Магомедов Р.М.

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ РЕСРУКТУРИЗАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

В условиях мирового финансового кризиса одной из незащищенных категорий граждан оказались группы ипотечных заемщиков, которые в силу объективных причин в той или иной степени утратили платежеспособность. На сегодняшний день, по данным Центрального Банка РФ и Ассоциации региональных банков (АРБ), из 700 тысяч выданных ипотечных кредитов, «проблемными» являются 110 тысяч (как валютные, так и рублевые).

Правительство России приняло решение о поддержке заемщиков, взявших ипотечные кредиты и лишившихся всех или части доходов. Реализация механизма поддержки заемщиков путем реструктуризации ипотечных кредитов была возложена на ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В этой связи наблюдательным советом АИЖК были одобрены «Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков» и принято решение о создании Открытого акционерного общества «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).

Согласно стандартам, разработанным АРИЖК, реструктуризация ипотечного кредита может предусматривать:

- изменение графика платежей по погашению задолженности, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и (или) увеличение общего срока исполнения обязательств;

- изменение очередности списания поступающих денежных средств по обязательствам, возникающим на основании ипотечного кредита;

- изменение сроков и размеров уплаты процентов за пользование средствами ипотечного кредита;

- предоставление кредита на новых более льготных условиях в целях погашения ипотечного кредита;

- предоставление кредита в целях погашения ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;

- изменение состава кредиторов или заёмщиков;

- изменение размера годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом;

- освобождение от уплаты пеней, штрафов и неустойки за просрочку исполнения обязательств по ипотечному кредиту, возникших по причинам и в период с момента наступления событий, повлекших снижение платёжеспособности заёмщика.

При этом реструктуризация ипотечного кредита не может предусматривать:

- прощение долга, а также освобождение заёмщика от уплаты штрафов, пеней и неустоек, начисленных до снижения совокупного дохода;

- освобождение заёмщика от выполнения обязательств по личному страхованию и страхованию предмета ипотеки;

- полное освобождение заёмщика от внесения ежемесячных платежей.

На сегодняшний день действует несколько схем реструктуризации ипотечных кредитов, основными из которых являются:

1. Заключение смешанного договора. Смешанный договор заключается в целях полного погашения заёмщиком своих обязательств по ипотечному кредиту с установлением льготного периода исполнения обязательств, а также уплаты страховой премии по договорам страхования, заключаемым в течение льготного периода в обеспечение исполнения обязательств заёмщика по заключаемому договору.

Особенностью смешанного договора является то, что денежные средства предоставляются заёмщику кредитором и АРИЖК, в целях полного погашения всех обязательств по ипотечному кредиту, а именно: остатка основного долга, начисленных, но не уплаченных процентов, пени и штрафов, с одновременным прекращением ипотеки, а также на уплату страховой премии по договорам страхования.

Срок, на который предоставляются заёмные средства, устанавливается продолжительностью не менее остатка срока обязательства по ипотечному кредиту и может быть скорректирован в сторону увеличения.

Возврат заёмных средств осуществляется заёмщиком ежемесячно, начиная с месяца предоставления заёмных средств. Более того, заёмщику устанавливается льготный период, в течение которого он уплачивает равные ежемесячные платежи в размере, определяемом в смешанном договоре, но не более ½ размера от суммы ежемесячного платежа, который уплачивал заёмщик по ипотечному кредиту.

2. Стабилизационный заем. Стабилизационный заём предоставляется заёмщику за счёт собственных средств АРИЖК. Денежные средства предоставляются с целью погашения ежемесячных платежей по ипотечному кредиту в установленные договором сроки без изменения графика погашения по ипотечному кредиту. Общая сумма стабилизационного займа не может превышать:

- суммарного размера ежемесячных платежей заёмщика по ипотечному кредиту за период, равный 12 месяцам;

- страховой премии, подлежащей уплате заёмщиком по договорам страхования, обеспечивающим обязательства по ипотечному кредиту, если обязательство по уплате страховой премии возникло до истечения льготного периода;

- просроченной задолженности по ипотечному кредиту;

- начисленных, но не уплаченных процентов, штрафов и пени за просроченные платежи по ипотечному кредиту.

