Экономические науки/4. Инвестиционная деятельность и фондовые рынки

Чернявский А.С.

Проектный институт «Днепрпроектстальконструкция»

Инвестиции в капитальном строительстве

Развитие строительной отрасли является объективным индикатором состояния экономики Украины. Развиваясь только при постоянном улучшении экономики, строительство способно создавать мультипликационный эффект и позитивно влиять на занятость населения, уровень заработной платы, развитие торговли и сферы обслуживания.

По подсчетам специалистов, каждая гривна, вложенная в строительство жилья, дает 2,5-3 гривны прироста ВВП, а дополнительное рабочее место в капитальном жилищном строительстве обеспечивает работой 5-6 работников других отраслей.

Общее оживление экономики, развитие ее финансовой сферы формулирует новые требования к механизмам инвестирования строительства и регулирования рынка недвижимости, которые рассматриваются в данной работе.

Известно, что циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами – подъем показателей рынка недвижимости предшествует подъему макроэкономических показателей национальной экономики, но и спад на этом рынке наступает раньше.

Рис. 1. Взаимосвязь экономических циклов

При исследовании рынка недвижимости США было установлено, что в долгосрочном периоде индекс цен на жилье (Home Price Index) коррелирует с индексом стоимости строительства (Building Cost Index) и ростом численности населения (Population). Таким образом, существует взаимосвязь между ценами на первичном и вторичном рынках недвижимости, а также демографическими процессами (в долгосрочной перспективе).

Рис. 2. Индексы первичного и вторичного рынков недвижимости США

Рынок недвижимости как специфический сектор экономики имеет следующие особенности: слабый уровень исследований; несбалансированность спроса и предложения; цикличный характер; высокая степень регулирующего государственного воздействия; рост стоимости объекта недвижимости во времени; низкая ликвидность; высокий уровень транзакционных издержек; ограниченное число продавцов и покупателей.

Функционирование рынка недвижимости становится возможным благодаря наличию субъектов (участников), объектов (товаров) и соответствующей инфраструктуры.

Исходя из определения недвижимости как материальной, экономической и правовой категории, исследуемый рынок можно разделить на три сектора:

1) первичный рынок – развитие (создание) недвижимости;

2) вторичный рынок – оборот прав на ранее созданную недвижимость;

3) сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости.

В общем случае инвестиции в недвижимость по виду активов подразделяются на:

1) реальные (капиталообразующие) – вложения в создание (развитие) объектов недвижимости или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

2) финансовые (портфельные) – вложения в покупку ценны бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов;

3) инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения.

Вышеперечисленные виды инвестиций нашли отражение в схемах финансирования строительства, девелопмента и управления объектами недвижимости в Украине. Финансирование строительства жилья может осуществляться через:

1. Фонды финансирования строительства (ФФС), которые могут создаваться типов «А» (к этому типу относится подавляющее большинство украинских фондов) и «Б».

В ФФС типа «А» застройщик имеет больше самостоятельности, но и несет больше рисков. Он определяет, в частности:

- текущую цену метрической единицы объекта строительства;

- коэффициенты этажа и комфортности и др.

При этом, он принимает на себя риск в случае недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства и обязан своевременно ввести его в эксплуатацию независимо от объема финансирования.

В ФФС типа «Б» управляющий определяет приведенные выше показатели и несет соответствующие риски. Застройщик обязан придерживаться рекомендаций управляющего, осуществить сооружение объекта в соответствии с графиком строительства и своевременно ввести его в эксплуатацию в случае выполнения управляющим графика финансирования строительства.

2. Фонды операций с недвижимостью (ФОН). В отличие от ФФС, ФОН создается по каждому отдельному объекту строительства на определенный срок.

3. Институты совместного инвестирования (ИСИ) включают инвестиционные корпоративные и паевые фонды.

4. Негосударственные пенсионные фонды. Использование средств этих учреждений в финансировании жилищного строительства не получило развития.

5. Беспроцентные (целевые) облигации. В этом случае базовым товаром выступает, как правило, единица площади недвижимости.

Литература

1. Закон України “Про інвестиційну діяльність” від 18.09.91 // Відомості Верховної Ради. – 1991. – № 47.

2. Закон України “Про інститути спільного інвестування” від 15.03.01 // Відомості Верховної Ради. – 2001. – № 21.

3. Закон України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” від 19.06.03 // Відомості Верховної Ради. – 2003. – № 52.

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2007.

6. Доценко-Белоус Н. Целевые облигации как способ финансирования строительства // Юридическая практика. – 2005. – № 13.

8. Урусова А. Инвестиции в объекты жилищного строительства // Юридическая практика. – 2006. – № 11.