А.В. Байковская

Уральский федеральный университет им. первого Президента РФ Б.Н. Ельцина

Анализ эффективности вложения средств

в объект незавершенного строительства

Одним из наиболее важных качественных показателей инвестиций в основной капитал, жилищное строительство и иные программы является состояние объектов незавершенного строительства.

Появление большого количества объектов незавершенного строительства явилось следствием сложных экономических условий, возникших в процессе распада Советского Союза и последовавшими за этим экономическими реформами. Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Все это говорит об огромном инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства. Кроме того, кризис 2008 года вызвал на жилищном рынке России почти полную остановку массового жилищного строительства, чреватую потерей достигнутой мощности строительного комплекса на долгую перспективу. Предшествующее кризису бурное развитие рынка российской недвижимости привело к появлению огромного числа новых проектов в сегментах жилой и коммерческой недвижимости, находящихся сегодня на различных стадиях реализации. При этом преобладающее большинство этих проектов финансировалось застройщиками за счет использования кредитов, что в сегодняшней ситуации крайне затруднительно.

Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свои проекты.

Незавершенные строительством объекты повисли на балансах российских предприятий, большинство из которых не имело оборотных средств для ввода этих объектов в эксплуатацию. В такой ситуации строительным организациям пришлось приостановить работы и консервировать объекты. Результатом этого явилось то, что ряд объектов оказались несоответствующими современным требованиям и их достройка для планировавшегося ранее использования оказалась экономически бессмысленной. С экономической точки зрения законсервированные объекты представляют собой замороженные финансовые средства, требующие вовлечения в хозяйственный оборот. Решение этого вопроса является важным и для развития территорий областей. Достаточно сказать, что из всего объема объектов незавершенного строительства только на землях городских территорий находится 51,5 % объектов. Это значит, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой не развиваются и не дают никакой экономической отдачи.

Чтобы вернуть хоть часть вложенных средств, многие предприятия готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более надежным собственникам. Таким образом, многие объекты незавершенного строительства вовлекались в хозяйственный оборот при приватизации и купли-продаже предприятий или пакетов акций посредством внесения этих акций в уставной капитал вновь создаваемых предприятий. Важно отметить, что во всех упомянутых случаях требовалось определение стоимости объектов незавершенного строительства. Для этого необходима соответствующая рыночным условиям методика экономической оценки объектов незавершенного строительства, учитывающая специфику и отвечающая стоящим задачам активизации рынка объектов незавершенного строительства.

Преобладающая практика применения только затратного подхода в оценке объектов незавершенного строительства не может считаться полной, достоверной оценкой, поэтому требуется использование иных баз оценки, что позволило бы активизировать рынок объектов незавершенного строительства. При существующем использовании объекты незавершенного строительства не могут быть использованы, поскольку они не способны к функционированию в существующем виде. Следовательно, говоря о коммерческой привлекательности таких объектов, необходимо также говорить и об их инвестиционной привлекательности, поскольку для доведения незавершенных строительством объектов до состояния, в котором их можно использовать, необходимо вложение средств на завершение строительства. Отсюда можно сделать вывод, что определение стоимости объектов незавершенного строительства полностью соответствует понятию «инвестиционная стоимость». Согласно федеральным стандартам оценки, инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Если речь идет об оценке стоимости незавершенного строительством объекта, то правильнее было бы говорить об оценке его инвестиционной стоимости применительно к использованию этого объекта определенным инвестором в своих интересах [1].

На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов. Здесь сильна роль государственного регулирования, причем возможны изменения и целевого назначения недостроенного объекта, и первоначального плана застройки. Сегодня незавершенное строительство массово присутствует на рынке долевого строительства, функционирующем на принципах кредитования под незавершенное строительство. В современной практике для привлечения средств инвесторов применяется схема долевого строительства жилья. В этом случае объекты незавершенного строительства являются строящимися и выступают на рынке жилой недвижимости наряду с объектами нового строительства, готовыми к продаже.

Оценка эффективности проекта по инвестированию средств в объект незавершенный строительством представлена на рис. 1.

На первом этапе рассмотрения вопроса о вложении средств в объект незавершенного строительства потенциальный инвестор должен решить вопрос о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта незавершенного строительства. Специфика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для объектов незавершенного строительства заключается в том, что на основе данных рынка необходимо проанализировать вариант наилучшего использования таких объектов с учетом времени и средств, необходимых для доведения объекта до состояния, отвечающего его наилучшему использованию. Возможно ситуации, когда инвесторам выгоднее снести то, что уже построено, и построить новый объект. Такая ситуация может возникнуть, например, если степень незавершенности объекта более 50 %.

Рис. 1. Схема оценки проекта по инвестированию средств в объект незавершенного строительством

Таким образом, основными критериями, которыми должен руководствоваться инвестор при вложении средств в объект незавершенного строительства, являются:

· наличие обоснованного варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;

· положительный результат абсолютной эффективности проекта, т.е. обязательное условие, чтобы затраты всех видов были меньше, чем совокупные результаты проекта;

· обеспечение эффективности проекта для каждого участника инвестирования;

· наличие соответствующего состава участников и схемы финансирования.

Для покупателя объекта незавершенного строительства стоимость покупки складывается из двух составляющих – цены покупки объекта и стоимости завершения строительства. Именно поэтому необходимо провести экспертизу и фактической стоимости выполненных работ, и сметной документации, а зачастую подробную смету проекта необходимо просто составить. И это всегда большая и недешевая работа. Опыт экспертной работы показывает, что в среднем в каждом втором случае полный расчет сметной стоимости строительства конкретного объекта, а не аналога, отсутствует, а в 40% он существенно недостоверен. Фактически понесенные затраты всегда завышены, причем минимум на 15 %, а встречается и на 100 %.

Важнейшим фактором стоимости завершения работ является анализ правоотношений продавца объекта с другими участниками строительства, в особенности с проектировщиками, подрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или, наоборот, оплаченные работы не выполнены. Полный анализ взаимных обязательств также должен быть проведен на стадии оценки стоимости объектов, так как зачастую невыгодно (а бывает и невозможно) произвести замену проектной организации, подрядчиков и поставщиков.

В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства. Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры отдельных регионов и государства в целом.

Можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства с точки зрения экономической эффективности имеют существенные особенности, что требует анализа основных инвестиционных параметров. Такой анализ должен выступать в качестве обязательного этапа, предшествующего инвестированию.

Библиографический список

1. Федеральными стандарты оценки: ФСО № 1, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; ФСО № 2, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; ФСО № 3, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

2. Инвестиционные параметры незавершенных строительством объектов и оценка их стоимости посредством определения эффективности инвестиционных проектов / Железный В.Б. // учеб. пособие - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 67 с.

3. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н.Е. Симонова // учеб. пособие – М.: ИКЦ «МарТ»; Ростов н/Д: Издательский центр «МарТ», 2006. – 448 с.

4. Оценка недвижимости / Тарасевич Е. И. СПб.: СПбГТУ, 1997. 422 с.