Чернишов С. А., Назаренко О. О.

ДонНУЕТ

Проблеми оподаткування будівництва та продажу об’єктів нерухомості неприбутковою органіацією

Будівництво об’єктів виробничого та іншого призначення, підготовка будівельних ділянок, роботи з обладнання будівель, із завершення будівництва, прикладні та експериментальні дослідження і розробки, які виконуються суб’єктами господарювання для інших суб’єктів або на їх замовлення, здійснюються на умовах підряду. Загальні умови договорів підряду визначаються відповідно до положень Цивільного кодексу про договір підряду, якщо інше не передбачено Господарським кодексом [Госп. кодекс]

Згідно зі ст. 318 Господарського кодексу за договором підряду на капітальне будівництво одна сторона (підрядник) зобов’язується своїми силами і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовникові у встановлений строк визначений договором об’єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов’язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об’єкти і оплатити їх.

Договір підряду на капітальне будівництво повинен передбачати: найменування сторін; місце і дату укладення; предмет договору (найменування об’єкта, обсяги і види робіт, передбачених проектом); строки початку і завершення будівництва, виконання робіт; права і обов’язки сторін; вартість і порядок фінансування будівництва об’єкта (робіт); порядок матеріально-технічного, проектного та іншого забезпечення будівництва; режим контролю якості робіт і матеріалів замовником; порядок прийняття об’єкта (робіт); порядок розрахунків за виконані роботи, умови про дефекти і гарантійні строки; страхування ризиків, фінансові гарантії; відповідальність сторін (відшкодування збитків); урегулювання спорів, підстави та умови зміни і розірвання договору.

Вартість робіт (ціна договору) або спосіб її визначення зазначаються у договорі підряду на капітальне будівництво.

Вартість робіт за договором підряду (компенсація витрат підрядника та належна йому винагорода) може визначатися складанням приблизного або твердого кошторису. Кошторис вважається твердим, якщо договором не передбачено інше. Зміни до твердого кошторису можуть бути внесені лише за погодженням сторін.

Проведення розрахунків за договором підряду на капітальне будівництво регулюється ст. 321 Господарського кодексу [Госп. Кодекс, ст. 321]

Так, якщо договором не передбачено попередньої оплати виконаної роботи або окремих її етапів, замовник зобов’язаний сплатити підряднику зумовлену договором ціну після остаточної здачі об’єкта будівництва, за умови, що роботу виконано належним чином і в погоджений строк або, за згодою замовника, – достроково.

Підрядник має право вимагати виплати йому авансу лише у разі, якщо така виплата та розмір авансу передбачені договором.

За необхідності консервації будівництва з не залежних від сторін обставин замовник зобов’язаний оплатити підряднику виконані до консервації роботи та відшкодувати йому пов’язані з консервацією витрати.

Підставою для зарахування об’єкта будівництва на баланс підприємства-замовника є акт приймання-передачі (введення в експлуатацію) основних засобів.

Слід зазначити, що у разі якщо для будівництва основних засобів залучалися позикові кошти, то витрати на сплату процентів за користування кредитом не включаються до первісної вартості таких засобів.

Отже, витрати, понесені у зв’язку з будівництвом об’єкта основних засобів, після введення цього об’єкта в експлуатацію становлять його первісну вартість.

Порядок ведення податкового обліку витрат на капітальне будівництво об’єкта основних фондів залежить від напряму його майбутнього використання:

- будівництво основних фондів для виробничих потреб та ведення господарської діяльності;

- будівництво невиробничих фондів.

На прикладі Спортивного клубк «Азовмаш» (м. Маріуполь) розглянемо, як у податковому обліку неприбуткової організації відображаються витрати на капітальне будівництво об’єкта основних засобів.

Неприбутковою організацією було укладено з підрядною організацією договір на будівництво об’єкта нерухомості. Після завершення будівництва підписано акт приймання-передачі виконаних робіт і введено об’єкт в експлуатацію. У зв’язку з неоплатою виконаних робіт у неприбуткової організації виникла кредиторська заборгованість у розмірі вартості об’єкта нерухомості. Через відсутність коштів прийнято рішення погасити заборгованість перед підрядною організацією шляхом передачі їй у власність об’єкта нерухомості. Як відображаються зазначені операції в податковому обліку неприбуткової організації?

