Придніпровська державна академія будівництва та архітектури

аналіз методичних підходів до оцінки ефективності реконструкції житлових будівель

Розробка проекту реконструкції житлової будівлі разом з технічним обстеженням земельної ділянки, оцінкою технічного стану будівлі та її конструкцій, визначенням обсягів реконструкції передбачає оцінку економічної ефективності реконструкції житлової будівлі.

Досі немає однозначної відповіді на питання щодо критерію оптимальності при вирішенні завдань реконструкції житлових будівель, яке постало в зв'язку з реконструкцією районів старої забудови в процесі розгляду наступної альтернативи: реконструювати освоєну територію, тобто знести стару забудову і побудувати нову, або забезпечити той же приріс фонду за рахунок освоєння нових територій.

Вибір оптимального варіанту здійснювався на основі критерію мінімуму приведених витрат (), який розраховувався за допомогою наступної формули:

де – річні експлуатаційні витрати по і-тому варіанту реконструкції, грн.;

– нормативний коефіцієнт ефективності капітальних вкладень;

– первинні капітальні вкладення по і-тому варіанту реконструкції, грн. [3].

Було запропоновано й інші критерії обґрунтування ефективності реконструкції житлових будівель. Вони указують на те, що оцінка фонду, що зноситься, за вартістю нового будівництва не враховує ступінь зносу фонду, і тим самим одержує завищену цінність. Зокрема, пропонувалося визначати економічну ефективність оновлення за дійсною вартістю, виходячи із ступеня зносу житлового фонду. Проте при цьому недостатню оцінку одержує необхідність компенсації зносу новим будівництвом.

Запропоновано метод комплексної оцінки економічної ефективності оновлення житлового фонду з урахуванням чинника часу. При цьому до втрат відносять витрати, пов'язані з передчасністю нового будівництва, яка залежить від величини залишкового терміну служби житлового фонду. Оцінці піддається також економія, пов'язана з відмовою від ремонту будівлі у разі її зносу, і витрати, необхідні для освоєння ділянки нової забудови території у разі збереження старого фонду.

Порівняння варіантів реконструкції житлових будівель проводять також на основі критерію приведених витрат на 1 м² загальної (корисної) площі в реконструйованій будівлі і в будівлі-аналогу нового будівництва з урахуванням чинника часу у вигляді термінів служби порівнюваних будівель.

Загальним недоліком методів оцінки ефективності проектних рішень, заснованих на критерії приведених витрат, є те, що в діючих інструкціях за розрахунком порівняльної економічної ефективності капітальних вкладень вказується, що показником найкращого варіанту (критерієм оптимальності) є мінімум приведених витрат і що порівняння проводиться за умови їх повної зіставності по споживчій якості. Проте порівняння тільки за приведеними витратами не дозволяє оцінити саму споживчу якість при зіставленні нового і реконструйованого житла.

Деякі фахівці вважають, що найбільш прийнятним при оцінці ефективності реконструкції житлових будівель в сучасних умовах є застосування функціонально-вартісного аналізу (ФВА). Цей метод, розроблений наприкінці 40-х років ХХ століття, не набув належного поширення в нашій країні. Він є різновидом системного аналізу і спрямований на максимізацію співвідношення між споживчою вартістю житлової забудови після реконструкції і витратами на її проведення.

Об'єктами ФВА є порівнювані між собою варіанти реконструкції, досліджувані з метою вибору якнайкращого. Причому об'єкти аналізу розглядаються не в конкретній матеріальній формі, а як сукупність деяких функцій.

Функція – це характеристика здатності об'єкту аналізу задовольняти певним споживчим властивостям. Споживча вартість об'єкту ФВА – це кількісна характеристика корисності об'єкту для споживачів, що включає сукупність споживчих властивостей.

Критерієм оцінки ефективності реконструкції житлових будівель є співвідношення споживчої вартості і витрат (одноразових, поточних), спрямованих на досягнення споживчих властивостей об'єкту, тобто типовий показник ефективності [1, 2].

Виконаний аналіз методів оцінки ефективності реконструкції виявив необхідність в розробці методології оцінки ефективності комплексної реконструкції житлової забудови за допомогою сучасного інструментарію, заснованого на застосуванні економіко-математичних методів.

Література

1. Акуленкова И.В. Эффективность реконструкции жилых зданий (на примере Санкт-Петербурга): Дис. ... канд.экон.наук: 08.00.05. – Санкт-Петербург, 2004. – 149 с.

2. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. – Минск: ООО «Новое знание», 2001. – 688 с.

3. Шопенко Д.В. Экономические методы управления технической реконструкцией. – М.: Мысль, 1989. – 206 с.