Размер траншей по стабилизационному займу рассчитывается на дату заключения договора стабилизационного займа следующим образом:

Т=(А-(Д-Мин))+Пр+Стр,

где:

Т – размер транша в рублевом эквиваленте;

А – размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту в рублевом эквиваленте;

Д – месячные совокупные доходы заёмщика;

Мин – три прожиточных минимума на каждое лицо, указанное в показателе Д, установленные для региона, где проживает заёмщик;

Пр - просроченная задолженность по ипотечному кредиту, а также начисленные, но не уплаченные проценты, штрафы и пени за просроченные платежи по ипотечному кредиту (включается только в первый транш);

Стр - страховая премия, подлежащая уплате заёмщиком по договорам страхования, обеспечивающим обязательства по ипотечному кредиту, если обязательство по уплате страховой премии возникло до истечения льготного периода.

Срок, на который предоставляется стабилизационный заём, не должен превышать срока, оставшегося до полного погашения обязательств по ипотечному кредиту.

3. Стабилизационный кредит. Стабилизационный кредит предоставляется заёмщику за счет собственных средств кредитора на следующих условиях:

1) денежные средства предоставляются непосредственно кредитором либо специально уполномоченным им лицом;

2) денежные средства предоставляются в целях погашения ежемесячных платежей по ипотечному кредиту в установленные договором сроки без изменения графика погашения;

3) общий размер стабилизационного кредита не может превышать:

- суммарного размера ежемесячного платежа заёмщика по ипотечному кредиту за период, равный 12 месяцам;

- страховой премии, подлежащей уплате заёмщиком по договорам страхования, обеспечивающим обязательства заёмщика по ипотечному кредиту;

- начисленных, но не уплаченных процентов, штрафов и пени за просроченные платежи, допущенные с соблюдением сроков;

4) срок, на который предоставляется стабилизационный кредит, не должен превышать срока, оставшегося до полного погашения обязательств заёмщиком по ипотечному кредиту.

Согласно информации, предоставленной аналитическим отделом АИЖК, объемы рефинансирования ипотечных кредитов в 2009 году составили (таблица 1):

Таблица 1.

Информация об объёмах рефинансирования Агентством ипотечных кредитов в разрезе федеральных округов Российской Федерации

Субъект РФ	Плановое распределение объёмов рефинансирования ипотечных кредитов (займов) в 2009 г., %	Суммарный объём фактически рефинансированных ипотечных кредитов (займов) в 2009 г., млн. руб.	Объём законтрактованных Агентством обязательств по рефинансированию ипотечных кредитов (займов) на 2009 г., млн.руб.
Центральный ФО	15,46%	829,48	3 272,30
Северо-Западный ФО	12,79%	998,22	2 914,65
Южный Федеральный округ	9,25%	764,24	2 464,67
Приволжский Федеральный округ	20,34%	3 109,29	9 311,89
Уральский ФО	17,33%	1 417,53	3 013,11
Сибирский ФО	19,96%	1 887,69	4 610,22
Дальневосточный ФО	4,86%	223,70	950,81
ИТОГО	100%	9 230,15	26 537,65

Однако приходится констатировать, что предлагаемые заемщикам немногочисленные схемы реструктуризации ипотечных кредитов приемлемы не для всех проблемных заемщиков. Несмотря на это соглашение по реструктуризации ипотечных займов с дочерней структурой АИЖК заключили (через ЗАО «ГПБ-ипотека», компанией по рефинансированию ипотеки и предоставлению займов) банк «Возрождение», ВТБ 24, Сбербанк и Газпромбанк. Также соглашение, позволяющее сократить срок рассмотрения заявок заемщиков, подписано с МБРР. Планируются подписания соглашений и с другими банками.

И дело здесь не только в том, что банки не заинтересованы в росте доли «плохой» ипотечной задолженности, а в том, что в случае отказа каких-либо банков участвовать в программе реструктуризации ипотеки финансовые регуляторы будут прибегать к санкциям по отношению к ним. Считается, что если банк не хочет участвовать в этой программе, то у него все хорошо с ликвидностью. Соответственно, его будут отсекать от льготных денежных аукционов и др.

Таким образом, на сегодняшний день проблема реструктуризации ипотечных кредитов обостряется, приобретает общегосударственный масштаб и требует системных решений.

Список использованной литературы:

1. Сведенцов В.Л. Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России // Банковское кредитование. - №5.- 2008.

2. Кольцова Н. Ипотека будет жить и развиваться // РЦБ. - №12.- 2008.

3. http://www.arhml.ru/ - официальный сайт Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.