*113184*

Экономические науки/2. Региональная экономика

Тумхаджиев И.А.

аспирант

Региональный земельно-имущественный комплекс: сущность и теоретические аспекты государственного регулирования

Земельная реформа привела к формированию новой категории - «земельно-имущественный комплекс». Земля и расположенные на ней объекты недвижимого имущества перестали восприниматься как разрозненные составляющие. Урегулированная взаимосвязь земли и строения определила отход от традиционной советской модели технической инвентаризации зданий и сооружений без учета земли и переход к общепринятому в мире рыночному пониманию недвижимости, объединяющей в единое целое земельный участок и расположенные на нем улучшения.

В современной научной литературе нет единства мнений в определении понятия «земельно-имущественный комплекс»: «земельный участок без каких-либо строений», «участок с тесно связанной с ним прочей недвижимостью разного состава, типа, степени завершенности строительства и т.д.»; «совокупность объектов недвижимости, объединенных одной общей территорией».

В условиях рыночной экономики земельно-имущественный комплекс является предметом сделок.

Базисной составляющей любой недвижимости является земля - наиболее комплексный и сложный объект недвижимости, представляющий собой с одной стороны средство производства, а с другой стороны - форму товара и объект имущественных сделок.

Формирование понятия земельно-имущественного комплекса как целостного объекта управления вызвало необходимость разработки новых принципов управления землей и расположенными на ней улучшениями; а ликвидация государственной монополии на землю потребовала пересмотр старых механизмов управления землей, которая в советский период рассматривалась исключительно как пространственный базис и средство производства, а не как объект имущественных сделок.

Вопросы совершенствования системы управления земельно-имущественным комплексом стали приоритетной задачей государственной политики: «Стратегической целью государственной политики является обеспечение условий для эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка земли и иной недвижимости как одного из ключевых условий устойчивого экономического развития Российской Федерации».

Зземельные отношения перемещаются в структуре общественных отношений в ее основание, становятся регулятором всей остальной совокупности общественных связей и зависимостей, включая не только экономическую, но и социально-демографическую, политическую, экономическую и другие сферы общественного воспроизводства.

В развитых странах на долю рынка земли и недвижимости приходится до 20% внутреннего валового продукта, а это в свою очередь подтверждает, что из имеющихся у общества ресурсов земля и расположенные на ней улучшения являются самым ценным ресурсом.

В связи с тем, что земельные ресурсы и расположенные на них объекты имущества стали рассматриваться как единый земельно-имущественный комплекс, очевидной стала необходимость оптимизации структуры органов государственного управления, располагающих сведениями об объектах недвижимости.

Реструктуризация системы управления земельно-имущественным комплексом оказалось сложной, долговременной задачей. Ретроспективный анализ формирования системы учреждений, вовлеченных в управление отечественным земельно-имущественным комплексом, обнаруживает жесткую борьбу Министерств, каждое из которых пыталось сконцентрировать все сведения о земле и иной недвижимости на базе своих структурных подразделений. В конце 1993 года был издан Указ президента Российской Федерации «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», который мог стать поворотным в развитии отечественного земельного кадастра. Этим документом на Росземкадастр была возложена организация не только ведения земельного кадастра, но и регистрации и оформления документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ним недвижимость, то есть был сделан реальный шаг к формированию и регистрации единого объекта недвижимости - земельный участок и расположенные на нем объекты (здания, строения, сооружения). В итоге, идея о едином кадастре недвижимости оказалась нереализованной.

Госстрой, осуществлявший в советский период управление городскими землями, также оказывал сильнейшее сопротивление сосредоточению сведений о земле и иной недвижимости на базе структурных подразделений Росземкадастра. В отношении земель городских поселений, управление которыми действительно осуществлялось Министерством строительства, правовой принцип "superficies solo cedit" не применялся: «ЗК РСФСР предусматривал, что при переходе права на строение, расположенное на несельскохозяйственных землях, переходило и право пользования участком. Таким образом, земля в городской черте следовала судьбе строения, т.е. являлась принадлежностью здания».

Земельно-имущественные отношения выделяются в отдельную социально-экономическую категорию в силу специфики земли как уникального объекта всеобщих интересов и в силу двойственности; состояния земельного фонда, участвующего в общественном воспроизводстве одновременно в качестве фактора и товара; Особенность земельных ресурсов как объекта недвижимости, заключающаяся в невозможности физического изъятия и перемещения в пространстве, создает объективные предпосылки и возможности: для вмешательства государственных органов в отношения между людьми относительно использования, распределения, восстановления земельных ресурсов. Такое вмешательство может иметь административную основу либо быть либерально-рыночным. Однако, вне зависимости от формы вмешательства государства, в отношения между землепользователями и землевладельцами, общество, всегда остается главным собственником территориально-земельных ресурсов, регулирующим земельно-имущественные отношения.

Проблема государственного управления земельными ресурсами всегда, находилась в центре внимания научных исследований. Понимание данного термина претерпевало неоднократные изменения в связи с перестройкой земельно-имущественных отношений. В советский период термин «государственное управление земельным фондом» употреблялся для обозначения деятельности государства по организации использования и охраны земли как важнейшего природного объекта, являющегося также объектом права государственной собственности и права землепользования. Государственное управление земельным фондом всегда основывалось на праве исключительной государственной собственности на землю и рассматривалось как форма и средство осуществления права государственной собственности на землю.

Под регулированием земельных отношений нами понимается сочетание различных функций по воздействию на землепользователей и других участников земельных отношений при совершении ими различных действий по поводу земельных ресурсов, а управление земельно-имущественными отношениями предполагает поддержание рационального баланса интересов государства и собственника и поэтому носит преимущественно ограничительный характер, ущемляющий права отдельных собственников в угоду общественным интересам.

Изучение современной экономической литературы выявило, что понятия «регулирование земельных отношений», «регулирование землепользования« и «управление земельными ресурсами» часто подменяют друг друга. По мнению автора, термин «управление» гораздо шире понятия «регулирование», так как процесс управления есть совокупность функций по учету, планированию, анализу и регулированию и именно его следует применять в отношении земельных ресурсов, рассматриваемых с позиции земельно-имущественного комплекса. Управление представляет собой систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на сферу земельных отношений, которое позволяет достичь наиболее эффективного использования земельных ресурсов страны.

Объектом государственного управления выступают земли и прочно связанные с ними объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной, муниципальной собственности ив собственности юридических, физических лиц. Предметом управления является формирование процессов и способов использования земли как земельно-имущественного комплекса в пределах определенной территории для обеспечения многообразия потребностей жителей; формирование правового статуса использования недвижимости.

Цели государственного регулирования земельных отношений заключаются в «соблюдении баланса социально-экономических интересов различных субъектов земельных отношений и обеспечение наиболее рационального использования земельных ресурсов, включая создание необходимых условий для бесконечно долгого сохранения этих ресурсов как необходимого условия жизни человека, существования растительного и животного мира и развития производства».

Литература

1. Сай СИ. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: РАГС, 2010.

2. Собственность на землю в России: История и современность. Под общей ред. Д.Ф. Аяцкова. - М.: «Российская политическая энциклопедия» 2007. - 592 с.

3. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. С-Пб.: С-ПбГТУ, 1996.

4. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Москва 1995.

5. Фролов А.Н., Тишкин В.В. Современные аспекты управления земельными ресурсами на региональном уровне, - Саранск: Красный октябрь, 1999,-102 с.

6. Хлыстун В.Н., Улюкаев В.Х. Земельные отношения и механизм их регулирования. - Москва: Знание, 1991. - 47 с.