыплаченной суммы кредита (баланса кредита). Баланс основного долга и платеж по кредиту периодически пересматриваются в зависимости от показателя, отражающего индекс потребительских цен. Такой подход позволяет переложить риски, связанные с будущей инфляцией, на заемщика, а риски, связанные с реальной процентной ставкой, полностью оставить на кредиторе.

- инструмент с двойной индексацией, который представляет собой кредит, позволяющий более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса: финансовый индекс, отражающий изменения в стоимости кредитных ресурсов или уровень инфляции, а также финансовый индекс, отражающий рост заработной платы или доходов населения.

Инструменты с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Этот инструмент повышает доступность кредитов для заемщика и одновременно обеспечивает необходимую доходность банку-кредитору. Используется механизм двух процентных ставок (процентной ставки по кредиту и установленной процентной ставки для расчета платежей), а также механизм отсрочки части платежа по кредиту с его последующей капитализацией и допущением негативной амортизации суммы долга. В отличие от рассмотренного выше инструмента с двойной индексацией при использовании ИРОП погашение кредита происходит в установленные сроки (то есть, сроки не меняются). Первоначальная сумма платежей по кредиту относительно невысока и постепенно повышается к концу кредитного периода, позволяя заемщикам получить большую сумму кредита, чем при традиционной.[2]

Применение подобных инструментов в Казахстане позволит решить следующие проблемы:

• снизить процентную ставку по ипотечным кредитам;

• учитывать уровень инфляции, заработной платы или доходов населения;

• повысить количество заемщиков, имеющих возможность улучшить жилищные условия при помощи ипотечного кредита.

3) страхование ипотечных кредитов.

Для существенного расширения круга потенциальных заемщиков и увеличения объема долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых гражданам на приобретение жилья, необходимо снижение доли первоначального взноса и, соответственно, увеличение доли кредита относительно оценочной стоимости залога. В результате у кредитора возникают некие дополнительные повышенные кредитные риски, которые могут привести к финансовым потерям кредитора в случае дефолта заемщика.

С помощью системы страхования ипотечных кредитных рисков банк-кредитор и страховая компания могут разделить эти риски, связанные с невозможностью кредитора полностью компенсировать свои убытки и расходы за счет реализации предмета залога. Договор страхования ипотечных кредитных рисков позволяет банку-кредитору полностью или частично страховать повышенные кредитные риски, являясь при этом дополнительным обеспечением возвратности кредитных средств в случае наступления дефолта заемщика и невозможности реализации залога по цене, достаточной для покрытия суммы ущербов. При наступлении страхового случая страховая компания обязуется выплатить банку средства в пределах страхового покрытия, размер которого будет установлен в договоре страхования ипотечных кредитных рисков [3].

Долгосрочной целью страхования ипотечных рисков является создание условий для снижения процентных ставок за счет эффекта масштаба и диверсификации при значительных объемах застрахованных кредитов. В конечном счете, страхование ипотечных рисков позволяет снизить кредитный риск для банков, связанный с дефолтом заемщика, а также расширить предлагаемый перечень ипотечных кредитных продуктов, ориентированных на более широкий круг заемщиков.

Для достижения этих целей в ноябре 2003 года по инициативе Правительства Республики Казахстан и Национального Банка Республики Казахстан было создано АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» (КФГИК). Фонд является некоммерческой организацией - прибыль направляется на формирование резервного капитала, без отчисления дивидендов акционерам общества. Акционеры - Комитет государственного имущества и приватизации Министерства финансов РК (85% акций) и Национальный банк РК (15% акций). Размер уставного капитала - 3,4 миллиарда тенге.

Деятельность Фонда направлена как на расширение доступности системы ипотечного кредитования населению путем снижения первоначального взноса, продления сроков кредитов и снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, так и на обеспечение стабильности финансовой системы Республики Казахстан в целом. Для достижения поставленных целей предполагается решение ряда задач:

1. Способствовать созданию благоприятных условий ипотечного кредитования кредиторами: - снижение размера первоначального взноса или увеличение доли кредита;- удлинение сроков кредитования; - снижение уровня процентных ставок.

2. Стандартизация процедур ипотечного кредитования и ведения документации.

3. Формирование эффективной системы гарантирования (страхования) ипотечных кредитов и соответствующего сегмента страхового рынка.

4. Оптимизация и дифференциация кредитных рисков, связанных с ипотечным кредитованием, в финансовом секторе страны в целях обеспечения стабильности финансового сектора на долгосрочную перспективу [4]

На момент создания уставной капитал Фонда составлял 500 млн. тенге, а на конец 2005 года он вырос до 2 млрд. тенге. В 2005-2007 годах планируется увеличение капитала Фонда до 4,3 млрд. тенге.

Система гарантирования ипотечных кредитов объединяет 22 участника – 18 банков и 4 ипотечных компании. Наибольший удельный вес выданных гарантий (61,3%) приходится на Альянсбанк - 15,4%, Банк Каспийский - 13,9%, Банк Центр Кредит - 13,2%, Темирбанк - 9,6%, БТА Ипотека - 9,3%.

