Экономические науки/ Финансовые отношения

К.э.н. Кулумбетова Л.Б.

Карагандинский экономический университет Казпотребсоюза

Совершенствование жилищно-накопительной системы в Казахстане

Анализ современного состояния системы ипотечного жилищного кредитования показал, что осуществить в краткосрочной перспективе значительное снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, невозможно (коммерческие банки по условиям собственной доходности кредиты на таких условиях не выдают). Обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов, и определенным законодательно основным видом деятельности – кредитованием граждан для строительства и покупки жилья.

В настоящее время, когда в экономике страны наблюдается дефицит «длинных» и «дешевых» денег, таким институтом могут стать жилищные кооперативы (ЖК). В отличие от ипотеки, ЖК не накладывают обременения на приобретенную недвижимость, они просто не дают право оформить ее в собственность до завершения выплаты пая. И если при ипотечном кредите квартира обходится людям процентов на 50 дороже ее первоначальной собственности, то в кооперативе удорожание составляет не более 20%.[1]

На сегодняшний день известно несколько видов ЖК:

1) Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) – образуются в рамках одного многоквартирного дома – знакомый с советских времен вариант. ЖСК – некоммерческое объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации жилого дома, в котором право собственности на жилой дом принадлежит кооперативу, в граждане – члены кооператива обладают правом владения и пользования закрепленными за ними помещениями, а в отдельных случаях - правом распоряжения в установленном порядке, и участвуют в расходах на содержание дома. Особенностью ЖСК является то, что условия пользования и распоряжения имуществом кооператива определяются уставом.

Фактически ЖСК не кредитует своих членов, а лишь обеспечивает им участие в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Иными словами, все участники ЖСК фактически являются застройщиками и получают жилье по себестоимости. Источником средств для возведения дома может стать, как и в советское время, банковский кредит. В этот случае члены ЖСК получат возможность погашать свой паевой взнос в рассрочку. Однако у ЖСК могут возникнуть трудности с получением кредита, так как не всегда могут банку предоставить надлежащее обеспечение кредита. Кроме того, могут возникнуть трудности с получением земельного участка для возведения дома и с поиском строительных мощностей. В связи с этим, для возрождения ЖСК нужна активная государственная поддержка.

Создание ЖСК в Казахстане могло бы, на наш взгляд, способствовать решению проблемы обеспечения жильем молодежи. В настоящее время всего 15% казахстанской молодежи имеют собственную квартиру, из них 5% - приобрели за счет родителей. По имеющимся прогнозам, к 35-40 годам основная часть из них приобретет жилье и обустроится. Но их места нуждающихся в жилье займут сегодняшние школьники и студенты [2].

К примеру, в Москве в 2003 года успешно работает ЖСК «Молодой семье – доступное жилье».

По мнению специалистов, современные МЖК должны быть юридическим лицом. Первые этажи жилых домов следует отдать под коммерческую недвижимость в собственность членов жилищных кооперативов. Таким образом, предлагается решить проблему трудоустройства некоторой части молодежи и изыскать средства на выплату кредитных средств, взятых МЖК под строительство.

2) Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) – еще один способ приобрести жилье в рассрочку. ЖНК представляют собой кооперативы, работающие по принципу взаимного кредитования с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию. Принципиальное отличие от ипотеки состоит в следующем: после накопления первоначального взноса недостающую сумму пайщик получает не в кредит, а в долг (беспроцентный кредит) и расплачивается по нему в течение определенного срока. До момента окончательного погашения долга член ЖНК имеет только пай, который может завещать, дарить, продавать.

Следует отметить, что в настоящее время в Казахстане не развит данный вид некоммерческого ипотечного кредитования. В соседней России ЖНК существуют с момента выхода закона «О жилищно-накопительных кооперативах» (1 января 2005 года). Российский опыт показал, что достоинствами данной схемы является ее простота и низкие проценты по кредитам. К недостаткам следует отнести тот факт, что в случае нечистоплотности или неподготовленности руководителя ссудосберегательного кооператива последний может легко превратиться в финансовую «пирамиду». Поэтому, для внедрения системы ЖНК требуется разработка соответствующего законодательства.

3) Третий вариант - потребительские ипотечные кооперативы (ПИК). Уже в самом названии заложено, что здесь применяется ипотечная схема, хотя накопительный механизм тоже присутствует. Квартира по данной схеме оформляется в собственность сразу же. Однако сложно сказать, на какую базу основывается руководство ПИКа - на новую ЖНК или ст 116 ГК РФ.[3]

4) Еще один тип кооперативов кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ). Их работа основана на достаточно большом доверии пайщиков друг к другу. Однако возможности этих коллективов ограничены: например, получить кредит на улучшение жилищных условий практически невозможно. Наряду с этим, кредитный потребительский кооператив имеет существенный недостаток – недостаточная защита финансовых интересов его членов.

