Юридические науки /
Земельное и экологическое право
Чикильдина А.Ю.
Волгоградский кооперативный институт, Россия
Собственность на земельные участки с позиций Концепции
развития вещного законодательства
В
марте 2009 года Президиум Совета при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства уже подготовил к опубликованию
несколько проектов концепций, касающихся изменения ряда федеральных законов и в
частности Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Данные концепции являются
глубоким анализом общих положений ГК РФ, вещного, обязательственного права,
законодательства о юридических лицах, ценных бумагах. В апреле 2009 года
проекты концепций были опубликованы в целях обсуждения. Наше внимание особо
привлекли те предложения, которые касаются права собственности на земельные
участки.
Для
начала разработчики проекта предлагают изменить название Главы 17 ГК РФ «Право
собственности и другие вещные права на землю», озаглавив ее «Право
собственности на земельные участки и иные природные объекты». Надо заметить,
что это связано с тем, что специфическими объектами гражданских прав, которые
представляют особую экологическую ценность для человечества и являются
природным ресурсом, являются также водные объекты, участки недр, объекты животного,
растительного мира и т.д. Они также
могут быть полноценными объектами гражданского оборота, следовательно,
необходимо регулирование этих отношений в рамках ГК РФ.
К
существующей главе предлагается добавить нормы, посвященные признанию
государственной собственности на участки недр и водные объекты, не находящиеся
в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, а также
отдельные правила, определяющие соотношение права на участок недр с правом
собственника земельного участка; норму, предусматривающую, что животные в
состоянии естественной свободы и находящиеся в границах земельных участков, не
признаются объектами права собственности и иных гражданских прав.
Однако,
авторами проекта не до конца выдерживается логическая цепочка, поскольку если
предлагается перенести нормы Земельного кодекса РФ, касающиеся права
собственности на земельные участки и его ограничений, в обновленную главу ГК,
то почему не предлагается перенести нормы главы 2 Водного кодекса РФ «Право
собственности и иные права на водные объекты» и главы 7 Лесного кодекса
«Договор купли-продажи лесных насаждений» в Гражданский кодекс России?
В
проекте предлагается понятие земельного участка как объекта права собственности.
Так, под земельным участком понимается участок поверхности земли, границы
которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший
государственный кадастровый учет. Во-первых, следует отметить, что это
определение несколько расширяет то, что уже содержится в ст. 11.1 Земельного
кодекса РФ. Во-вторых, такой порядок установлен Федеральным законом от 24 июля
2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости",
который вступил в силу (за исключением ряда статей) с 1 марта 2008 года. В
соответствии с данным законом земельные участки являются объектами государственного
кадастрового учета. Леса и многолетние насаждения исключены из состава
недвижимого имущества и соответственно объектами кадастровой деятельности не
являются. Леса и водные объекты подлежат кадастровому учету только в случае,
когда они расположены на земельных участках, подлежащих кадастровому учету.
Содержание
права собственности на земельный участок в соответствии в проектом Концепции
определяется исходя из того, что собственник земельного участка вправе с учетом
его целевого назначения, экологических и природоохранных требований владеть,
пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые иные действия с земельным
участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы
других лиц, в том числе собственников соседних земельных участков. Однако
упускается важная деталь – разрешенное
использование участка. Данная правовая категория имеет межотраслевой
характер и часто используется в ЗК РФ и ином земельном законодательстве. Ее
общий земельно-правовой смысл заключается в том, что целевое назначение
является основанием деления земельного фонда на категории и устанавливается для
всех категорий земель (ст.7 ЗК РФ), а разрешенное использование земельных
участков, конкретизирующее целевое назначение для земельных участков в составе
отдельных категорий и субкатегорий земель, определяется правилами
землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным
законодательством[1]. Более подробно об этом идет речь в ст. 37
Градостроительного кодекса РФ, в которой определены виды разрешенного использования
земельных участков и объектов капитального строительства.
На наш
взгляд необходимо обязательно отразить эту категорию в содержании права
собственности на земельные участки как одну из важнейших составляющих,
поскольку она как неотъемлемая составляющая правового режима земельного участка
ограничивает права собственников и владельцев участков.