Основні фонди неприбуткових організацій відносяться до невиробничих фондів. Це аргументується тим, що діяльність неприбуткових установ і організацій не спрямована на отримання прибутку, отже, їх основні фонди не використовуються для ведення господарської діяльності в контексті Закону N 334/94-ВР (згідно з п. 1.32 ст. 1 цього Закону під господарською діяльністю розуміють діяльність, спрямовану на отримання прибутку) [ЗУ про оодаткування].

Відповідно до пп. 8.1.4 п. 8.1 ст. 8 зазначеного Закону під терміном «невиробничі фонди» слід розуміти капітальні активи, які не використовуються у господарській діяльності платника податку.

Витрати на придбання, ремонт, реконструкцію, модернізацію або інші поліпшення невиробничих фондів не підлягають амортизації та провадяться за рахунок відповідних джерел фінансування.

Бухгалтерський облік вартості невиробничих фондів ведеться окремо від податкового обліку та не впливає на податкові зобов’язання платника податку.

Таким чином, у неприбуткових установ і організацій з метою оподаткування вартість основних фондів не підлягає амортизації й не включається до складу валових витрат.

Підпунктом 8.1.4 п. 8.1 ст. 8 Закону N 334/94-ВР встановлено, що у разі продажу невиробничих фондів до валових доходів платника податку включаються доходи, отримані (нараховані) від продажу, а до валових витрат – сума витрат, пов’язаних із придбанням (виготовленням) таких невиробничих фондів (без урахування зносу) та їх поліпшенням.

Водночас п. 7.11 ст. 7 цього Закону встановлено особливий порядок оподаткування неприбуткових установ та організацій, зокрема наведено перелік доходів, що звільняються від оподаткування для кожного з видів таких установ та організацій.

Згідно з пп. 7.11.13 п. 7.11 ст. 7 зазначеного Закону для неприбуткових організацій основною діяльністю є діяльність з надання благодійної допомоги, просвітніх, культурних, наукових, освітніх та інших подібних послуг для суспільного споживання, зі створення систем соціального самозабезпечення громадян (недержавні пенсійні фонди, кредитні спілки та інші подібні організації). До основної діяльності також включається продаж неприбутковою організацією товарів (послуг), які пропагандують принципи та ідеї, для захисту яких було створено таку неприбуткову організацію, та які є тісно пов’язаними з її основною діяльністю, якщо ціна таких товарів (послуг) є нижчою за звичайну або коли така ціна регулюється державою. До основної діяльності не включаються операції з надання товарів (послуг) неприбутковими організаціями. Вичерпний перелік видів діяльності неприбуткових організацій мають містити їх статутні документи.

Згідно з нормами пп. 7.11.9 п. 7.11 ст. 7 Закону N 334/94-ВР у разі одержання неприбутковою організацією доходів із джерел інших, ніж визначені відповідними підпунктами 7.11.2 – 7.11.7 для її виду, такі доходи підлягають оподаткуванню.

При цьому з метою оподаткування у зменшення суми інших доходів враховуються лише витрати, які прямо пов’язані з отриманням таких доходів.

Доходи, отримані неприбутковою організацією від продажу невиробничих фондів, відносяться до таких, що підлягають обкладанню податком на прибуток.

Отже, у разі продажу невиробничих фондів у неприбуткової організації виникають валові доходи, а також валові витрати, які дорівнюють розміру витрат, пов’язаних із будівництвом таких невиробничих фондів, за умови наявності підтверджувальних документів (договір підряду, кошторис, акт приймання-передачі тощо).

Витрати, що безпосередньо пов’язані з будівництвом об’єкта (в даному випадку – сума кредиторської заборгованості перед організацією-підрядником), відображаються у рядку 11 Звіту в той самий звітний період, що й зазначені доходи. Сплата неприбутковою установою податку на прибуток у разі, якщо доходи від продажу невиробничих фондів перевищують витрати на їх будівництво (дані рядка 15), здійснюється за той податковий період, в якому одержано такий прибуток.

Література:

1. Господарський кодекс України, К.: 2003.

2. Закон України № 334/94-ВР “Про оподаткування прибутку підприємців”, К: 1994.

3. http://nedvigimost.mk.ua/yuridicheskie-voprosyi/nalog-na-prodazhu-nedvizhimosti.html - Налог на продажу недвижимости.