доц. Гузенко О.П., Беклемешева
О.С.
Криворізький економічний інститут Державного вищого навчального закладу „Київський національний економічний університет
імені Вадима Гетьмана”
ПРОБЛЕМНІ АСПЕКТИ ПРОЦЕСУ ДОВГОСТРОКОВОГО КРЕДИТУВАННЯ ЖИТЛА В УКРАЇНІ
Виходячи із сучасних економічних умов розвитку країни, не
завжди можливо оцінити наскільки важко надати довгострокове фінансування на
купівлю житла. Мета системи фінансування житла полягає в слугуванні посередницькою
ланкою між коштами тих, хто накопичує кошти в економіці, і тими, хто бажає
інвестувати в житло. Взагалі, існують численні труднощі, що пов'язані з
посередництвом між коштами накопичувачів та позичальниками. Деякі з них
полягають в механіці бізнесу: збір коштів, відстеження всіх аспектів операцій,
підтвердження всіх претензій, забезпечення функціонування всіх залучених
офісів, спілкування з усіма сторонами і т.п. Ці завдання є вирішальними для
довготривалого успіху фінансової установи.
Варто зауважити, що проблемами кредитування житла
займалися як вітчизняні, так і зарубіжні вчені-економісти. Особливо можна
відзначити праці таких вчених як: Пересада А.А., Майорова Т.В., Нейкова Л.І.,
Зуллас К.Г., Дж. М. Кейнс, Бірман Г.І., Модільяні Ф., Рейллі К., Лагутін В.Д., Кочмола К.В. та
інші. Усі автори схиляються до думки необхідності відпрацювання дієвої системи
кредитування житла, яка б враховувала всі аспекти ринкових регуляторів розвитку
суспільства.
За результатами досліджень можна стверджувати, що
фінансування житла є складним бізнесом, в багатьох аспектах більш складним,
аніж інші типи фінансування. Додаткові труднощі виникають через розмір та
строки інвестицій в житло. Житло є одним з найбільш довго існуючих видів майна,
не тільки через те, що воно є тривалим фізичним товаром, але також, на відміну
від багатьох комерційних типів інвестицій, не швидко виходить з користування.
При цьому, надання кредитів на довгі періоди різко підвищує межі всіх ризиків,
що зазначені вище. Економічні обставини як фізичних осіб, так і держав можуть
радикально змінюватися протягом 7-10 років, на краще чи на гірше, впливаючи на
спроможність повернення коштів (кредитний ризик), ситуацію з рухом грошових
коштів позичальника, а також надійність та стабільність фінансової установи, фінансової
системи в цілому, і власне держави. Одна частина завдання створення системи
фінансування житла полягає в її побудові таким чином, щоб вона найкращим чином
протистояла невідомим, але вірогідним майбутнім поворотам та змінам.
З практичної точки зору, порівняно небагато країн
здійснюють абсолютно жорстке примусове виконання за іпотеками. У деяких
випадках, як у Німеччині, кредитори можуть дозволити собі повільність у
вирішенні питання, оскільки у боржника нема перспективи уникнути сплати повного
розміру боргу, що підлягає сплаті, навіть якщо він перевищує вартість будинку і
навіть якщо він переходить до спадкоємців [1, с. 113].
Нагадаємо, що у Франції боржники мають численні судові
засоби для нав'язування відстрочок у зверненні стягнення до трьох років. При
цьому, кількість випадків невиконання та збитки у Франції значно вищі, аніж у
Німеччині. В інших країнах, де стягнення складно звернути, кредитори проявляють
надмірну обережність щодо осіб, яким вони надають кредит. Взагалі, чим більший
шанс того, що боржникові вдасться уникнути вчасної виплати в повному розмірі,
тим вищу ціну встановлюватимуть кредитори за кредит і тим перебірливіші вони
будуть в наданні кредитів.
На думку банківських фахівців, які займаються проблемами
іпотечного кредитування, можливо побудувати систему фінансування житла виключно
на основі вартості предмету застави у формі житлових будинків. Проте небагато
суспільств підтримують дозвіл регулярно позбавляти фізичних осіб їхніх домівок,
незважаючи на добровільне взяття на себе такого ризику при отриманні кредиту.
Більш того, кредитори знають з досвіду, що вони, зазвичай, несуть збитки за
кредитом не просто тому, що вартість будинку падає до суми, що є нижчою за
розмір кредиту. Така ситуація зазвичай ускладнюється фактом, що боржник раптово
розуміє, що йому не очікувано складно сплатити кредит.
Нагадаємо, що для кредитора має значення не тільки
вартість предмета застави, чіткість і надійність права власності (доказ
виключної власності) та підтримка вимог кредитора з боку судової системи, але й
належна впевненість в тому, що, насамперед, боржникові не стане складно
повертати кредит чи, за настання такого випадку, боржник докладатиме всіх
зусиль до виправлення ситуації. Тобто, повинно оцінюватися не тільки майно, але
й спроможність та намір боржника повернути кредит [2, с. 6].
Цікавим є той факт, що кредитори в розвинених країн мають
доступ до організованих інформаційних ресурсів щодо кредитної історії
потенційних боржників. Вони, зазвичай, містять дані про будь-які позики чи
кредити, отримані в минулому, навіть якщо вони на даний час є сплаченими, та
про будь-які факти невиконання чи факти несвоєчасної сплати за такими
кредитами. Такі дані підтверджують існування додаткових боргів з одного боку та
існування дуже високого співвідношення між досвідом несвоєчасної сплати за
попередніми кредитами та неповерненням кредитів на житло з іншого боку. Україна
має надзвичайно високий потенціал для розвитку іпотечного кредитування та в той
же час низку проблем, що потребують якнайшвидшого розв'язку, так як розвиток
національної іпотечної системи здійснює вагомий вплив на інші сегменти макроекономічного
середовища в Україні.
Литература:
1. М’якішевська О. Стан та перспективи
іпотечного кредитування // Фінанси України, 2003. - №11. С.112-118
2. Архепалин А. «Проблеми розвитку іпотеки
та шляхи їх вирішення»,// Юридична газета, №15(51),18.09.2005. – С. 4-7