Участие в системе гарантирования ипотечных кредитов дает банкам второго уровня и ипотечным компаниям право быть застрахованными от убытков в случае дефолта заемщиками по ипотечному кредиту, путем выплаты Фондом гарантии. Фонд планирует разделять от 30 % до 50 % кредитных рисков, от первоначальной суммы ипотечного кредита, от суммы требований кредитора, от суммы чистых убытков. В рамках Государственной программы КФГИК разработал новый продукт, который гарантирует покрытие 100% чистых убытков кредиторов. Это дало возможность кредиторам, банкам второго уровня пойти на снижение порога оценки платежеспособности. Если раньше ежемесячный платеж по кредиту составлял 35% от среднемесячного дохода заемщика, то теперь этот показатель может варьироваться до 45%. При этом сумма всех обязательств заемщика может достигать 55% от его среднемесячного дохода; ранее данный показатель не должен был превышать 40% [5].

Общая сумма прогарантированных кредитов на 20 декабря 2005 года составила свыше 4 млрд. тенге [6]. По итогам 2006 года Фондом выдано 8610 гарантий на сумму ипотечных жилищных займов 26,59 млрд. тенге, в том числе на приобретение доступного жилья – 7135 гарантийных обязательств на сумму ипотечных кредитов 18,24 млрд. тенге [7]. Удельный вес участия КФГИК в программе реализации доступного жилья в целом по республике составил в количестве введенных квартир - 51%, в количестве реализованных квартир – 61%. Это означает, что в целом по республике каждая вторая квартира, построенная за счет средств бюджета, получена гражданами при содействии КФГИК.

Создание эффективной системы гарантирования ипотечных кредитов позволит Казахстану оптимизировать и расширить рынок ипотечных кредитов, повысить его устойчивость.

4) Практика показала, что по мере развития и расширения рынка кредитования физических лиц и совершенствования инструментов ипотечного кредитования в Казахстане все большее значение для банков приобретает наличие информации о заемщиках с точки зрения их кредитной дисциплины и опыта взаимодействия с другими кредитными организациями. В связи с этим, необходимо наличие кредитных бюро - организаций, нацеленных на получение прибыли от деятельности по сбору, хранению и продаже информации о потенциальных заемщиках. Основным результатом деятельности кредитного бюро является отчет, содержащий кредитную историю заемщика. Кредитная история содержит данные о выполненных прежних кредитных обязательствах заемщика и об исполнении действующих кредитных договоров, что позволяет оценить его платежеспособность и возможность выполнять кредитные обязательства.

В конечном счете, правильно организованная система кредитных бюро оказывает существенное влияние на повышение устойчивости и стабильности кредитного рынка.

Кредитные бюро оказывают серьезное влияние на заемщиков, на их кредитную дисциплину, поскольку вся информация о выполнении кредитных обязательств находит отражение в кредитных отчетах.

На основе сформированных кредитных историй банки могут оценивать надежность потенциальных заемщиков. Наличие у потенциального заемщика хорошей кредитной истории может быть определяющим фактором для банка при принятии решения о предоставлении кредита [8].

Особую значимость для банков имеет возможность получения кредитных историй физических лиц, оценить платежеспособность, платежную дисциплину и надежность которых затруднительно.

Система кредитных бюро должна быть организована таким образом, чтобы обеспечивать банки полной, достоверной и оперативной информацией о потенциальных заемщиках. Это требует выработки требований к базам данных кредитных отчетов, компьютеризации процесса сбора, хранения и предоставления информации в целях обеспечения оперативности всех процедур, введения ответственности за достоверность предоставляемой информации.

Зарубежный опыт функционирования специализированных рыночных организаций - кредитных бюро - демонстрирует ряд положительных результатов для банковской системы. В их числе: снижение рисков кредитования, упрощение процедуры оценки платежеспособности заемщиков, снижение затрат на проверку достоверности информации о заемщике. В связи с тем, что развитие в Казахстане кредитных бюро стало насущной необходимостью, особый интерес для нас представляет опыт тех стран, где кредитные бюро являются неотъемлемой частью ипотечного процесса (США, страны Западной Европы).

Увеличение масштабов ипотечного жилищного кредитования в Казахстане, рост количества банков, предоставляющих ипотечные кредиты, сделали актуальным формирование системы кредитных бюро в стране.

В 2004 году был подготовлен закон РК «»О кредитных бюро и формировании кредитных историй». Закон нацелен на определение и создание условий для формирования, обработки, хранения и раскрытия бюро кредитных историй информации, характеризующей своевременность исполнения заемщиками своих обязательств по кредитным договорам, повышения защищенности кредиторов и заемщиков за счет общего снижения кредитных рисков, повышения эффективности работы кредитных организаций.

Законом предусматриваются следующие виды кредитных бюро: кредитные бюро по юридическим лицам, в т.ч. государственное, создаваемое Национальным Банком Республики Казахстан, и кредитные бюро по физическим лицам [9].

