Мазурова А.

Киричик В.

Донецький національний університет

економіки і торгівлі імені Михайла Туган-Барановського

Введення податку на нерухомість в Україні: проблеми і перспективи

Проблема побудови ефективної системи оподаткування нерухомості – одна із найбільш актуальних у процесі розвитку в Україні ринкових відносин та інтегрування української економіки у світовий ринок. Її вирішення повинно здійснюватися шляхом вивчення, аналізу і творчого осмислення як нинішньої української законодавчої бази, так і накопиченого у світі досвіду у сфері оподаткування нерухомості. Запровадження Податкового кодексу України викликало значний інтерес у провідних вітчизняних економістів. Вже опубліковано багато статей, присвячених податку на нерухоме майно, оскільки його вважають новим для українських громадян.

Для розробки положень Податкового кодексу залучалися фахівці Міністерства фінансів України, провідні науковці інститутів НАН України, академії фінансового управління, а статті кодексу було винесено на громадське обговорення. Це питання досліджували такі науковці: Захаров О.В., Митяй С.А, На сьогодні багато виявлених недоліків усунено, проте уникнути їх повністю не вдалося.

Отже, мета статті – на основі аналізу положень Податкового кодексу України про оподаткування нерухомості виявити проблеми, пов’язані з недосконалістю нового законодавства, і запропонувати напрями вдосконалення.

Податки на нерухомість, що стягуються нині у близько 130 країнах світу, відіграють надзвичайно важливу роль не лише у фінансовій системі (як джерело податкових надходжень), а й у процесах користування різними видами нерухомості – землею, природними ресурсами та будівлями. Податки на нерухомість виконують низку функцій: формування дохідної частини місцевих

бюджетів; перерозподілу багатства; оподаткування частини доходів, що не є базою податків на доходи; стимулювання найефективнішого розпорядження нерухомістю, інвестицій у неї.

Насамперед проаналізуємо загальні положення ст. 265 «Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» розділу ХІІ «Місцеві податки і збори» Податкового кодексу України.

У статті досить чітко визначено об’єкт оподаткування, регламентовано механізм справляння податку на нерухомість, яка віднесена відповідно з нормативно-правовим полем. Тому передусім суперечливе враження викликає назва статті, адже чи передбачає «податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки», надалі оподаткування інших об’єктів нерухомості? Якщо так, то ці положення мають бути прописані із самого початку, якщо ні, то доцільною була б інша назва статті, а саме «Податок на житлову нерухомість».

Водночас при такому оподаткуванні промислова, комерційна й інша нерухомість, яка є власністю юридичних та фізичних осіб, не являтиме собою об’єкт оподаткування. Наприклад, якщо приватний житловий будинок, в якому знаходяться офіс, магазин або аптека, переоформлюється з «житлового приміщення» на «нежитлове», то він уже не є об’єктом оподаткування; тому при оподаткуванні житла власник зможе порівняно легко ухилитися від сплати податку з допомогою маніпулювання організаційно-правовим статусом, унаслідок чого виникне певний ризик недоотримання податкових платежів до бюджету.

Необхідно також відзначити, що згідно з ст. 265 Податкового кодексу України не є об’єктом оподаткування садові й дачні будиночки. Водночас, останніми роками на територіях садових товариств дедалі частіше будуються будинки з великої площею для постійного поживання, які не відповідають визначенням садових і дачних будиночків і часто залишаються зареєстрованими як садові.

У зв’язку з цим виникає ще одна проблема – процедура перевірки законності будівництва житла, прибудов до житла на приватних земельних ділянках та розрахунку житлової площі нерухомості. Саме складна і тривала процедура офіційного оформлення дозволів на будівництво й перепланування житлових приміщень породила велику кількість нелегалізованого житла, багато житлових будинків уважаються нездатними в експлуатацію.

У розвинених країнах із ринковою економікою оподаткування майна має давню історію, тривалий час існують оцінки та ринки нерухомості, а сплата податку є звичайним явищем. У нашій країні наразі ще не існує сформованого ринку нерухомості, і визначення реальної ринкової вартості являє собою доволі складний процес.

Не менш складною є проблема визначення оціночної вартості нерухомості. Створення інституту оцінки для цілей оподаткування – трудомісткий і дорогий процес, оскільки потребує спеціальної підготовки експертів, копіткої роботи з визначення оціночної вартості кожного об’єкта оподаткування та не оминає проблеми корупції й тонізації в цій сфері. Спроби створення механізму визначення оціночної вартості нерухомості в Україні наразі не увінчалися успіхом. На практиці порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва виявився наякісним, непродуманим і таким, що базується на хисткій методологічній основі. Саме тому говорити сьогодні про ринкову або оціночну вартість як про базу оподаткування – передчасно, натомість необхідно продумати механізм визначення реальної на момент сплати податку бази оподаткування, хоча навряд чи це вдасться зробити з мінімальними витратами.

