Формирование земельного участка для проведения аукциона в Энгельсском районе Саратовской области

 

Шмидт И.В., кандидат географических наук, доцент кафедры «Земельный кадастр», iv-schmidt@ya.ru

Мурзугалиева Г.Ж., студент специальности «Земельный кадастр»

ФГБОУ ВПО «Саратовский государственный аграрный университет им. Н.И. Вавилова», г. Саратов

 

В статье раскрывается формирование земельного участка для проведения аукциона, рассмотрен механизм пополнения местного бюджета в результате проведения аукциона недвижимости. Предложена методика муниципальных электронных площадок.

In article formation of the land lot for carrying out auction reveals, the mechanism of replenishment of the local budget as a result of carrying out auction of real estate is considered. The technique of municipal electronic platforms is offered.

 

В наши дни все актуальнее становится тема продажи земельных участков на аукционах. Земельные торги - торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Земельные торги могут проводиться как в форме аукциона (рис. 1), так и в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Собственником земельного участка может быть: Российская Федерация, ее субъекты или же муниципальное образование.

Орган местного самоуправлении определяют на основании отчета независимого оценщика, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов [1].

Рис.1. Схема проведения аукциона недвижимости

В собственности физических и юридических лиц находится 182386 га, или 56,4 % от общего количества земли района. В государственной и муниципальной собственности находится 140866 га, что составляет 43,6 %. Основную часть данного земельного клина составляют земли обороны и безопасности и иного специального назначения, земли лесного и водного фондов, общая площадь которых составляет 88231 га.   Из общего количества государственных и муниципальных земель 45676 га переданы физическим и юридическим лицам на правах пользования и аренды, что составляет 32,4 % .

В 2009 году сохранилась активность граждан по оформлению земельных участков под своими домовладениями и садовыми участками. Значительно активизировались сельхозтоваропроизводители по оформлению земельных участков под производственными объектами. В целях развития дорожной сети города были отведены управлению жилищно-коммунального хозяйства администрации город Энгельс земельные участки под строительство транспортной развязки в районе моста Энгельс – Саратов. Отведены земельные участки комитету охраны окружающей среды и природопользования Саратовской области для складирования грунта из озера Банное, очистка которого запланирована в 2010 году за счет федеральных средств. В  2011 году оформлены права юридических и физических лиц на 4674 земельных участка, что на 61 % больше чем в 2010 году (2862 земельных участка). Активно осуществлялась работа по оформлению земельных участков под производственными и административными зданиями в собственность юридическими лицами. ЗАО «Автомобильный ремонтный завод», ЗАО «Энгельсский мукомольный завод», ООО «Энгельсская промышленная компания», ООО «Объединенная промышленная текстильная компания», ООО «Завод строительных изделий и конструкций «Энгельсстрой» и другими юридическими лицами были оформлены в собственность 8 земельных участков общей площадью 155883 кв. метра. Для строительства индивидуального жилья в 2010 году было предоставлено гражданам в сельской местности 181 земельный участок общей площадью 263956 кв. метров, в городской черте 78 земельных участков общей площадью 78752 кв.метра., в том числе с земельных аукционов было реализовано 14 земельных участков общей площадью 17141 кв.метр.

В 2010 году проведено 11 земельных аукционов, на которых было реализовано 29 участков на общую сумму 7,042 млн руб., а в 2011 году проведено 14. Анализируя рынок района, самым активным рыночным сегментом является сегмент - часть земель населенных пунктов - земли под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и садоводство. На формирование рынка земель города Энгельса, занятый промышленными предприятиями, большое влияние оказал размер кадастровой стоимости, на основе которой рассчитываются арендные платежи и цены выкупа. По-прежнему есть интерес к компактным промышленным площадкам, имеющим подъездные автомобильные и железнодорожные пути для логистических центров, находящихся в черте города [2].

Формирование земельных участков для аукциона  происходит в несколько стадий: 1.получение сведений из ФГУ «Земельная кадастровая палата (15 дней), 2.получение градостроительного заключения из управления обеспечения градостроительной деятельности 5 дней, 3.получение согласований с инженерными службами города (12 дней), 4. получение технических условий на подключение к инженерным сетям (1 месяц),5. геодезическая съемка и межевание земельного участка (7 дней), 6. получение кадастрового паспорта земельного участка (21 день), 7. получение отчета об оценочной стоимости земельного участка (7 дней), 8. Проведение аукционной комиссии (2 дня),  9. подготовка и согласование Постановления о проведении аукциона (5 дней), 9. публикация о проведении аукциона по продаже земельного участка, продаже права на заключение договора аренды земельного в газете «Наше слово» (3 дня), 10. Аукцион (проводится в срок не менее 30 дней с момента публикации). Всего – 120 дней.

Исследуемый земельный участок расположен по адресу (рис. 2): Саратовская область, г. Энгельс, ул. Харьковская - ул. Полтавская. Свободен от застройки, площадью 9912 кв.м. Сведения об ограничениях и обременениях — отсутствуют. Кадастровый номер: 64:50:020602:149. Вид права на земельный участок: аренда сроком на два года. Разрешенное использование: для строительства многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественно-бытового назначения. Начальный размер годовой арендной платы земельного участка 1 782 000 (один миллион семьсот восемьдесят две тысячи) рублей.

