Актуальные проблемы функционирования и развития сферы жилой недвижимости региона

Украинский рынок недвижимости отображает множество проблем существующих в условиях различных социально-экономических трансформаций в нашем государстве. Процессам, происходящим на различных региональных уровнях, в том числе отслеживания характера ценообразования в зависимости от экономической и политической ситуации в стране, структуре спроса и предложения и в целом комплексным исследованиям вопросов, связанных с созданием и функционированием рынка недвижимости посвящено множество научных исследований.

Проблемам управления рынка жилья на территории Украины и России в постсоветское время, а так же изучению вопросов оценки жилой недвижимости, теоретико-методологические и практическим аспектам формирования, функционирования и анализа на региональном уровне рынка недвижимости посвящены научные разработки Н.В. Агуреева, Е.В. Аленичевой, Л.П. Белых, Г.В. Булычева, А.Г. Воронина, Л.И. Воротиной, В.Е. Воротина, В.А. Горемыкина, И.В. Гранова, С.В. Грибовского, А.М. Горенбургова, А.Г. Грязновой, А.М. Драпиковского, В.С. Зимина, Е.Н. Ивановой, С.Ю.Кузнецова, Л.Э. Лимонова, В.Г. Лисняка, Н.В. Павлихи, В.И. Павлова, И.И. Пилипенко, С.А. Сивца, Б.А. Симененко, Н.Е. Симеоновой, Е.А. Сычевой, С.А. Табаковой, В. И. Титяева, Э.А. Уткина, Е.П. Ушакова, С.Р. Хачатряна, М.Д. Шапиро, В.А. Швандара, С.Г. Шеиной, В.В. Шихирина, Д. Н. Якубовой и др. Одновременно, вопросы управления развитием рынка жилья рассматривались в рамках программных и концептуальных документов органов государственной власти и местного самоуправления, направленных на реформирование жилищной сферы.

Перестройка системы экономических отношений, и, начавшийся в 2008 году финансовый кризис, привели к обострению ряда проблем развития городской среды: износ городской инфраструктуры, обветшание значительной части жилищного фонда, проблемы повышения эффективности землепользования, комплексной реконструкции территорий, сохранения историко-архитектурных памятников, дефицит финансирования жилищно-коммунального комплекса, морально устаревшие планы территориального развития и жилищный кодекс.

Отличительными особенностями развития рынка недвижимости в современных условиях являются: индивидуальность ценообразования; низкая ликвидность жилой недвижимости как актива; большой размер транзакционных издержек в инвестиционно-строительной сфере; активная реакцию потребителей на изменение цен и в то же время высокая зависимость цен, доходности и рисков в деятельности застройщиков и инвесторов от состояния регионально экономики; высокий уровень административных барьеров; тесное взаимодействие первичного и вторичного рынков; слабые механизмы саморегулирования данного рынка; многообразие факторов, влияющих на тенденции развития рынка и в то же время труднодоступность достоверной информации необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом, и информации, необходимой для традиционных оценок ставок капитализации и др..

В силу указанных выше причин, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, А.М.Асаул, И.А.Брижань, В.Я.Чевганова и некоторые, упомянутые выше ученые утверждают, что данный рынок характеризуется неравномерным развитием различных рыночных сфер: наблюдается несовершенство правовой, нормативной, методологической базы, двойственность в определении стоимости недвижимостью, отсутствие нормативных документов, которые регламентируют операции с недвижимостью, сложность подготовки высококвалифицированных специалистов для управления объектами недвижимости, разноаспектность и специфичность характера недвижимости, а также существование необходимости достаточно корректного методического обеспечения, адаптированного к отечественной специфике.

Одними из важнейших проблем являются: неопределенность относительно различных категорий и терминов, связанных с рынком недвижимости, отсутствие фундаментальных исследований в области теории оценки, современных особенностей развития рынков недвижимости, слабая изученность экономических механизмов градостроительства и процессов возможных структурных изменений в этой области, низкая информационная обеспеченность субъектов рынка, отсутствие анализа рынка недвижимости Украины с научной точки зрения, существует проблема четкой классификации ценообазующих факторов на исследуемом рынке и степень влияния этих факторов при определении стоимости недвижимости, слабое развитие системы профессиональной подготовки оценщиков и т.д.

Таким образом, жилая недвижимость является важнейшей составной частью национального богатства страны и в то же время - одним из наиболее недоступных объектов приобретения физическими лицами в частную собственность. В Украине в настоящий момент жилье недоступно для большинства жителей, поскольку согласно мировым стандартам, доступным считается жилье, которое могут себе позволить купить 3/4 населения страны. С учетом указанных обстоятельств исследование проблем функционирования и развития сферы жилой недвижимости региона представляет собой настолько же важную, насколько актуальную и трудную задачу.