В августе 2004 года по инициативе Национального банка РК, Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) и при поддержке Проекта USAID по развитию финансового сектора, реализованного корпорацией "Прагма, в Казахстане было основано первое кредитное бюро. Кредитное бюро является важным инфраструктурным институтом финансовой системы республики, от деятельности которого обе стороны – и заемщики, и кредиторы – получают значительные выгоды.

ТОО «Первое кредитное бюро» является 100%-ным частным предприятием. Учредителями кредитного бюро стали семь банков - Альянс, АТФ, ТуранАлем, ЦентрКредит, Казкоммерц, Халык и Цесна, а также финансовая компания Астана Финанс и CreditInfo Group, управляющая кредитными бюро в нескольких европейских странах [10].

По словам учредителей компании, бюро призвано упростить процедуры оценки потенциальных заемщиков, а также обеспечить большую степень защиты от мошенничества.

Основной задачей "Первого кредитного бюро" является формирование кредитных историй заемщиков и предоставление высокопрофессиональных отчетов кредиторам. Бюро будет хранить все данные о прошлых и текущих кредитных транзакциях определенной компании или лица, показывая, каким образом субъект кредитного отчета погашал свои обязательства перед соответствующим кредитором, включая информацию, относящуюся к кредитоспособности и возможности заявителя погасить вновь открытый кредит [11]

Доступ к единой базе данных открыт для всех банков и финансовых организаций, подписавших соответствующий договор и предоставивших свои данные для обмена. Только они, с согласия самого субъекта, могут производить обмен информацией о платежеспособности, надежности и платежной дисциплине клиентов. Регулярно клиенты первого кредитного бюро будут обновлять информацию. Кредитный отчет на основании этой информации о потенциальных заемщиках, которые подали заявку на получение кредита, пользователи получат в течение нескольких секунд.

На втором этапе планируется подключить к сотрудничеству страховые компании и расширить ряд функций, которые помогут пользователям работать с информацией из базы данных, а также повысят качество этой информации. Эти шаги позволят улучшить предсказуемости снизить риски в процессе предоставления кредитных услуг всеми участниками системы обмена информацией. На третьем этапе планируется введение скоринга кредитного бюро или оценки заемщика. На всех этапах развития ТОО "Первое кредитное бюро" будет уделять самое пристальное внимание вопросам подключения к единой базе данных новых пользователей, таких как лизинговые компании, поставщики телефонной связи, торговые сети и др.

Таким образом, создание развитой системы кредитных бюро является необходимым шагом на пути создания в Казахстане эффективно управляемого учета кредитных историй, который позволит минимизировать риски кредитования и стоимость заимствований, а также создать предпосылки для расширения кредитования широких слоев населения. К тому же создание кредитных бюро на территории страны будет способствовать снижению банковских рисков при ипотечном кредитовании, что в свою очередь повлияет на стоимость кредита и его доступность населению.

Резюмируя изложенное, следует отметить, что создание развитой ипотечной системы в Казахстане позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса.

Наряду с ипотекой большее значение также должно уделяться развитию фондового рынка, увеличению объемов строительства жилья и, соответственно, модернизации жилищно-коммунального хозяйства, развитию банковского и страхового сектора, усовершенствованию работы судебной системы и юстиции.

Литература:

1. Долгов В.Ю. Формирование региональной жилищной политики [Электронный ресурс] : На примере Кемеровской области _: Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.05. - Новосибирск: РГБ, 2006. - (Из фондов Российской Государственной Библиотеки).

2. Фрумина С.В.Совершенствование механизма ипотечного кредитования [Электронный ресурс] : дис. канд. экон. наук : 08.00.10. - М.: РГБ, 2007.

3. Матуа Д.З. Изменение качества жизни населения в условиях становления ипотечного кредитования жилья. – [Электронный ресурс]: Дис. канд эк.наук:. 08.00.05 – М.РГБ, 2006.

4. Валеев Ш. Применение международного опыта в развитии системы гарантирования ипотечных кредитов в Казахстане // http www btaconf.kz

5. Шалабаева А. Банкиры за госпрограмму, но против отмены рыночных механизмов.// Курсив (Къ). – 2005. – 8 сентября.

6. В Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов поступило более 1000 заявок / www.inform.kz

7. Информация о ходе реализации Государственной программы жилищного строительства за 2006 год.// http.mit.kz

8. Воробьев Д.С. Кредитные бюро // Финансовый бизнес. – 2005. – ноябрь-декабрь. – с.40-48

9. Закон Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 573-II «О кредитных бюро и формировании кредитных историй в Республике Казахстан»

10. Группа казахстанских банков и исландская компания CreditInfo создали первое в Казахстане кредитное бюро, которое будет собирать информацию о историях займов юридических и физических лиц, сообщила компания "Первое кредитное бюро" во вторник. // http://www.aval.ua

11. В Казахстане начинает работать первое кредитное бюро http://www.nomad.su.