Экономика

Особенности налогообложения строительных организаций

Э.А.Куртеева, аспирант РВУЗ «КРЫМСКИЙ ИНЖЕНЕРНО-ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Начиная с 2004г. застройщиками и инвесторами были отработанны следующие модели привлечения денежных средств в строительство: механизм фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ОН); облигационные займы: целевые, процентные, дисконтные; опционные контракты; механизм институтов совместного инвестирования (ИСИ); договор о совместной деятельности (простое общество); договор купли-продажи недвижимости, которая будет построена в будущем (предварительный договор купли-продажи). Каждая из моделей, кроме договора купли-продажи, дает возможность оптимизировать налогообложение доходов застройщика и/или инвестора, получаемых в процессе строительства объекта. Несовершенство финансово-кредитных механизмов создает для застройщика нежелательные препятствия. Это прежде, всего, невозможность применения налогообложения с использованием п.7.9 ст.7 Закона о прибыли, поскольку применение данной нормы может быть только в отношениях «доверитель – управитель». А в отношениях «застройщик – управитель» отсутствуют доверительные элементы и долговые обязательства, а присутствует заказ на сооружение объекта строительства. Таким образом, в отношениях «застройщик – управитель» присутствуют элементы приобретения работ управителем у застройщика в интересах и за счет доверителя. При этом у застройщика данная операция будет рассматриваться как продажа работ (услуг), в отношениях которой должно применяться правило «первого события».

Облигации для застройщика (инвестора) – это, в первую очередь, удобное средство для оптимизации налогообложения долгосрочного строительства. Данные отношения регулируются п.7.9. ст.7 Закона о прибыли как операции особого вида – операции с долговыми требованиями и обязательствами. При этом не включаются в валовой доход и не подлежат налогообложению денежные средства или имущество, привлеченные плательщиком налога (эмитентом) путем эмиссии (выпуска) облигаций, а также возвратом плательщику налога (собственнику облигаций) основной суммы путем погашения облигаций (пп.7.9.1 ст. Закона о прибыли). Т.е. в валовой доход эмитента не включается основная сумма, привлеченная под выпуск облигаций, в то время как разница между курсовой (продажной) стоимостью облигаций и их номинальной стоимостью является объектом обложения налогом на прибыль. Некоторые налогоплательщики относят данную разницу к валовому доходу как эмиссионный доход, что достаточно спорно, исходя из определения эмиссионного дохода, приведенного в п.1.27 ст.1 Закона о прибыли, поскольку он возникает при продаже собственных акций, прочих корпоративных прав и инвестиционных сертификатов. Все перечисленные ценные бумаги являются паевыми (ст.195 ГКУ), в то время как облигации – это долговая ценная бумага. Тем не менее, для окончательного уточнения данной ситуации необходимо получить индивидуальное разъяснение ГНАУ, и тогда вполне вероятно, что курсовая (продажная) стоимость облигаций, отличная от номинала при их размещении застройщиком-эмитентом, будет приравнена к «основной сумме».

Облигации через институты совместного инвестирования (ИСИ). Застройщик осуществляет первичное размещение облигаций собственного выпуска венчурному фонду (ВФ) - компании по управлению активами (КУА) (профессиональный участник рынка ценных бумаг). При этом номинал облигации равен себестоимости строительства единицы площади, под которую выпущены облигации. В результате у застройщика-эмитента отсутствует валовый доход при получении денежных средств от размещения облигаций (п.7.9. ст7 Закона о прибыли). КУА при участии торговца ценными бумагами осуществляет продажу целевых облигаций застройщика заинтересованным физическим и юридическим лицам по курсовой стоимости (себестоимость + наценка). У ВФ не возникает валовый доход от проведения указанных операций (ВФ не является юридическим лицом), поскольку он может возникнуть только по факту прекращения деятельности ВФ и распределения дохода среди участников. У ВФ не возникнут и налоговые обязательства по уплате НДС согласно ст.2 Закона об НДС, поскольку ВФ не является плательщиком НДС. Благодаря использованию облигационно-венчурного механизма инвестирования строительства его участники: 1). избегают 25% налога на прибыль на сумму, которая превышает номинал облигаций; 2). избегают 20% НДС на сумму наценки на стоимость облигаций (разницу между продажной и номинальной стоимостью облигации); 3). увеличивают расходную часть строительства объекта.

Договор купли-продажи. Преимуществом данного варианта является уход застройщика (инвестора) от признаков финансовой услуги и управления денежными средствами. В то же время при выборе данной классической модели инвестирования застройщик не уходит от правила «первого события» при использовании общей системы налогообложения.

Таким образом, перечисленные способы инвестирования строительства, кроме договора купли-продажи, способствуют оптимизации налогообложения доходов застройщика и/или инвестора, получаемых в процессе строительства объекта, но в то же время не устраняет наличие трудностей в законодательной базе, финансово-правовых отношениях «застройщик-управитель-доверитель».