Современные модели финансирования ипотечных кредитов

К.ю.н. Лепехин И. А.

Филиал Российского государственного гуманитарного университета

в г. Твери, Россия

Современные модели финансирования

ипотечных кредитов

Привлечение финансовых ресурсов в наиболее эффективной форме всегда являлось одной из основных проблем ипотечного кредитования. На сегодняшний день в мировой практике известны четыре основные модели финансирования ипотечных кредитов: через универсальные коммерческие банки, ссудосберегательные учреждения (стройсберкассы), специализированные ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов (модель рефинансирования (секьюритизации) ипотечных активов). Финансовые ресурсы формируются в первых двух моделях за счет депозитов, а в последних двух – путём выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

Модель универсальных коммерческих банков является одной из наиболее распространённых в современной практике моделей финансирования ипотечных кредитов. Универсальные коммерческие банки осуществляют широкий спектр банковских операций, используя в качестве финансовых ресурсов для предоставления ипотечных кредитов различные источники, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчётных счетах и депозитах и т.п. Наибольшее распространение модель универсальных коммерческих банков получила в европейских странах, а также в Австралии и Южной Африке.

Для данной модели характерно отсутствие специального законодательства, регулирующего деятельность коммерческих банков по привлечению депозитов для финансирования ипотечных кредитов.

Основное преимущество универсальных банков – диверсификация активов, возможность варьирования уровня доходности по различным операциям, использование разнообразных инструментов для хеджирования рисков и обеспечения финансовой устойчивости.[1]

Основная проблема, возникающая в рамках данной модели, заключается в необходимости поддержания текущей ликвидности универсальных коммерческих банков, а также согласование краткосрочных пассивов долгосрочных активов, что становится особенно острой проблемой в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка.[2]

Модель жилищных контрактных сбережений предполагает финансирование ипотечных кредитов за счет средств целевых жилищных вкладов населения, привлекаемых специализированными институтами на договорной (контрактной) основе. Реализация такой модели на практике осуществляется различными способами: работает в режиме полностью закрытого типа, который характеризуется замкнутым циклом финансовых потоков (стройсберкассы в Германии); относительно закрытого типа (строительные объединения в Великобритании); полностью открытого типа (ссудосберегательные ассоциации в США) и в форме специальных жилищно-накопительных программ (во Франции).

Для данной модели финансирования ипотечных кредитов характерно наличие специального законодательства, которое регулирует сферу деятельности специализированных институтов, привлекающих долгосрочные жилищные депозиты. Наиболее строгое законодательство действует в Германии и в странах, копирующих немецкую систему стройсбережений (Чехия, Венгрия, Словакия и др.). Деятельность ссудосберегательных институтов в этих странах регулируется отдельными, специальными законами (в Германии – Закон «О сберегательных кассах по кредитованию строительства» от 16 ноября 1972 года[3]), которые устанавливают сферу их деятельности и меры надзора за ними с целью обеспечить надежность и сохранность вкладов, устойчивое развитие системы в целом. «Немецкие стройсберкассы жестко ограничены не только в области привлечения внешних займов, но и в возможностях размещения стройсбережений. Они могут принимать незначительное участие в предприятиях жилищного строительства (3-5% активов), но им не разрешается держать свои активы в форме недвижимости или сдавать её в аренду».[4]

Преимуществами данной модели являются: замкнутость системы и возможность функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка, что позволяет удерживать стоимость кредитных средств на минимальном уровне, а простота финансового и правового механизмов позволяет им адаптироваться к условиям рынка без создания сложной инфраструктуры и дополнительных затрат. [5] Подобная модель позволяет не только мобилизовать финансовые ресурсы, но и дает информацию о клиенте, его платежеспособности и готовности выполнять принятые обязательства.[6]

Наиболее успешно модель жилищных контрактных сбережений функционирует и развивается в странах, где осуществляется её целенаправленная государственная поддержка посредством дополнительных бюджетных субсидий (премий) на счета вкладчиков.

Модель специализированных ипотечных банков наибольшее распространение получила в Германии, Швеции, Дании и иных странах с кодифицированной системой права. Законы об ипотечных банках в настоящее время приняты в большинстве европейских стран.

Ипотечные банки – это специализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению за счёт средств, привлекаемых на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами.[7]

Ипотечные банки, как правило, обладают эксклюзивным правом выпускать ипотечные облигации, которые имеют высокий рейтинг, признаются инвесторами как надёжные, высоколиквидные финансовые инструменты и потому размещаются по относительно низким ценам. Надёжность ценных бумаг обеспечивается жёсткими законодательными рамками, накладывающими достаточно строгие ограничения как по активным, так и по пассивным операциям банков, а также регулирующими условия предоставления ипотечных кредитов и выпуска облигаций.[8]

Модель рефинансирования (секьюритизации) ипотечных активов наибольшее развитие получила в США, Великобритании и Австралии. В рамках этой модели первичный кредитор (банк, ипотечная компания), выдав ипотечный кредит, может тут же рефинансировать его путём непосредственной продажи инвестору или специализированному оператору вторичного рынка (агентства, фонды ипотечного кредитования) либо посредством обмена собранных в пулы ипотечных кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом, в качестве которого выступает все тот же специализированный оператор вторичного рынка. С этого момента первичный кредитор не несёт никаких рисков по данному кредиту и, «в сущности, может про него просто забыть»[9].

Банки, ипотечные компании и другие ипотечные кредиторы при модели рефинансирования (секьюритизации) ипотечных активов не оставляют ипотечные кредиты на своём балансе и самостоятельно не выпускают ипотечные ценные бумаги. Эти функции отводятся специализированным операторам вторичного рынка, а первичным кредиторам отводится лишь роль своеобразных посредников.

Модель рефинансирования (секьюритизации) ипотечных активов может нормально функционировать только при наличии специальных правовых норм, регулирующих деятельность операторов вторичного рынка, и стандартизации требований к процедурам выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

Приведённая выше классификация моделей финансирования ипотечных кредитов не означает, что в конкретных странах применяется только одна из перечисленных моделей. Они, как правило, сочетаются друг с другом, их правовые институты и финансовые инструменты развиваются и изменяются в рамках отдельных национальных систем права, что позволяет в каждой стране создавать оптимальную систему финансирования ипотечных кредитов.