Секция: Государственное управление

Подсекция: 2. Современные технологии

управления.

Горбатюк В.М., кандидат геолого-минералогических наук, доцент кафедры землеустройства и геодезии Южного филиала «Крымский агротехнологический университет» Национального аграрного университета.

Клименко К.В., ассистент кафедры землеустройства и геодезии Южного филиала «Крымский агротехнологический университет» Национального аграрного университета.

Обоснование необходимости оценки инвестиционной привлекательности земель.

Постановка проблемы: Оценка является необходимым условием реализации платного характера использования земли, заключения гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков, определения потерь, которые требуют возмещения при отчуждении земельной собственности и убытков, причиненных владельцам земли и землепользователям, а также планирования устойчивых землевладений.

Реализация земельной политики государства предусматривает эффективное функционирование системы управления земельными ресурсами, включающую планирование и организацию использования земель, земельных рынков.

В рыночных процессах земля предстает в самых разнообразных проявлениях: и как часть активов предприятия, и как потребительский товар длительного использования, и как самостоятельный объект инвестиций.

Поэтому целью проводимого исследования является обоснование необходимости оценки инвестиционной привлекательности земель для создания программ развития территорий, информационного и экономического обоснования инвестиций на региональном уровне.

Для достижения вышеуказанной цели необходимо провести анализ принципов существующих оценок земли, выявить их достоинства и недостатки и определить факторы, влияющие на оценку инвестиционной привлекательности земель.

Обсуждение результатов: На сегодняшний день существует несколько видов оценок, объектом которых является земля, но которые рассматривают ее в разных аспектах. В Украине, в соответствии с Земельным кодексом [1], сосуществуют два вида денежной оценки земель: нормативная оценка, которая осуществляется в рамках расчетного ценообразования на основании представлений о характере оптимального использования земель, и экспертная оценка, которая базируется на рыночных принципах. Особое место занимает экономическая оценка, которая определяет доходность земель. Применение той или другой оценки при экономическом регулировании земельных отношений регламентировано действующим законодательством и опирается на нормативные и методические разработки [4]. Так, нормативная оценка земель выступает основой при налогообложении, а экспертная денежная оценка земельных участков – при заключении гражданско-правовых соглашений. Экономическая оценка служит основой для осуществления нормативной денежной оценки земель.

Анализ существующих методов и целей оценок земли позволяет сделать следующие выводы.

Экономическая оценка рассматривает земельный участок с точки зрения его доходности, т.е. в процессе оценки определяется экономический эффект от использования разных по качеству земель путем учета различий в производительности труда работников сельского хозяйства при сложившемся уровне интенсивности земледелия. В качестве исходного показателя экономической оценки земель выступает урожайность. Поэтому экономическая оценка не в состоянии представить инвестиционную привлекательность земель несельскохозяйственного назначения. Тем более, что в последний раз экономическая оценка в Крыму была проведена в 1988г., что не позволяет в полной мере использовать ее результаты в настоящее время.

Нормативная денежная оценка опирается на данные экономической оценки, рассматривает земельный участок отдельно от объектов недвижимости расположенных на ней, оперирует нормативным рентным доходом, учитывает проведенные земельные улучшения за пределами земельного участка, ориентирована на обширные территории. Недостатками данного вида оценки является то, что она не учитывает сложившейся конъюнктуры рынка и экономической ситуации, социальные и демографические факторы и не ориентирована на перспективу. [12]

Экспертная денежная оценка рассматривает земельный участок в единстве с другими объектами недвижимости, учитывает земельные улучшения, проведенные как за пределами, так и в пределах земельного участка, ориентирована на индивидуальные черты, включая конкретные обстоятельства соглашения, оперирует реально возможным рентным доходом, учитывает сложившуюся конъюнктуру рынка и экономическую ситуацию. Стоимость, полученная в результате экспертной оценки, является производной от прибыльности деятельности, которая локализована в пределах земельного участка. Данный вид оценки носит рыночный характер.[8]

Т.е. на сегодняшний день только экспертная оценка имеет целью определение стоимости земли как объекта инвестирования и собственности – специфического недвижимого имущества, относительно которого формируется целый ряд прав, связанных с его владением, пользованием и распоряжением.

Недостатком экспертной оценки является ее локальность и децентрализованность, т.е. в настоящее время она не может быть применена на региональном уровне.