В этой связи, более оптимальным на наш взгляд, будет развитие сети строительных сберегательных касс. В мировой практике целевые жилищные накопления осуществляются в специализированных сберегательных институтах - строительно-сберегательных кассах (ССК). Эти накопления служат основным источником средств для предоставления жилищных кредитов участникам данной системы. Это позволяет создать практически замкнутый цикл «долгосрочные сбережения – долгосрочные кредиты».

Принцип работы ССК достаточно прост. Контракт вкладчика предусматривает внесение им в течение определенного срока (обычно 2-7 лет) вкладов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30-50 процентов стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. Как правило, оформление кредита занимает определенное время – это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания составляет от 2 до 6 месяцев. Кредиты предоставляются на срок от 7 до 15 лет.

Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, независимые от колебаний финансового рынка, процентные ставки, как по вкладам, так и по кредитам.

Первоначально ССК являлись частными (коммерческими) или общественными (некоммерческими) кассами взаимной помощи, участники которой получают премии в связи с осуществлением жилищных накоплений. В настоящее время на Западе ССК скорее стали специализированными банками. Но в то время, когда европейские страны находились в похожих на наши экономических условиях, стройсберкассы возникли как небанковские организации, поддерживаемые государством [4].

В настоящее время в связи с низкой доступностью ипотеки в Казахстане большие надежды возлагаются на систему жилищных строительных сбережений.

На данный момент жилищными сбережениями в Казахстане занимается только Жилстройсбербанк - государственное специализированное учреждение, которое вправе осуществлять только банковские операции, связанные с улучшением жилищных условий. Это значит, что такие банки могут существовать и быть привлекательными для населения лишь при солидной государственной поддержке.

Мы считаем, что для формирования системы постоянного сбора средств под выдачу долгосрочных низкопроцентных кредитов, наряду с Жилстройсбербанком, необходимо развивать сеть строительных сберегательных касс. Строительная сберегательная касса должна быть не банком, а кредитным потребительским обществом, реализующим судо-сберегательные интересы граждан-пайщиков. Это позволит привлекать долгосрочные и относительно-дешевые ресурсы от частных и институциональных инвесторов – пенсионных фондов, страховых, инвестиционных компаний, что, в конечном счете, приведет к развитию массовой ипотеки в стране.

В то же время, важной задачей является привлечение средств населения в инвестирование жилищной сферы, поскольку на сегодня это единственный, реальный источник внебюджетного финансирования данного сектора экономики. Следовательно, государство призвано, во-первых, стимулировать население производить накопления и, во-вторых, создать условия, при которых риск потери накопленных средств сводится к минимуму. Таким образом, государство должно быть объективно заинтересовано в развитии финансирования долгосрочного жилищного строительства и системы ссудосбережений, а участники данной системы должны пользоваться ее потенциальной поддержкой.

Созданию благоприятных условий для развития инвестиционно-накопительной деятельности, на наш взгляд, будет способствовать:

1. Развитие сети строительных сберегательных касс (ССБК).

2. Создание сети жилищных кооперативов – жилищно-строительных (ЖСК), кредитных потребительских кооперативов граждан (КПКГ), потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Институты некоммерческого кредитования предлагается формировать как единую систему, которая позволит разрешить жилищные проблемы гражданам страны, не имеющим возможности воспользоваться услугами ипотечного жилищного кредитования, т.е. не имеющим средств для оплаты первоначального взноса, с низким уровнем доходов и т.д. (рисунок 1).

Рисунок 1- Основные элементы системы жилищных накоплений

В ходе исследования мы пришли к выводу - для повышения привлекательности и доступности системы жилищных строительных сбережений государству необходимо предпринять ряд мер:

- регулировать цены на жилую недвижимость в сторону снижения,

- снижать уровень инфляции, проводить индексацию вкладов участников данной системы,

- увеличить размер премии вкладчикам с 20% до 30%,

- освобождать жилищно-строительные банки от уплаты корпоративного подоходного налога в течение первых пяти лет деятельности,

- применять специальную систему гарантирования вкладов в жилищных строительных банках.

Литература

1. Почему именно кооператив, а не ипотечный кредит? // Квартирный ряд -2006. – 18 января / http:// www ipodom.ru.

2. О жилищном фонде и инвестициях в жилищное строительство Казахстана // Спецпроект «Казахстан»/ http: //www. dumaem.ru.

3. Плюсы и минусы жилищных кооперативов // DOMEX – Недвижимость. – 2006. – 4 августа.

4. Квартирный рецепт. Четыре схемы покупки жилья в рассрочку // М2 – Квадратный метр. – 2007. – 4 апреля.