Мовчан І.В

Кременчуцький державний університет ім. М.Остроградського

ДІЄВИЙ МЕХАНІЗМ РЕАЛІЗАЦІЇ ІПОТЕКИ

В світі іпотечне кредитування успішно розвивалося протягом останніх двох століть. Після приходу кризи в Україну, ситуація з кредитуванням практично зайшла в безвихідь, з тими відсотками по іпотечних кредитах, які існують, і тими цінами, які пропонують забудовники, потрібно шукати інші механізми надання житла в розстрочку.

Відтак, особливої уваги заслуговує світовий досвід побудови системи іпотечного кредитування та залучення інструментів системи іпотечного кредитування до вирішення актуальних питань соціально-економічного розвитку країни, що дозволить зменшити рівень ризику як для кредитних установ, так і для населення.

Розвиток іпотечного кредитування в Україні стримується існуванням рядом проблем, що не дозволяють повною мірою використовувати іпотеку як гарантію своєчасного повернення банківських позик і не сприяють розвитку іпотечного кредитування.

Одна з головних проблем становлення вітчизняного іпотечного ринку - формування необхідних грошових ресурсів для здійснення іпотечного кредитування. Законодавча база стосовно іпотеки залишається недосконалою, так як відсутні єдині системоутворюючі принципи, також існують розбіжності у визначені термінів.

До числа факторів, які перешкоджають розвитку іпотечного кредитування, слід віднести: інфляційні ризики, нерозвиненість механізмів залучення коштів населення, непрозорість взаємовідносин учасників ринку, незначна роль Державної іпотечної установи на ринку іпотечних кредитів. Знижує кредитний ризик і забезпечує належну надійність іпотечного кредитування стандартизація й уніфікація процедур кредитування.

У сучасних умовах в українській банківській практиці виникли проблеми із реалізацією принципу захисту прав кредитора та невідворотності виконання обов'язків з повернення позики; не виконуються рішення судів щодо майна, на яке повинно бути спрямоване стягнення. Необхідно також вирішити питання і процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором.

Серйозні проблеми для іпотечного кредитування створює наявність тотальної дебіторської заборгованості між вітчизняними підприємствами. До проблеми в іпотечному кредитуванні можна віднести також істотну валютизацію. Нерухомість у нас продається та купується більш за все за валюту. Це ризиковано, оскільки клієнт отримує доход в гривні, і при зниженні її курсу стосовно долара загострюються кредитні ризики.

Важливою складовою іпотечного кредитування є лізинг, що об’єднує в собі багато елементів кредитних та інвестиційних операцій та здатен допомогти українському іпотечному ринку вирішити проблеми.

Лізинг – є найперспективнішою формою оренди, яка широко застосовується в західних країнах. Вона являє собою по суті новий спосіб фінансування й активізації збуту. Стрімкий розвиток лізингу у країнах з ринковою економікою пояснюється передусім необхідністю активізації інвестиційної політики.

Лізинг істотно відрізняється від оренди. На відміну від орендаря лізингоотримувач не тільки одержує об¢єкт у приватне користування, але на нього покладаються традиційні обов¢язки покупця, пов¢язані з правом власності і оплати майна, відшкодування збитків від випадкової втрати майна, його страхування, ремонт. Проте власником майна в цьому випадку залишається лізингодавець.

Подібна операція на іпотечному ринку стала можливою в Україні в березні 2009 року. Сама ж операція виглядає наступним чином. Потенційний орендар вибирає собі житло, причому необов'язково, щоб воно було вже побудоване. Далі терміном до 30 років вкладається договір, котрий завіряється нотаріально й реєструється.

Взагалі операція нагадує банківський кредит. Орендний платіж складається з платежів на викуп житла та доходу орендодавця. Дохід залежить від розміру відсоткової ставки (річної), встановленої договором. Комунальні платежі сплачує орендар. Також орендар може виплатити вартість квартири достроково. Квартира в лізинг обійдеться дешевше, ніж по кредиту в банку. Якщо, скажімо, на квартиру за 60 тис.дол. брати банківський кредит під 20% річних (при нульовому 1-му внеску), за 30 років загальна сума виплат складе по аннуїтетній схемі платежів більше 360 тис.дол., по класичній -240 тис.дол. За аналогічну квартиру по лізингу за 30 років доведеться заплатити 180 тис.дол.

Але схема має й ряд недоліків:

- ризик знецінення гривні для забудівельника-орендодавця і ризик різкого збільшення винагороди орендодавця для орендаря ( сама вартість квартири зафіксована в договорі і її зміна не передбачена).

- ризик власності на житло. Одним з обов'язків орендодавця є передача орендарю житла в на протязі певного періоду (за домовленістю) після оплати орендних платежів у повному об'ємі.

- трьохвідсотковий резерв непередбачених витрат, який формує орендар за свої кошти.

- до повного розрахунку у квартирі не можна буде прописатися - договором передбачена тільки тимчасова реєстрація.

Список літератури:

1. Лагутенков В.Д. Становлення і розвиток системи іпотечного кредитування // Фінанси України. - 2004. - №1. - с. 75-82.

2. Шпір М.Ф. Іпотека в деталях // Статус. - 2006. - №42. - с. 10-14.

3. Любунь О.С. Іпотечне кредитування. - К.: Вид-во Епроп. ун-ту, 2006.-299 с.