Из проведенного анализа следует, что ни один из перечисленных видов оценки не соответствует задаче оценки перспектив инвестирования на региональном уровне и недостаточно способствует разработке мероприятий по управлению земельными ресурсами. Поэтому необходимо разработать новый вид оценки земель по их инвестиционной привлекательности.

Инвестиционная привлекательность земель может быть оценена по огромному числу факторов и критериев. Решение о том, как «правильнее» инвестировать денежные средства, нужно принимать отдельно в каждом конкретном случае, однако планирование инвестиций должно опираться на пространственный анализ земель, ранжированных по степени их инвестиционной привлекательности. Такие понятия, как конъюнктура соответствующего сегмента рынка, инфраструктура района, расположение и современные потребительские предпочтения играют свою значительную роль и только внимательный анализ всех составляющих позволит выбрать нужный и выгодный вариант капиталовложений.

Оценка инвестиционной привлекательности должна быть конкретна и оперативно изменяться как во времени, так и в пространстве, находясь в зависимости от многих условий и факторов: общей экономической ситуации, уровня доходов и платежеспособности инвесторов, правовой среды, колебаний спроса и предложения, личных мотивов и личных интересов конкретного покупателя и продавца, которые тесно связаны и взаимообуславливают друг друга. Для обеспечения перечисленных условий необходимо создание полной функциональной системы географически привязанной информации о состоянии земельного фонда, которая будет собираться и обновляться при ведении системы мониторинга инвестиционной привлекательности земель.

Выводы: Подводя итог вышесказанному можно сделать такие выводы:

1. Существующие методы оценки земель обладают рядом недостатков, не позволяющих использовать их в управлении перспективным развитием территорий на региональном уровне.

2. Управление территориальным развитием должно опираться на перспективную оценку инвестиционной привлекательности земли как объекта инвестирования.

3. Для привлечения инвестиций и осуществления их эффективного вложения в регионе, необходим такой метод оценки, который будет учитывать не только природные качества земель, не только их доходность, а также такие факторы, которые определяют в целом общеэкономическое развитие региона, уровень развития инвестиционной инфраструктуры, демографическую характеристику, уровень развития рыночных отношений и коммерческой инфраструктуры и, конечно же, уровень криминогенных, экологических и других рисков. [15]

Поэтому создание методики оценки инвестиционной привлекательности земель является необходимой предпосылкой для совершенствования и эффективного функционирования рынка земли, как на региональном, так и на государственном уровне.

Литература.

1. Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 года. Офіційний вісник України. 2001, №46.

2. Закон України «Про плату за землю» (Відомості Верховної Ради, 1992, №39, ст. 560, в редакції Закону №378/96 ВР від 19.09.96, ВВР, 1996, №45, ст. 238).

3. Закон України "Про внесення змін і доповнень до закону України "Про плату на землю", 19.09.1997 р.

4. Закон України «Про оцінку земель», прийнятий Верховною Радою України від 11.12.2003 р. № 1378 – IV.

5. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (Відомості Верховної Ради, 2001, №47, ст. 251).

6. Закон Украіни «Про інвестиційну діяльність» от 18 сентября 1991 года №1560-XII.

7. Постанова Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року №213 «Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» (Із змінами, внесеними згідно з постановами Кабінету Міністрів України від 31.10.95 №864 та від 30.05.97 №525).

8. Постанова Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 року №1050 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення».

9. Постанова Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року №525 «Про Методику грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім населених пунктів)».

10. «Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденный приказом Государственного комитета Украины земельных ресурсов, Государственного комитета по делам строительства и архитектуры, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины, Украинской академии аграрных наук от 27.01.2006 г. №18/15/21/11.

11. «Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 25.03.1995 г. №213, с изменениями и дополнениями внесенными постановлением Кабинета Министров Украины от 31 октября 1995 г. №864, от 30 мая 1997 г. №525, от 08 августа №951, от 5 июля 2004 г. №843.

12. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання/ Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М. - К.: Профі, 2002.-256 с.

13. Оцінка земельних ділянок./ Драпіковський О.І., Іванова І.Б. – К.: «Прінт-експрес», 2004. – 269 с.

14. Оценка земельной собственности. Под общей редакцией Дж. Эккерта. – Красногорск: Красная гора, 1993. – 64 с.

15. Hехаенко С.В. Региональные особенности инвестиционного процесса в Крыму// Культура народов Причерноморья. – 2000г.- №12