Рис. 2. Местоположение земельного участка на спутниковом снимке и Публичной кадастровой карте [3]

Муниципальный контракт представляет собой документ, закрепляющий договорные отношения между муниципальным заказчиком и исполнителем, а также регулирующий исполнение обязательств, связанных с выполнением работ, оказанием услуг и поставкой товаров для муниципальных нужд. Отличием данного документа от государственного контракта является не только, как многие думают, то, что в роли заказчика выступают муниципальные образования или органы местного самоуправления, также позволяет исключить коррупционную составляющую.

Наличие электронной цифровой подписи лиц, указанных в частях 2 - 4 настоящей статьи, и заверение электронных документов оператором электронной площадки с помощью программных средств означают, что документы и сведения, поданные в форме электронных документов, направлены от имени соответственно участника размещения заказа, оператора электронной площадки, заказчика, уполномоченного органа, специализированной организации, уполномоченного на осуществление контроля в сфере размещения заказов федерального органа исполнительной власти, а также означают подлинность и достоверность таких документов и сведений [4].

Актуален переход к электронным аукционам — это введение режима конфиденциальности и анонимности участия в аукционах. Предлагается в Энгельсском муниципальном районе провести опыт электронных аукционов, так как срок формирования объекта аукциона довольно длительный. Основное преимущество электронных аукционов заключается в том, что любая компания через Интернет получает практически неограниченный доступ к сведениям о поставщиках и заказчиках по любой интересующей ее области. Благодаря применению современных информационных технологий любой рынок становится абсолютно прозрачным для его участников.

При проведении аукционов в электронной форме увеличивается скорость и удобство информационного обмена, сокращаются сроки проведения процедур за счет элементов электронного документооборота, а также благодаря тому, что и заказчик, и поставщики могут принимать участие в аукционе удаленно, непосредственно не находясь в месте проведения аукциона.

Кроме того, заказчики значительно экономят бюджетные средства на организацию и проведение торгов. Это дает возможность проводить электронные торги для заказов стоимостью до нескольких миллионов рублей за лот. Кроме того, для проведения аукционов используются системы электронных торгов, которые обеспечивают высокий уровень безопасности и защиты, в том числе и за счет применения электронной цифровой подписи.

Администрация Энгельсского района осуществляет формирование земельного участка для проведения аукциона за счет средств местного бюджета. А в результате проведения аукциона  бюджет пополняется арендной платой и земельным налогом. Для администрации ЭМР конечно выгоднее продавать участки в собственность, так как в бюджет сразу поступает большая сумма и в дальнейшем каждый год поступление средств за счет земельного налога. Земельный участок имеет кадастровую стоимость 22330249,20 руб., земельный налог - 66995,2 руб., арендная плата - 2010719,77 руб., выкупная цена - 558256,23 руб. Для администрации ЭМР конечно выгоднее продавать участки в собственность, так как в бюджет сразу поступает большая сумма и в дальнейшем каждый год поступление средств за счет земельного налога. Поступление от продажи недвижимости на аукционах необходимо сравнить с затратами на формирование исследуемого земельного участка (табл.1).

Таблица 1 - Затраты администрации Энгельсского муниципального района на формирование земельного участка

Наименование процедур

Стоимость, руб.

Геодезическая съемка и межевание

23757

Санитарно-эпидемиологическое заключение

16449,40

Оценка земельного участка для определения рыночной стоимости

2000

Кадастровый паспорт в 4-х экземплярах

800

Кадастровый план территории в 1 экземпляре

400

Всего

43406,4

 

Статистические данные по средствам, полученным от аукционов за 5 лет  в Энгельсском районе, представлены в табл. 2.

Таблица 2 - Средства от аукционов с 2007 по 2011 годы [2]

Год

Выручено средств с аукционов, руб.

Поступило средств в бюджет, руб.

2007

1187550

881370

2008

58536350

55707990

2009

10332010

10608760

2010

7041800

4117200

2011

9200000

9010341

Итого

86297740

80325661

Для администрации Энгельсского муниципального района выгодно продавать участки в собственность или продавать право на заключение договора аренды на аукционах, тем самым пополняя местный бюджет.

Выводы: проведение аукционов проходит согласно нормативно-правовым актам земельного законодательства; выявлены слишком большие сроки формирования объектов аукциона; опыт проведения аукционов удачен, эффективно как для инвесторов, так и для администрации ЭМР.

Предложения: провести опыт электронных аукционов для увеличения скорости и удобства информационного обмена, сокращения сроков проведения процедур за счет элементов электронного документооборота, для того, чтобы заказчики могли принимать участие в аукционе удаленно, непосредственно не находясь в месте проведения аукциона (обучить специалистов работе на электронных площадках; ввести электронную подпись; провести опыт электронных аукционов при банкротстве); по возможности большее количество земельных участков предоставлять в собственность для пополнения бюджета большой суммой и в дальнейшем получения средств за счет земельного налога; внести изменения в некоторые документы, что тоже уменьшит сроки формирования объектов аукциона и разрешит земельные споры.

Литература.

1. Правительство Российской Федерации. Постановление № 808 от 11.11.2002 года « Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

2. Официальный сайт администрации Энгельсского муниципального района [Электронный ресурс]: сайт.- Энгельс., - Режим доступа: http:// engels-city.ru, свободный.

2. Официальный сайт Росреестра [Электронный ресурс]. - Режим доступа : www.rosreestr.ru, свободный.

4. Российская Федерация. Законы. О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд [Текст] : федер. закон [принят Гос. думой 8 июля 2005 г. одобр. Советом Федерации 13 июля 2005 г.]. – ( Актуальный закон).