РОЗВИТОК ЗЕМЕЛЬНИХ ІПОТЕЧНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ

Семеряк Ю. А.

Львівська комерційна академія

РОЗВИТОК ЗЕМЕЛЬНИХ ІПОТЕЧНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ

Формування повноцінного ринку земель і створення прошарку ефективних власників землі є одним із найактуальніших питань у реформуванні економічних відносин України, пов’язаних із землекористуванням. Без вирішення цього питання неможливим є підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва та розвиток ринкових перетворень в аграрному секторі економіки.

Земельна реформа, проголошена в Україні на початку 90-х років минулого століття, усунула монополію державної власності на землю та створила умови для рівноправного функціонування колективної і приватної власності. За роки незалежності із державної власності фізичним та юридичним особам було передано 51,1% земель, в тому числі: 51% - в приватну, 0,1 – у колективну [1]. Проте зміна форм власності не забезпечила адекватного зростання обсягів сільськогосподарського виробництва. У значній мірі це пов’язано з незадовільним матеріально-технічним станом сільськогосподарських товаровиробників та відсутністю у них обігових коштів.

В сучасних умовах найбільш реальним шляхом забезпечення їх необхідними фінансовими ресурсами є кредитування. Проте на сьогодні українські аграрники мають можливість отримувати лише короткострокові кредити під заставу майбутніх врожаїв. Однак сільське господарство є найризикованішою галуззю економіки, оскільки на кінцевий результат вливає ціла низка непередбачуваних умов, які не завжди залежать від виробника (погодно-кліматичні умови, зміна ринкової кон’юктури, політичні ризики тощо). Тому банки неохоче надають кредити під заставу врожаю, а якщо й надають, то на короткий термін, у незначних сумах та під високий відсоток. Це цілком зрозуміло, оскільки банкрутство позичальника при відсутності надійної застави веде до втрат банку. Підвищити ймовірність отримання довгострокового кредиту у значних сумах та під прийнятний відсоток могло б використання землі як предмета застави.

Питання формування системи земельної іпотеки в Україні з кожним роком набуває все більшої актуальності, оскільки потреби аграрників в одержанні довгострокових кредитів постійно зростають. Станом на 1 січня 2005 року близько 64% сільськогосподарських підприємств України потребувало довгострокових кредитів, 16% – середньострокових і лише 10% – короткострокових [2]. За умов кризи потреба у довгострокових кредитах ще більше зросла. За даними Міністерства аграрної політики України, станом на 28 жовтня 2010 року 1848 підприємств аграрного сектора економіки отримало майже 7 млрд. грн. кредитних ресурсів, основну питому вагу (70,6%) в структурі яких зайняли короткотермінові кредити [3]. Високі ризики, обумовлені нестабільністю галузі, постійним коливанням цін на сільськогосподарську продукцію та відсутністю надійної застави створили несприятливі для селян умови кредитування. При низькому рівні довіри банки встановлюють для них високі кредитні ставки (24-27% річних). За умови, коли земля стане об’єктом застави, ризики значних втрат для кредиторів ліквідуються і селяни зможуть отримувати кредитні ресурси на більш вигідних умовах. Усе це дає підстави стверджувати, що іпотечне кредитування під заставу земель є невід’ємною складовою повноцінного розвитку аграрного сектора економіки, оскільки саме іпотечний кредит дасть змогу розширити виробничі потужності підприємств, оновити їх основний капітал.

Слід зазначити, що у свій час в Україні земельні іпотечні відносини розвивалися досить успішно. Наприкінці ХІХ століття в державі було сформовано потужну мережу земельних іпотечних банків, про ефективність діяльності яких свідчать такі факти: Херсонський іпотечний банк надавав довгострокові кредити (до 34 років і 11 місяців) під заставу землі під 6,75% річних; Харківський земельний банк надавав довгострокові кредити (до 43 років і 6 місяців) під 6% річних в обсязі, що не перевищував 60% вартості заставленої земельної ділянки [4, 5].

Стрімкого розвитку система земельної іпотеки набула наприкінці 90-років ХІХ століття у Галичині із створенням Крайового Союзу Кредитового, який займаючись парцеляцією земель, сприяв селянам у придбанні земельних ділянок. Із розвитком кооперативного руху виконання широкого поля завдань, які стояли перед Союзом, стало для нього непосильним. Тому справу парцеляцій земель було передано заснованому у 1907 році товариству «Земля», а функцію іпотечного кредитування перебрав на себе заснований у квітні 1910 року Земельний Банк Гіпотечний. Це був єдиний український банк акціонерного типу, який здобув визнання в Україні і світі, його цінні папери оплачувалися у всіх баках Європи [6].

Ринок іпотечного кредитування в сучасній Україні поки що перебуває лише на стадії формування: в жовтні 1992 року набрав чинності Закон України «Про заставу», у червні 2003 прийнято Закон «Про іпотеку», в грудні 2005 – Закон «Про іпотечні облігації», статтею 133 Земельного кодексу України визначено умови застави земельних ділянок. Однак розвиток земельної іпотеки стримує ціла низки чинників правового, економічного та інституційного характеру. Серед основних правових чинників слід виділити: мораторій на купівлю-продаж земель; недосконалість діючих стандартів оцінки земель; відсутність Законів України «Про ринок земель», «Про іпотечні облігації», «Про державний земельний (іпотечний) банк». Найвагомішими економічними чинниками є: низький рівень доходів населення; відсутність крупних цілісних масивів у власності фізичних і юридичних осіб; низька вартість сільськогосподарських земель через їх низьку дохідність; обмежені можливості банків щодо залучення довгострокових кредитів; парцеляризація земель; нестабільність національної валюти. З-поміж сукупності інституційних чинників слід виділити: відсутність єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухомість та їх обмежень; незначний вплив Державної Іпотечної установи на стан іпотечного ринку; незадовільний стан фондового ринку. Вирішення усіх цих проблем можливе лише за активної участі держави, першочерговим завданням якої у даному напрямі має стати формування належної нормативно-правової бази та визначення реальної ринкової вартості землі, без якої неможливо не тільки запровадити дієвий механізм іпотечного кредитування, а й визначити реальні виробничі втрати на виробництво сільськогосподарської продукції та ефективність використання землі.

Література

1. Оперативні дані Держкомзему України.

2. Ющенко А. М. Іпотечне кредитування як передумова розвитку земельних відносин / А. М. Ющенко // Фінанси України. – 2005. – №4. – С. 93-100.

3. Розширення доступу аграріїв до кредитних ресурсів – одне з головних завдань Мінагрополітики // http://www.minagro.kiev.ua/ page/?11031

4. Краснікова О. М. З історії становлення і функціонування земельних банків в Україні (1861-1918 рр.) / О. М. Краснікова // Український історичний журнал. – 1999. – № 6. – С. 64-69.

5. Кручок С. І. Іпотечне кредитування: європейська практика та перспективи розвитку в Україні / С. І. Кручок. – К.: Урожай, 2003. – 208 с.

6. Вербова О. С. Національний господарський рух та його фінансово-кредитна інституціалізація в Західній Україні у 1898-1939 роках / О. С. Вербова // Вісник Львівської державної фінансової академії. – Львів: ЛДФА. – №14. – С. 42-47.