Анализ классических подходов к оценке недвижимости

Известно, что рыночная стоимость объекта недвижимости является наиболее вероятной ценой данного объекта, выраженной в денежной форме, однако следует помнить, что оценка рыночной стоимости, какими бы точными и надежными методами ее бы не получили, всегда содержит некоторую неоднозначность, и не может рассматриваться как точное значение рыночной стоимости. Следует особо отметить, что признание факта, что оценка не может рассматриваться как точное значение оцениваемой стоимости, не означает ее бесполезность, поскольку оценка не является самоцелью и обычно является одним из элементов в системе принятия решений о покупке-продаже (аренде) недвижимости[1].

Исследованию вопросов оценки жилой недвижимости, теоретико-методологическим и практическим аспектам формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости на региональном уровне посвящены научные работы Г. Армстронга, В. Вонга, С. В. Грибовского, Е. Н. Ивановой, Ф. Котлера, Л. А. Лейфера, Д. С. Львова, О. Е. Медведевой, Д. Сондерса и др.[1-4].

Повышение стоимости квадратных метров некоторые специалисты связывают со взлетом цен на строительные материалы и энергоносители, но не все согласны с подобными предположениями, поскольку только на 8%, по оценкам специалистов, подорожали стройматериалы, а цены за тот же период на жилье поднялись на 25%. Анализ показывает, что имеют место неоправданные завышения сметной стоимости строительства. В основном они вызваны высоким уровнем посреднических услуг, невозможностью возмещения НДС до окончания строительства, большим размером платы за подключение мощностей или долевым участием в развитии инфраструктуры (хотя с пользователей через тарифы на коммунальные услуги одновременно взимается плата за потребляемую электроэнергию, воду, тепло и т.д., в которой учтены средства на развитие инженерно-коммунальной базы в виде амортизационных отчислений). Для того, чтобы снять эту часть наценки, необходимо освободить инвесторов, участвующих в строительстве социального жилья, от уплаты взносов на развитие прилегающих сетей и территорий, чему отчасти способствует принятое Кабинетом министров постановление №40 от 24 января 2007г., в соответствие с которым снижаются ставки отчислений на развитие инженерной инфраструктуры, а также нужно ускорить процесс получения разрешительных документов на застройку. Таким образом, необходимо проанализировать существующие подходы к оценке объектов, определить факторы влияния на формирование цены и сформировать модель цены предложения на рынке.

Цена на объекты жилой недвижимости формируется в диапазоне от минимально возможной, не обеспечивающей прибыли продавцу, и максимальной, препятствующей формированию спроса, поскольку она будет превышать возможности покупателя[2]. Отсюда существует несколько методов ценообразования, которые лежат в основе трех подходов к оценке недвижимости:

- затратный подход;

- доходный подход в процессе оценки недвижимости;

- подход рыночных сравнений [3].

Каждый из приведенных выше подходов имеет свои недостатки.

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный. Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо не представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного, в этом случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ строения. Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли. Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законченного перестроенного здания. Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными[4].

Доходный подход может быть реализован с помощью метода прямой капитализации и метода капитализации по норме отдачи на капитал, который в свою очередь делится на анализ дисконтированных денежных потоков и капитализацию по расчетным моделям. Ограниченность применения этого метода связана со сложностью получения необходимой информации, в частности необходимой для определения ставок капитализации и для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом.

Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Ограниченность выборки исходных рыночных данных и, соответственно, анализ весьма ограниченного количества подобных оцениваемому объектов-аналогов, усложняет применение данного подхода при оценке объектов жилой недвижимости.

Анализ общепринятых методов оценки недвижимости показал необходимость оптимизации подходов к определению стоимости недвижимости, этим обусловлена необходимость дальнейших исследований в данном направлении.

Литература:

1. Точность результатов оценки и пределы ответственности оценщика: [Электронный ресурс] / Лейфер Л. А. – Режим доступа: http://www.pcfko.ru.

2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости / Грибовский С.В. – СПб.: Питер, 2001. – 334 с.

3. Котлер Ф., Армстронг Г., Сондерс Д., Вонг В. Основы маркетинга / Пер. с англ. – 2-е европ. изд. – М.; СПб.: Вильямс, 1999. – 1056 с.

4. Оценка стоимости недвижимости. / [Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е.]. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.