Следующим
предложением является включение в 17 главу ГК ряда статей, посвященных
ограничениям права собственности на земельный участок в публичных интересах
путем их изъятия из Земельного кодекса РФ норм о «публичном сервитуте» (статья
23 ЗК РФ). Вместе с этим авторы предлагают включить в данную главу положения
под общим названием «Ограничения права собственности в пользу соседей», устанавливающие
ограничения права собственности, направленные на защиту интересов собственников
соседних земельных участков и регулирующие возникающие между ними в связи с
этим отношения. В качестве общего правила необходимо закрепить норму о том, что
собственник земельного участка не вправе запретить воздействие исходящих с
другого земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов,
вибрации и иных подобных воздействий, если они не влияют либо влияют несущественно
на использование его участка. Если владелец соседнего земельного участка
выходит за указанные пределы, собственник вправе предъявить к нему негаторный
иск об устранении нарушений.
В
числе ограничений прав собственника земельного участка, вытекающих из норм
соседского права, можно также предусмотреть:
-
обязанность собственника соседнего участка не возводить либо сохранять здания
(сооружения), в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их
существование либо использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие
на другой земельный участок;
-
обязанность устранить опасность обрушения строения или иного сооружения либо их
части на соседний участок;
-
обязанность не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт
соседнего участка лишится опоры;
-
право собственника соседнего участка срезать и оставлять себе корни дерева или
куста, проникшие с соседнего участка;
-
право оставлять себе плоды, упавшие с дерева или куста, расположенных на
соседнем участке;
-
право требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями
не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него
вида, поскольку это выходит за разумные пределы;
-
право требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве
(расходах на строительство) общей стены (изгороди) между земельными участками и
ряд других.
Комментируя
данные предложения можно сказать, что как в юридической литературе, в
правоприменительной практике, так и в современном гражданском законодательстве
«соседские отношения» как гражданские правоотношения не определены и как
таковое понятие отсутствует. С уверенностью можно сказать, что древние юристы
предопределяют несколько признаков, характеризующих их возникновение:
«пограничность имущества» и «вещный характер прав субъектов»[2]. Однако поскольку
ранее в Гражданском кодексе аналогичные нормы не были закреплены, формулируемое
предложение можно считать новацией.
Изменения
ГК могут коснуться и соотношения прав на земельный участок и находящейся на нем
недвижимости. Например, в случае совпадения собственника земельного участка и
находящегося на нем недвижимого имущества они рассматриваются в качестве
единого объекта недвижимости; отчуждение земельного участка без находящегося на
нем объекта и отчуждение объекта недвижимости без земельного участка не
допускается. Если собственник объекта недвижимости не является собственником
занимаемого этим объектом земельного участка либо обладателем другого вещного
или обязательственного права, он имеет право пользования соответствующим земельным
участком; при отчуждении объекта недвижимости к приобретателю переходят права
на земельный участок, принадлежавшие прежнему собственнику данного объекта
недвижимости.
Несомненно, предложение о том, что правила,
содержащиеся в статье 236 ГК РФ, следует дополнить положением о том, что отказ
от права собственности на недвижимое имущество должен совершаться в письменной
форме и подлежит государственной регистрации. Это связано с тем, что
Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ был установлен порядок,
основания государственной регистрация прекращения права собственности на
земельный участок вследствие отказа от права собственности на него. Ныне такая
процедура осуществляется на основании заявления собственника земельного
участка, к которому прилагается правоустанавливающий документ на земельный
участок и его кадастровый паспорт. Однако, если право собственности на такой
земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке,
предоставление кадастрового паспорта такого земельного участка и правоустанавливающего
документа не требуется.
И,
наконец, концепцией предусмотрено изменение нормы статьи 286 ГК РФ,
предусматривающее выплату вырученных от продажи земельного участка (за вычетом
расходов на проведение торгов) средств собственнику при продаже с публичных
торгов земельного участка, изъятого у собственника используемого ранее с
нарушением законодательства либо не используемого в соответствии с его целевым
назначением.
Таким
образом, мы видим, что по глубине предлагаемые изменения гражданского
законодательства весьма разные в отношении отдельных статей. Но можно отметить
несколько общих направлений, которых, как нам кажется, придерживались авторы
Концепции развития вещного законодательства. Во-первых, наблюдается тенденция к
объединению большей части статей собственно гражданско-правового характера в ГК
РФ, при этом где-то предложения носят декларативный характер, а в основном
авторы придерживались конкретных предложений.
Во-вторых,
путем такого объединения новых статей и дополнительных глав, и удаления
дублирующих их статей из Земельного кодекса и иных законов, хотя бы отчасти
удастся разрешить те вопросы, которые порождаются двойственным регулированием земельных и гражданских отношений.
В
целом же можно сказать, что нами была рассмотрена лишь малая часть тех,
изменений гражданского законодательства, внесение которых планируется и,
несомненно, будет способствовать развитию и совершенствованию института права
собственности.