Установлення неоподаткованого мінімуму відповідає принципам вертикальної рівності й вимогам соціальної справедливості. Водночас критерії, за якими було розраховано розміри неоподаткованої житлової площі, а саме 120 м (для квартири) і 250 м (для житлового будинку), - не зазначено. Але не в усіх населених пунктах України є така нерухомість, яка підлягає оподаткуванню і тому постачає ризик відсутності податкових платежів. Тому, можливо, передчасним було скасування деяких місцевих податків і зборів, надходження від яких планувалося замінити податком на нерухоме майно, відмінне від землі.

Питання про те, чи не будуть витрати на збір відомостей про об’єкти оподаткування, база оподаткування, нарахування й адміністрування податку на нерухомість більшими, ніж можливі надходження від цього податку, залишається відкритим. Адже лише для того, щоб сформувати відомості, які надходять від органів державної реєстрації прав на нерухоме майно та органів, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб, перевірити документи, які підтверджують право власності на об’єкт житлової нерухомості, здійснити звіряння даних про житлову площу нерухомості, розрахувати пільги зі сплати податку й суму податку з об’єктів житлової нерухомості, що є власністю фізичних осіб, підготувати податкове повідомлення-рішення про суму належного до сплати податку, а також (за необхідністю) провести перерахунок суми податку, швидше за все, доведеться в кожній податковій інспекції виділити додаткову посаду податкового інспектора з нарахування і справляння податку на нерухоме майно.

Отже, лише шляхом усунення вищенаведених проблем і ризиків можна наблизити вітчизняну систему оподаткування нерухомості до загальноприйнятої в усьому світі, де податок на нерухомість є незамінним джерелом доходів держави і забезпечує значні надходження до бюджетів муніципалітетів.

Тож доцільним було б внести зміни до положень Податкового кодексу, спрямовані на вдосконалення системи оподаткування нерухомого майна за такими загальними напрямами:

1. Оподаткування всіх об’єктів нерухомого майна незалежно від його призначення із метою реалізації принципів справедливості і рівності в оподаткуванні.

2. Установлення обґрунтованого розміру неоподаткованого мінімуму, що відповідає соціальними нормам площі житла, положенням Державних будівельних норм України або іншим законодавчим і підзаконним актам.

3. Використання диференційованого поправочного коефіцієнта, спрямоване на вирівнювання сум податкових надходжень з урахуванням особливостей ринків нерухомості різних населених пунктів України: близькості до історичних або адміністративних центрів, інших характеристик об’єктів, які впливають на реальну вартість нерухомого майна, - для наближення системи оподаткування нерухомого майна у країні до таких систем у зарубіжних країнах, де вже давно сформовано інститути оцінки та ринки нерухомості.

4. Застосування податкових пільг у вигляді заліків податку на нерухоме майно в рахунок зобов’язань з податку на доходи (при оподаткуванні фізичних осіб) і на прибуток (при оподаткуванні юридичних осіб) із метою запобігання подвійному оподаткуванню (як доходів, так і об’єктів нерухомого майна, що були придбані за доходи, які вже підлягали оподаткуванню), збільшенню податкового тиску на платників унаслідок введення нового податку, а також скороченню обсягів виробництва й інвестування, ухиленню від сплати податків.

Реалізація наведених пропозицій сприятиме виконанню податком на нерухоме майно не лише фіскальної, а й регулюючої функції: стане можливою реалізація основних положень Концепції реформування системи місцевого самоврядування щодо перерозподілу податкових надходжень – частина податку на прибуток підприємств при використанні податкового заліку залишиться на рахунках місцевих бюджетів; збільшаться доходи місцевих бюджетів і зміниться структура їхньої прибуткової частини. Отже, податок на нерухоме майно, відмінне від землі, може стати основним джерелом податкових надходжень до місцевих бюджетів.

Література

1. Науково-практичний коментар до Податкового кодексу України:В 3т. Т. 3. / Кол. Авторів ( заг. ред. М.Я. Азарова). – К.: Мін-во фінансів України, Нац. ун-т ДПС України, 2010. – С. 328.

2. Переверзев И. Налог на нежвижимость: как отразится новій налог на владельцах квартир // Аналитическое издание ЮРИСТ & ЗАКОН. – 2011. - №47;